Burgsinn, M

Lage und Struktur

Burgsinn ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart mit 2.333 Einwohnern auf einer Fläche von 51,31 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 45 Einwohnern je km², was Burgsinn zu einer der dünn besiedelten Gemeinden im ländlichen Raum macht. Der Ort liegt im Rhön-Vorland am Fluss Sinn, rund 11 km von der Kreisstadt Gemünden am Main entfernt.

Der Landkreis Main-Spessart gehört zu den strukturschwächeren Regionen Bayerns. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt er Platz 122 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders auffällig ist der Demografie-Rang auf Platz 266, was auf eine überdurchschnittlich starke Alterung und Schrumpfung hindeutet. Im Wohlstand-Rang liegt der Kreis mit Platz 48 hingegen deutlich besser – ein Muster, das für ländliche Räume typisch ist, in denen zwar wenig dynamisches Wachstum, aber auch vergleichsweise niedrige Lebenshaltungskosten herrschen.

Immobilienmarkt und Preise

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Burgsinn liegt bei 1.920 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,74 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,73, die Bruttomietrendite liegt bei 4,21 Prozent.

Im regionalen Vergleich liegt Burgsinn deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt: Der bayernweite Angebotskaufpreis beträgt 3.246 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete 10,11 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor in Bayern liegt bei 26,10. Burgsinn ist damit ein preisgünstiger Ort im ländlichen Raum.

Im Vergleich zum Landkreis Main-Spessart (Durchschnitt: 2.186 Euro je m² Kaufpreis, 8,23 Euro je m² Miete) liegt Burgsinn unter dem Kreisdurchschnitt – sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen. Damit gehört der Ort zu den günstigeren Gemeinden im Kreis.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Fellen (4,3 km) liegt mit 1.424 Euro je m² noch günstiger, während Obersinn (7,3 km) mit 2.360 Euro je m² deutlich teurer ist. Gräfendorf (7,0 km) weist mit 831 Euro je m² den niedrigsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, was auf eine andere Bausubstanz oder Lage hindeuten könnte.

Die Bruttomietrendite von 4,21 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, was bei den niedrigeren Kaufpreisen in Burgsinn erwartet wird. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt sie jedoch unter dem Niveau von Fellen (4,78 %), Aura i.Sinngrund (5,40 %) und Gräfendorf (9,78 %).

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Burgsinn zeigen in den letzten Jahren starke Schwankungen: Von 5,12 Euro je m² (2018) über einen Tiefpunkt von 3,72 Euro je m² (2019) stiegen sie auf 8,00 Euro je m² (2025), bevor sie 2026 auf 7,36 Euro je m² sanken. Der CAGR für Mieten beträgt 4,64 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die Kaufpreise sind noch volatiler: Sie begannen 2022 bei 1.500 Euro je m², stiegen 2023 auf 2.778 Euro je m², fielen 2024 auf 2.140 Euro je m², brachen 2025 auf 919 Euro je m² ein und stiegen 2026 wieder auf 2.473 Euro je m².

Die extremen Schwankungen in den Kaufpreisen – insbesondere der Einbruch 2025 und der Anstieg 2026 – deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Angebotsdaten basieren.

Der Kaufpreisfaktor von 23,73 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 22,06, was bedeutet, dass die Kaufpreise in Burgsinn im Verhältnis zu den Mieten höher sind als im Kreisdurchschnitt. Gleichzeitig liegt der Faktor unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Burgsinn ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 2.436 Einwohnern (2015) auf 2.333 (2024), ein Rückgang von 4,23 Prozent. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 2.333 Einwohnern ohne weitere Veränderung.

Die Zeitreihe der Arbeitslosenquote zeigt Werte zwischen 22 (2019) und 37 (2015), mit einem Wert von 36 im Jahr 2023. Die Feldbezeichnung „unemployment_rate_pct“ deutet auf Prozentwerte hin, die Werte liegen jedoch deutlich über dem für den Main-Spessart-Kreis angegebenen Durchschnitt von 2,1 % (Stand 2016, Quelle: Statistik für Unterfranken). Die hohe Diskrepanz zwischen den Zeitreihenwerten und dem Kreisdurchschnitt lässt sich nicht eindeutig auflösen – entweder handelt es sich um eine andere Berechnungsgrundlage oder die Zeitreihenwerte sind nicht direkt mit der Kreisquote vergleichbar.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Main-Spessart-Kreis im Demografie-Index auf Platz 266 von 400 Kreisen ein, was auf eine überdurchschnittlich starke demografische Belastung hinweist. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 341 ebenfalls im unteren Drittel, während der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Platz 127 und der Wohlstandsindex mit Platz 48 deutlich besser abschneiden.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge Menschen und Zuzügler einschränkt.