Bad Kissingen, GKSt
Bad Kissingen (PLZ 97688) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 23.245 Einwohner auf 69,9 km², das entspricht 332 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,25 € pro m², der Kaufpreis bei 2.862 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,88 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,8 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Kissingen über dem Renditeniveau von 52 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,09 € auf 9,81 € pro m², im Mittel 4,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Kissingen Rang 172 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 188, Stärkerang 167). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Nüdlingen, Aura a.d.Saale und Ramsthal an.
Immobilienpreise in Bad Kissingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Bad Kissingen
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Bad Kissingen: Große Kreisstadt im Landkreis Bad Kissingen, Bayern, mit 23.245 Einwohnern. Angebotsmiete 9,25 €/m², Angebotskaufpreis 2.862 €/m². Deutliche Mietpreiserhöhung seit 2018 (+38 %), moderater Anstieg bei Kaufpreisen (+21 %). Überdurchschnittliche Preise im Kreisvergleich, unter dem bayerischen Durchschnitt. Bevölkerungswachstum von 7,1 % seit 2015. UNESCO-Welterbe seit 2021, bedeutendstes Kurbad der Bayerischen Rhön. Prognos-Rang 172 von 400 Kreisen.
Marktüberblick
Bad Kissingen ist eine Große Kreisstadt im unterfränkischen Landkreis Bad Kissingen mit 23.245 Einwohnern auf einer Fläche von 69,92 km². Die Stadt liegt im Tal der Fränkischen Saale am südöstlichen Rand der Rhön und ist als bayerisches Staatsbad das bedeutendste Kurbad der Region. Seit 2016 bildet Bad Kissingen zusammen mit Bad Neustadt ein gemeinsames Oberzentrum. Am 24. Juli 2021 wurde die Stadt als Teil der bedeutenden Kurstädte Europas in die UNESCO-Liste des Weltkulturerbes aufgenommen. Die Stadt verfügt über den ältesten Kurgarten Deutschlands (1738) und das größte Ensemble historischer Kurbauten Europas.
Preisentwicklung
Die aktuellen Angebotswerte für Bad Kissingen liegen bei einer Angebotsmiete von 9,25 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.862 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,88 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,79.
Die Mietpreise haben zwischen 2018 und 2026 deutlich zugelegt: Von 7,09 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,81 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,14 Prozent. Besonders stark fiel der Anstieg zwischen 2024 (8,59 Euro) und 2026 (9,81 Euro) aus. Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung weniger dynamisch: Von 2.371 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.870 Euro (2026), was einer jährlichen Steigerung von etwa 2,41 Prozent entspricht. Auffällig ist dabei die Volatilität: Nach einem Höhepunkt 2022 bei 3.207 Euro pro Quadratmeter folgte 2023 ein Rückgang auf 2.680 Euro, bevor sich die Preise wieder erholten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Bad Kissingen unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,25 Euro liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,24 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.862 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 1.945 Euro um beträchtliche 47 Prozent, liegt jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.
Im deutschlandweiten Vergleich liegt die Bad Kissinger Angebotsmiete knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis darunter. Der Kaufpreisfaktor von 25,79 liegt nahe am bayerischen Durchschnitt von 26,10 und damit im unteren bis mittleren Bereich – ein niedrigerer Faktor bedeutet höhere Preise im Verhältnis zur Miete.
In der Nachbarschaft liegen die Angebotsmieten zwischen 5,73 Euro (Sulzthal) und 8,43 Euro (Bad Bocklet). Der Kaufpreis von 2.862 Euro ist deutlich höher als bei den meisten Nachbargemeinden, die zwischen 1.007 Euro (Sulzthal) und 2.901 Euro (Bad Bocklet) liegen. Bad Kissingen positioniert sich damit im oberen Segment der Region.
Die Bruttomietrendite von 3,88 Prozent liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Bundeslandverteilung liegt Bad Kissingen bei 52,3 Prozent – damit im Mittelfeld Bayerns.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Bad Kissingen ist zwischen 2015 (21.696 Einwohner) und 2024 (23.245 Einwohner) um 7,14 Prozent gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 332 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt gliedert sich in 18 Gemeindeteile, wobei der Hauptort Bad Kissingen selbst rund 11.003 Einwohner hat. Weitere bedeutende Gemeindeteile sind Garitz (4.400), Arnshausen (1.192) und Hausen (1.704).
