Oerlenbach

Marktüberblick

Oerlenbach ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Bad Kissingen mit 5.064 Einwohnern auf 33,42 km². Die Gemeinde umfasst acht Gemeindeteile und liegt in der Vorrhön zwischen Schweinfurt und Bad Kissingen. Mit 152 Einwohnern pro km² ist sie deutlich dünner besiedelt als der bayerische Durchschnitt. Die Bevölkerung ist seit 2015 mit 0,82 % Wachstum nahezu stabil geblieben, was auf einen ausgeglichenen lokalen Wohnungsmarkt hindeutet.

Am Ort besteht eines der sechs Aus- und Fortbildungszentren der Bundespolizei, das sowohl für den gehobenen als auch den mittleren Dienst genutzt wird. Dies stellt einen strukturellen Nachfragemarker dar, der sich auf den Mietwohnungsmarkt auswirken kann. Die Gemeinde ist Mitglied der Interkommunalen Allianz Oberes Werntal und liegt in einem durchgehenden Siedlungsband, das sich von Schweinfurt bis Oerlenbach auf zwölf Kilometern erstreckt.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.114 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,82 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,44 %, der Kaufpreisfaktor 22,52.

Im bayerischen Vergleich schneidet Oerlenbach bei der Rendite positiv ab: Mit einem Perzentilrang von 72,7 % liegt die Rendite über der von 72,7 % aller 2.056 vergleichbaren bayerischen Orte. Gleichzeitig liegt sie knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 %. Der Kaufpreisfaktor von 22,52 entspricht nahezu exakt dem Kreiswert von 22,52, während er in Bayern im Durchschnitt bei 26,10 liegt. Das bedeutet: Der Preis im Verhältnis zur Miete ist im Kreis Bad Kissingen insgesamt günstiger als im bayerischen Durchschnitt.

Die Angebotsmiete von 7,82 Euro liegt über dem Kreiswert von 7,24 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.114 Euro pro Quadratmeter folgt demselben Muster: über dem Kreis (1.945 Euro), unter dem Landesdurchschnitt (3.246 Euro). Miete und Kaufpreis entwickeln sich also parallel zueinander und liegen beide im unteren bis mittleren Bereich des bayerischen Spektrums.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen ein charakteristisches Muster: starke jährliche Schwankungen bei sowohl Miete als auch Kaufpreis.

Bei der Angebotsmiete bewegt sich der Wert zwischen einem Tief von 5,00 Euro (2022) und einem Hoch von 8,85 Euro (2026). Der Kaufpreis schwankt zwischen 994 Euro (2022) und 2.354 Euro (2025). Diese Volatilität ist typisch für einen dünnen Markt, bei dem wenige Inserate den Durchschnittswert stark beeinflussen. Ein einzelnes neues Baugebiet oder wenige große Inserate können den gemittelten Angebotswert eines Jahres nach oben oder unten verschieben.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 5,79 % für die Miete und 2,44 % für den Kaufpreis. Aufgrund der starken Schwankungen in den Einzeljahren sind diese Werte jedoch mit Vorsicht zu interpretieren – sie beschreiben den Trend über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026, nicht die Entwicklung von Jahr zu Jahr.

Der tiefste Punkt in beiden Reihen liegt im Jahr 2022, sowohl bei der Miete (5,00 Euro) als auch beim Kaufpreis (994 Euro). Danach erholten sich beide Werte wieder und liegen 2024 bzw. 2025 auf einem höheren Niveau als vor der Krise.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu neun Kilometern zeigt Oerlenbach ein gemischtes Bild.

Die Angebotsmiete von 7,82 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn: höher als in Ramsthal (7,28), Rannungen (7,08), Sulzthal (5,73), Euerdorf (6,69) und Nüdlingen (7,02), aber niedriger als in Poppenhausen (8,89), Bad Kissingen (9,25) und Euerbach (8,99). Beim Kaufpreis von 2.114 Euro liegt Oerlenbach ebenfalls im mittleren Bereich – über Ramsthal (1.669), Sulzthal (1.007), Euerdorf (1.849) und Nüdlingen (1.843), aber unter Poppenhausen (2.483), Bad Kissingen (2.862) und Euerbach (2.917).

Bei der Bruttomietrendite liegt Oerlenbach mit 4,44 % ebenfalls im Mittelfeld: höher als in Rannungen (3,75 %), Bad Kissingen (3,88 %), Euerbach (3,70 %) und Poppenhausen (4,30 %), aber niedriger als in Ramsthal (5,24 %), Nüdlingen (4,57 %) und Sulzthal (6,83 %). Die hohe Rendite in Sulzthal (6,83 %) korrespondiert mit dem niedrigen Kaufpreis von 1.007 Euro, was auf einen lokal sehr günstigen Markt hindeutet.

Das Muster zeigt: Oerlenbach folgt dem regionalen Preismuster des Landkreises Bad Kissingen und ist kein Ausreißer. Die Werte liegen konsistent zwischen den günstigeren Orten im Umland und den teureren Zentren wie Bad Kissingen und Euerbach.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kissingen auf Rang 172 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 63, während die Indizes Demografie (213), Dynamik (188) und Wettbewerb und Innovation (243) im unteren bis mittleren Bereich liegen.

Diese Struktur spiegelt sich in Oerlenbach wider: Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+0,82 % seit 2015) entspricht dem demografischen Druck, der im Kreis insgesamt spürbar ist. Die Lage im Siedlungsband zwischen Schweinfurt und Bad Kissingen mit direkter Anbindung an die B 286 und die A 71 (Ausfahrt 28) bietet eine gute verkehrliche Einbindung. Der Bahnhof Ebenhausen als Knotenbahnhof an den Strecken nach Bad Kissingen und Schweinfurt verstärkt diese Verbindung.

Am Ort besteht das Aus- und Fortbildungszentrum der Bundespolizei, eines von sechs solchen Zentren in Deutschland. Diese Infrastruktur schafft eine konstante Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere für Auszubildende und Referendare, die in der Gemeinde untergebracht werden müssen. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Für Oerlenbach liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine detaillierte Grundstücksbewertung nicht möglich ist.