Neuendorf

Marktüberblick

Neuendorf ist eine der kleinsten Gemeinden Bayerns und zugleich die mit der geringsten Einwohnerzahl im Landkreis Main-Spessart. Mit 817 Einwohnern auf 9,64 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 85 Bewohnern je Quadratkilometer. Der Ort liegt im Vorspessart zwischen Gemünden am Main und Lohr am Main und hat sich von einer ehemals landwirtschaftlich geprägten Gemeinde zu einer Wohngemeinde gewandelt. Von den vier landwirtschaftlichen Betrieben im Jahr 1999 besteht heute nur noch ein Vollerwerbslandwirt. Die wirtschaftliche Struktur zeigt ein typisches Muster ländlicher Räume: Am Wohnort waren 1998 deutlich mehr sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert (348) als am Arbeitsort (157 im produzierenden Gewerbe), was auf eine ausgeprägte Auspendlerquote hindeutet.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,9 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität des Ortes wider, auch wenn die Beschäftigten vorwiegend außerhalb der Gemeinde arbeiten. Die historische Entwicklung zeigt einen langfristigen Bevölkerungsrückgang: Von 972 Einwohnern im Jahr 2000 auf 817 im Jahr 2024 entspricht dies einem Verlust von rund 16 %. Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl auf dem Niveau von 817.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.038 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,31 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,43, die Bruttomietrendite liegt bei 4,89 %. Diese Kennzahlen bilden einen zusammenhängenden Markt ab: Ein moderater Kaufpreis bei einer soliden Mietrendite kennzeichnet einen eher konservativ bewerteten Markt.

Die Mietentwicklung zeigt eine hohe Volatilität: Zwischen 2018 und 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen 6,92 Euro (2021) und 10,00 Euro (2025). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 1,08 %. Der einzige verfügbare Datenpunkt für den Kaufpreis stammt aus dem Jahr 2022 mit 2.038,47 Euro je Quadratmeter. Eine längerfristige Kaufpreisentwicklung kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Neuendorf ein klares Muster: Die Miete von 8,31 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,23 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.038 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 2.186 Euro und weit unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 20,43 ist ebenfalls niedriger als der Kreiswert von 22,06 und der bayerische Durchschnitt von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 4,89 % liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,80 %) und deutlich über dem bayerischen Mittel (4,13 %). Mit einem Perzentilrang von 81,8 % im Bundesland gehört Neuendorf zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Bayern. Dieser Wert ergibt sich logisch aus der Kombination von unterdurchschnittlichen Kaufpreisen und annähernd kreisgleichen Mieten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Neuendorf mit seiner Miete im mittleren Feld: Gemünden (8,22 Euro), Rieneck (7,34 Euro) und Lohr (9,84 Euro) liegen daneben. Der Kaufpreis von 2.038 Euro je Quadratmeter ist vergleichbar mit Gemünden (2.043 Euro) und Rechtenbach (1.999 Euro), liegt aber deutlich unter Lohr (2.924 Euro) und Gössenheim (3.083 Euro). Die Mietrendite von 4,89 % ist im Nachbarschaftsfeld durchschnittlich; Karsbach weist mit 6,04 % eine deutlich höhere Rendite auf, was auf den niedrigeren Kaufpreis von 1.342 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Main-Spessart erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 48, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Basis hinweist. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er auf Rang 127, der Arbeitsmarkt auf Rang 161. Schwächer ist der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 341 sowie im Demografie-Index mit Rang 266. Diese Struktur spiegelt sich in Neuendorf wider: Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,9 % korrespondiert mit dem starken Wohlstandsindex, während der Bevölkerungsrückgang und der Demografie-Index auf strukturelle Herausforderungen hinweisen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen eher auf den Bedarf lokaler Haushalte und weniger auf einen studentischen Markt begrenzt. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Lohr am Main, was die infrastrukturelle Anbindung an die nächstgrößere Stadt sicherstellt. Die Schulpflichtigen werden heute in Lohr am Main oder Gemünden beschult, was die Pendlerstruktur weiter verstärkt.