Wartmannsroth

Marktüberblick und Preisniveau

Wartmannsroth liegt im unterfränkischen Landkreis Bad Kissingen auf einer Fläche von 53,5 km². Die Gemeinde hat 2.149 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 40 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Damit handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde im Rhön-Umland.

Das Immobilienpreisniveau ist deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt angesiedelt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.756 Euro je Quadratmeter und damit rund 46 % unter dem Bayern-Durchschnitt von 3.246 Euro/m². Auch im Kreisvergleich bleibt Wartmannsroth mit 1.756 €/m² unter dem Kreis-Durchschnitt von 1.945 €/m². Die Angebotsmiete von 6,65 €/m² liegt 34 % unter dem bayerischen Mittel von 10,11 €/m² und 8 % unter dem Kreis-Durchschnitt von 7,24 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 21,99 entspricht einem rund 22-fachen Jahresmietwert. Er liegt unter dem Kreis-Durchschnitt (22,52) und deutlich unter dem bayerischen Mittel (26,10). Die Bruttomietrendite beträgt 4,55 % und liegt damit knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,65 %, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im Landesbezug liegt Wartmannsroth mit einem Perzentilrang von 74,9 im oberen Drittel der bayernweiten Vergleichswerte — die Rendite ist hier höher als bei etwa drei Vierteln der untersuchten Orte in Bayern.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeuten.

Bei der Angebotsmiete entwickelte sich der Wert von 4,71 €/m² (2018) über 5,53 €/m² (2019) auf ein Tief von 3,93 €/m² im Jahr 2023, bevor er auf 5,75 €/m² (2024), 6,25 €/m² (2025) und 7,82 €/m² (2026) anstieg. Der Unterschied zwischen dem niedrigsten (3,93 €/m²) und dem höchsten Wert (7,82 €/m²) beträgt das Doppelte — ein deutliches Zeichen für hohe Volatilität.

Noch ausgeprägter ist die Entwicklung beim Kaufpreis. Nach 2.093 €/m² (2022) und 2.092 €/m² (2023) brach der Wert 2024 auf 1.100 €/m² ein — ein Rückgang von rund 47 %. 2025 folgte mit 2.689 €/m² ein Anstieg um 144 % gegenüber dem Vorjahr. Diese extremen Ausschläge sind charakteristisch für Märkte mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark verzerren können.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die hohe Volatilität macht jedoch eine einseitige Interpretation einzelner Jahreswerte wenig sinnvoll.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Wartmannsroth entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 2.104 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst leicht auf 2.093 (2018) zurück, bevor sie ab 2019 wieder anstieg und 2022 mit 2.150 ihren höchsten Wert der Reihe erreichte. Seit 2023 liegt sie bei 2.149, was einer Gesamtzunahme von 2,1 % über den Zeitraum entspricht.

Die Arbeitslosenquote des Kreises Bad Kissingen lag 2023 bei 3,0 %. Sie war 2019 mit 2,3 % am niedrigsten und stieg während der Pandemie auf 3,6 % (2021), bevor sie sich wieder erholte. Die Entwicklung ist damit moderat und entspricht dem Muster ländlicher Räume in Ostbayern.

Die stabile bis leicht positive Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig moderater Arbeitslosigkeit deutet auf eine grundlegend stabile Gemeindestruktur hin, auch wenn das Wachstum nicht dynamisch ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 km liegt Wartmannsroth preislich im unteren bis mittleren Segment.

Der Angebotskaufpreis von 1.756 €/m² ist höher als der von Gräfendorf (831 €/m²) und Oberleichtersbach (1.638 €/m²), liegt aber unter den Werten von Hammelburg (2.030 €/m²), Burgsinn (1.920 €/m²), Schondra (2.115 €/m²), Rieneck (1.903 €/m²) und Mittelsinn (1.866 €/m²). Die Angebotsmiete von 6,65 €/m² liegt unter allen Nachbarorten außer Oberleichtersbach (6,27 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,55 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Gräfendorf fällt mit 9,78 % deutlich heraus — ein Wert, der auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 831 €/m² zurückzuführen ist und das lokale Preisniveau nicht repräsentativ abbildet. Die übrigen Nachbarorte bewegen sich zwischen 4,14 % (Mittelsinn) und 4,67 % (Hammelburg). Wartmannsroth liegt damit nahe am regionalen Durchschnitt.

Das Preisniveau von Wartmannsroth folgt damit dem Muster der umliegenden Gemeinden und liegt leicht unter dem Kreis-Durchschnitt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kissingen (als Bezugsgröße für Wartmannsroth) unter rund 400 deutschen Kreisen.

Der Gesamtrang von 172 liegt im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Bereich Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 63 eine sehr gute Position, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 243 das schwächste Feld darstellt. Auch die Demografie (Rang 213) und die Dynamik (Rang 188) liegen unter dem Median. Der Arbeitsmarkt (Rang 174) und die Wettbewerbsstärke (Rang 167) liegen leicht über dem Median.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen einer tertiären Bildungseinrichtung ist für eine Gemeinde dieser Größe erwartbar, schränkt aber die Anziehungskraft für junge, qualifizierte Zuzügler ein.

Die Kombination aus gutem Wohlstandsniveau bei gleichzeitig schwächerer Innovationsdynamik entspricht dem Profil eines ländlichen Raums, der von traditioneller Struktur und Tourismus geprägt ist, aber nur begrenzt wirtschaftliche Dynamik generiert.