Ramsthal

Marktüberblick

Ramsthal ist eine Gemeinde von 1.089 Einwohnern auf 10,42 km² im unterfränkischen Landkreis Bad Kissingen. Der Ort liegt als Weinort in einem Seitental der Fränkischen Saale und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Euerdorf.

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 7,28 €/m² für Miete und 1.669 €/m² für den Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,1, was bedeutet, dass das 19,1-fache des Jahresgrossmietzinses als Kaufpreis verlangt wird. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,24 %. Da es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt, liegen die tatsächlichen Marktwerte systematisch niedriger.

Die hohe Rendite im Landesvergleich steht im Zusammenhang mit den vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen. Ramsthal liegt mit seiner Rendite im 86. Perzentil Bayerns – höher als 86 % der 2.056 Orte im Freistaat. Dieser Wert resultiert weniger aus einer überdurchschnittlichen Miete als aus einem unterdurchschnittlichen Kaufpreis.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Ramsthal zeigt keine stabile Richtung, sondern starke Schwankungen. Zwischen 2019 und 2026 bewegen sich die Angebotsmieten zwischen 4,67 €/m² (2022) und 7,89 €/m² (2024). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,24 %, was eine durchschnittliche Zunahme beschreibt, die jedoch die starken jährlichen Ausschläge überdeckt.

Ein signifikanter Einbruch auf 4,67 €/m² im Jahr 2022 folgt einem Anstieg auf 7,17 €/m² im Vorjahr. 2023 und 2024 liegen die Werte mit 7,86 bzw. 7,89 €/m² auf dem höchsten Niveau der Reihe. 2025 und 2026 zeigen mit 7,60 bzw. 7,00 €/m² wieder einen Rückgang.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt aus dem Jahr 2022 vor (1.616,58 €/m²). Eine Entwicklung kann daraus nicht abgeleitet werden. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.669 €/m² liegt leicht darüber.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Ramsthal liegt mit seiner Angebotsmiete von 7,28 €/m² leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7,24 €/m² und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 1.669 €/m² liegt unter dem Kreiswert von 1.945 €/m² und weit unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 19,1 ist niedriger als der Kreiswert von 22,5 und der Landeswert von 26,1. Das bedeutet, dass in Ramsthal weniger Jahresmieten für den Kauf einer Immobilie bezahlt werden müssen als im regionalen und landesweiten Durchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Bad Kissingen als Kurstadt weist mit 9,25 €/m² Miete und 2.862 €/m² Kaufpreis die höchsten Werte auf, bei einer Rendite von nur 3,88 %. Ramsthal liegt mit 7,28 €/m² Miete und 1.669 €/m² Kaufpreis im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Der Nachbarort Sulzthal weist mit 5,73 €/m² Miete und nur 1.007 €/m² Kaufpreis die niedrigsten Werte auf, erzielt aber mit 6,83 % Rendite den höchsten Wert – ein Muster, das sich in Ramsthal ähnlich zeigt: niedrige Preise, höhere Rendite.

Die niedrigeren Kaufpreise in Ramsthal im Vergleich zu Bad Kissingen und den meisten Nachbarn erklären die überdurchschnittliche Rendite. Der Ort folgt damit dem Muster ländlicher Gemeinden im Umland größerer Zentren.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Ramsthal schwankt seit 2015 zwischen 1.085 und 1.121 Einwohnern. Nach einem Anstieg auf den Höchstwert von 1.121 im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 1.085 im Jahr 2020. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 1.089. Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt -0,37 %, was einer praktisch stabilen Bevölkerungsentwicklung entspricht.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,72 % (Stand 2023) deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und zeigt mit 1,59 % im Jahr 2019 ihren tiefsten Wert. Die höchste Quote verzeichnete Ramsthal 2017 mit 2,16 %. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 12 Personen.

Die Gemeinde ist ein klassischer Auspendlerort. Von den 469 in versicherungspflichtiger Beschäftigung stehenden Einwohnern standen 2017 nur 59 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde gegenüber. Das bedeutet, dass 410 Personen mehr auspendelten als einpendelten. Die Gemeindesteuereinnahmen beliefen sich 2017 auf 750.000 Euro, davon entfielen 520.000 Euro auf die Einkommensteuerbeteiligung und nur 125.000 Euro auf die Gewerbesteuer. Diese Struktur bestätigt die Abhängigkeit von Erwerbstätigen, die außerhalb der Gemeinde arbeiten.

Es gibt 14 landwirtschaftliche Betriebe (Stand 2016) und eine Kindertageseinrichtung mit 50 Plätzen. Volksschulen oder weiterführende Schulen bestehen nicht.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bad Kissingen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte 2025 den Gesamtrang 172 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 63 im oberen Drittel, während die Indizes für Demografie (213), Arbeitsmarkt (174), Dynamik (188) und Wettbewerb und Innovation (243) im unteren bis mittleren Bereich liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 105 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Ramsthal ist ein Weinort im Anbaugebiet Franken. Der Weinbau ist bedeutend für die Gemeinde und zieht viele Gäste an. Das Wappen der Gemeinde zeigt eine blaue Traube als Symbol für den Weinbau. Die Gemeinde wurde 1122 im Zusammenhang mit einer Schenkung an das Benediktinerkloster Aura an der Saale erstmals urkundlich erwähnt.