Gemünden a.Main, St

Marktüberblick und Preisniveau

Gemünden am Main bietet ein deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegendes Preisniveau. Die Angebotsmiete beträgt 8,22 Euro pro Quadratmeter, was knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,23 Euro liegt und rund 19 Prozent unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.043 Euro pro Quadratmeter liegt 37 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro und 7 Prozent unter dem Kreiswert von 2.186 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 20,72 liegt damit ebenfalls deutlich unter dem bayerischen Wert von 26,10. Die Bruttomietrendite von 4,83 Prozent übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, liegt aber knapp unter dem deutschen Mittel von 5,10 Prozent. Gemünden gehört im Bayern-Vergleich zu den Orten mit höheren Renditen (Perzentilrang 80,9), weil die Kaufpreise hier niedriger sind als in den meisten anderen bayerischen Orten, während die Mieten nicht entsprechend unterdurchschnittlich sind.

Das Preisniveau entspricht dem Muster ländlicher Standorte in Unterfranken: Die Kaufpreise liegen weit unter dem bayerischen Durchschnitt, die Mieten hingegen auf Kreisniveau. Diese Kombination erzeugt eine über dem Landesmittel liegende Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Gemünden zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 5,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2026 auf 8,97 Euro, was einer Steigerung von rund 56 Prozent entspricht. Besonders ausgeprägt waren die Sprünge zwischen 2019 und 2020 (von 6,17 auf 7,67 Euro) sowie zwischen 2022 und 2023 (von 7,19 auf 8,31 Euro). Die Reihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil und weniger geradlinig. Von 1.975 Euro im Jahr 2018 pendelte der Preis zwischen 1.061 Euro (2019) und 2.441 Euro (2024), bevor er 2026 bei 2.110 Euro lag. Die extreme Schwankungsbreite von 1.061 auf 2.441 Euro entspricht dem Muster kleiner Märkte, bei denen Angebotsdaten stark schwanken können. Die Reihe ist ebenfalls nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der CAGR der Miete liegt bei 5,72 Prozent, der des Kaufpreises bei 0,82 Prozent. Die Mieten sind in Gemünden deutlich schneller gestiegen als die Kaufpreise, was die Rendite im Zeitverlauf verbessert hat.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern liegt Gemünden am Main preislich im mittleren bis unteren Segment. Die Angebotsmiete von 8,22 Euro liegt über der von Rieneck (7,34 Euro) und Karsbach (6,75 Euro), aber unter der von Gössenheim (8,94 Euro), Karlstadt (9,26 Euro) und Lohr am Main (9,84 Euro).

Beim Kaufpreis ist Gemünden mit 2.043 Euro pro Quadratmeter günstiger als Karlstadt (2.631 Euro), Lohr am Main (2.924 Euro), Gössenheim (3.083 Euro) und Eußenheim (3.026 Euro), aber teurer als Karsbach (1.342 Euro) und Gräfendorf (831 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,83 Prozent liegt im regionalen Mittelfeld: höher als die von Karlstadt (4,22 Prozent) und Lohr am Main (4,04 Prozent), aber niedriger als die von Karsbach (6,04 Prozent) und Gräfendorf (9,78 Prozent).

Das Muster zeigt, dass die günstigeren Orte wie Karsbach und Gräfendorf deutlich höhere Renditen bieten, während die teureren Nachbarorte wie Gössenheim und Eußenheim niedrigere Renditen aufweisen. Gemünden positioniert sich als mittlerer Standort mit ausgewogenem Preis-Rendite-Verhältnis.

Standortfaktoren und Demografie

Gemünden am Main ist ein staatlich anerkannter Erholungsort und als Mittelzentrum ausgewiesen. Die Stadt liegt an der Mündung der Sinn in die Fränkische Saale und deren Mündung in den Main – daher der Name „Drei-Flüsse-Stadt". Diese geografische Lage ist verbunden mit einer bedeutenden Verkehrsanbindung: Gemünden ist Bahnknotenpunkt an der Main-Spessart-Bahn, die als RE 54/55 im Stundentakt nach Frankfurt fährt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht rückläufig: Von 10.069 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2024 auf 10.012, was einer Abnahme von 0,57 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 133 Einwohner pro Quadratkilometer.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Main-Spessart Rang 122 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Besonders gut schnitt der Kreis beim Wohlstand mit Rang 48 ab. Der Rang bei der Stärke liegt bei 88, während die Dynamik mit Rang 341 deutlich schwächer ausfällt. Diese Diskrepanz zwischen hoher Stärke und niedriger Dynamik entspricht dem Muster eines Ortes, der wirtschaftlich stabil ist, aber nur begrenzte Wachstumsimpulse generiert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, niedriger Dynamik und fehlendem Hochschulstandort spricht für einen stabilen, aber nicht wachsenden lokalen Markt.