Partenstein

Marktüberblick

Partenstein liegt im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart, einer ländlich geprägten Gemeinde im Spessart mit 2.732 Einwohnern auf 10,45 km². Der Immobilienmarkt weist mit 8,28 €/m² Angebotsmiete und 2.229 €/m² Angebotskaufpreis ein für Bayern vergleichsweise niedriges Preisniveau auf. Die Bruttomietrendite beträgt 4,46 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,43.

Die Rendite von 4,46 % liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und positioniert Partenstein im 73. Perzentil aller bayernweiten Standorte. Das bedeutet: Von 100 bayernweiten Orten liegen 73 unter Partenstein in der Rendite. Diese höhere Rendite ergibt sich strukturell aus dem niedrigeren Kaufpreis im Vergleich zu den meisten bayerischen Städten, nicht aus überdurchschnittlich hohen Mieten. Die Angebotsmiete von 8,28 €/m² liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m², aber nahe am Kreisdurchschnitt von 8,23 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 22,43 ist niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10, was die günstigere Kaufpreislage bestätigt. Im Kreis Main-Spessart liegt Partenstein mit 22,43 knapp über dem Kreisdurchschnitt von 22,06.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen zeigen für Partenstein eine ungewöhnlich hohe Volatilität in beiden Märkten, die über das übliche Marktgeräusch hinausgeht.

Bei den Kaufpreisen schwankte das Angebot pro m² zwischen 1.373 €/m² (2023) und 2.662 €/m² (2021) – eine Spanne von fast 94 %. Der Anstieg von 1.500 €/m² (2020) auf 2.662 €/m² (2021) war der stärkste Einzeljahressprung, gefolgt von einem Einbruch auf 1.373 €/m² (2023). Seitdem erholte sich der Preis auf 2.063 €/m² (2025). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 6,58 %, was den starken Aufwärtstrend der letzten Jahre widerspiegelt, aber die hohe Volatilität nicht glättet.

Auch die Mieten zeigen keine stabile Entwicklung: Nach 6,96 €/m² (2018) und 7,39 €/m² (2019) folgte ein Einbruch auf 5,65 €/m² (2020), ein Anstieg auf 7,92 €/m² (2021), ein weiterer Rückgang auf 5,86 €/m² (2023) und ein Wert von 8,96 €/m² (2026). Die Miete schwankt also im Beobachtungszeitraum zwischen 5,65 und 8,96 €/m². Die CAGR von 3,21 % überdeckt diese starken Ausschläge.

Die aktuellen Angebotswerte (8,28 €/m² Miete, 2.229 €/m² Kaufpreis) liegen teilweise außerhalb der Zeitreihenwerte – ein Hinweis darauf, dass es sich bei den Zeitreihen um Jahresdurchschnitte und bei den Angebotswerten um den aktuellen Inseratstand handelt. Für einen kleinen ländlichen Markt mit wenigen Transaktionen ist diese Volatilität typisch und erschwert die Einschätzung des langfristigen Trends.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Partenstein durch eine Mischung aus moderaten Preisen und soliden Renditen aus.

Gegenüber dem Landkreis Main-Spessart liegt die Angebotsmiete mit 8,28 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,23 €/m², der Kaufpreis mit 2.229 €/m² leicht darüber (Kreis: 2.186 €/m²). Die Rendite von 4,46 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,80 %. Das bedeutet: Partenstein hat zwar etwas höhere Preise als der Kreisdurchschnitt, aber die Miete steigt nicht im gleichen Maße nach, sodass die Rendite darunter leidet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Frammersbach (4,1 km entfernt) liegt mit 7,92 €/m² Miete und 1.847 €/m² Kaufpreis unter Partenstein in beiden Werten, erzielt aber mit 5,15 % eine höhere Rendite. Wiesthal (6,3 km) ist mit 6,75 €/m² Miete und 1.189 €/m² Kaufpreis der günstigste Nachbarort und weist mit 6,82 % die höchste Rendite auf. Lohr am Main (6,8 km) als größte Nachbarstadt liegt mit 9,84 €/m² Miete und 2.924 €/m² Kaufpreis deutlich über Partenstein, die Rendite beträgt dort nur 4,04 %.

Partenstein bewegt sich damit preislich im Mittelfeld der Nachbargemeinden, ohne ein klarer Ausreißer zu sein. Die Rendite liegt im oberen Drittel der Nachbarn, aber unter dem Kreisdurchschnitt.

Standortfaktoren und Demografie

Die demografische Entwicklung ist rückläufig: Die Einwohnerzahl sank von 2.806 (2015) auf 2.732 (2024), ein Verlust von 2,6 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 261 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde im Spessart typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 41 ‰ (ca. 4,1 %). Im Vergleich zu 32 ‰ (2019) ist sie um 9 Promillepunkte gestiegen, was auf eine Verschlechterung des lokalen Arbeitsmarkts hindeutet. Historisch war Partenstein durch Schwerspatabbau (ab 1840, eingestellt 1948) und Schuhproduktion (Schuhfabrik Schantz, 1939 bis in die 1980er Jahre) geprägt. Diese industriellen Strukturen sind nicht mehr vorhanden.

Der Landkreis Main-Spessart erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Index Stärke liegt mit Rang 88 im oberen Drittel, während der Index Dynamik mit Rang 341 das untere Fünftel belegt. Diese Diskrepanz zeigt: Der Kreis hat aktuelle wirtschaftliche Substanz, aber wenig Wachstumsmomentum. Der Wohlstandsindex mit Rang 48 ist der beste Teilindex, was auf eine solide, wenn auch nicht dynamische wirtschaftliche Lage hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen nach Studierenden ausschließt. Partenstein ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Partenstein, was eine gewisse administrative Funktion sichert.