Die Arbeitslosenquote lag im Jahr 2023 bei 578 (absolut). Der Landkreis Bad Kissingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 172 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Einzelranking schneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 63 sehr gut ab, während die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 243) und Demografie (Rang 213) schwächer ausfallen. Die Dynamik liegt mit Rang 188 im unteren Mittelfeld. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Bad Kissingen ist als Mineral- und Moorheilbad für ein breites Spektrum von Indikationen bekannt. Die Stadt verfügt über sieben Heilquellen, darunter den bekannten Rakoczy-Brunnen und den Maxbrunnen. Die historische Saline in Hausen geht auf über 1.200 Jahre zurück. Das Klima ist durch die Lage im Windschatten der Rhön niederschlagsarm, relativ wintermild und sommerwarm.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Kissingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Kissingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,09 €/m² |
| 2019 | 7,29 €/m² |
| 2020 | 7,82 €/m² |
| 2021 | 7,97 €/m² |
| 2022 | 8,10 €/m² |
| 2023 | 8,12 €/m² |
| 2024 | 8,59 €/m² |
| 2025 | 8,65 €/m² |
| 2026 | 9,81 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Kissingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.371 €/m² |
| 2019 | 2.893 €/m² |
| 2020 | 2.615 €/m² |
| 2021 | 2.811 €/m² |
| 2022 | 3.207 €/m² |
| 2023 | 2.680 €/m² |
| 2024 | 2.821 €/m² |
| 2025 | 2.823 €/m² |
| 2026 | 2.870 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Kissingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,59 % |
| 2019 | 3,02 % |
| 2020 | 3,59 % |
| 2021 | 3,40 % |
| 2022 | 3,03 % |
| 2023 | 3,64 % |
| 2024 | 3,65 % |
| 2025 | 3,68 % |
| 2026 | 4,10 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Kissingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 21.696 Einwohner |
| 2016 | 21.879 Einwohner |
| 2017 | 22.245 Einwohner |
| 2018 | 22.444 Einwohner |
| 2019 | 22.443 Einwohner |
| 2020 | 22.421 Einwohner |
| 2021 | 22.619 Einwohner |
| 2022 | 23.037 Einwohner |
| 2023 | 23.245 Einwohner |
| 2024 | 23.245 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Kissingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,16 % |
| 2016 | 3,99 % |
| 2017 | 3,41 % |
| 2018 | 3,92 % |
| 2019 | 3,79 % |
| 2020 | 4,73 % |
| 2021 | 4,46 % |
| 2022 | 4,10 % |
| 2023 | 4,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 172 Rang |
| Dynamik | 188 Rang |
| Stärke | 167 Rang |
| Demografie | 213 Rang |
| Arbeitsmarkt | 174 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 243 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 63,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Kissingen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bad Kissingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Kissingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Kissingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Kissingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Kissingen | 9,25 €/m² |
| Bad Bocklet | 8,43 €/m² |
| Burkardroth | 8,19 €/m² |
| Oberthulba | 7,99 €/m² |
| Oerlenbach | 7,82 €/m² |
| Aura a.d.Saale | 7,28 €/m² |
| Ramsthal | 7,28 €/m² |
| Nüdlingen | 7,02 €/m² |
| Euerdorf | 6,69 €/m² |
| Sulzthal | 5,73 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Kissingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Kissingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sulzthal | 6,83 % |
| Ramsthal | 5,24 % |
| Burkardroth | 5,15 % |
| Oberthulba | 4,86 % |
| Nüdlingen | 4,57 % |
| Oerlenbach | 4,44 % |
| Aura a.d.Saale | 4,34 % |
| Euerdorf | 4,34 % |
| Bad Kissingen | 3,88 % |
| Bad Bocklet | 3,49 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Nüdlingen | 4,0 km | 97720 | 7,02 € | 1.843 € | 4,57 % |
| Aura a.d.Saale | 6,4 km | 97717 | 7,28 € | 2.014 € | 4,34 % |
| Ramsthal | 6,8 km | 97729 | 7,28 € | 1.669 € | 5,24 % |
| Bad Bocklet, M | 7,2 km | 97708 | 8,43 € | 2.901 € | 3,49 % |
| Euerdorf, M | 7,2 km | 97717 | 6,69 € | 1.849 € | 4,34 % |
| Oerlenbach | 7,5 km | 97714 | 7,82 € | 2.114 € | 4,44 % |
| Sulzthal, M | 8,3 km | 97717 | 5,73 € | 1.007 € | 6,83 % |
| Oberthulba, M | 8,3 km | 97723 | 7,99 € | 1.973 € | 4,86 % |
| Burkardroth, M | 9,5 km | 97705 | 8,19 € | 1.910 € | 5,15 % |
Wo liegt Bad Kissingen?
Lage
Bad Kissingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Kissingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,25 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.862 € |
| Bruttomietrendite | 3,88 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,8 |
| Einwohner | 23.245 |
| Einwohner je km² | 332 |
| Fläche (km²) | 69,9 |
| Arbeitslosenquote | 4,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #172 |
| Prognos Dynamikrang | #188 |
| Prognos Stärkerang | #167 |
| Koordinaten | 50,2008, 10,0779 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Kissingen
Was kostet eine Wohnung in Bad Kissingen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 9,25 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.862 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind deutlich höher als der Durchschnitt des Landkreises Bad Kissingen (7,24 Euro/m² bei der Miete, 1.945 Euro/m² beim Kaufpreis), liegen aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro/m² Miete und 3.246 Euro/m² Kaufpreis. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Bad Kissingen entwickelt?
Die Mieten sind von 7,09 Euro/m² im Jahr 2018 auf 9,81 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,14 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.371 Euro/m² im Jahr 2018 auf 2.870 Euro/m² im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerung von etwa 2,41 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Kissingen?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 3,88 Prozent, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,79, was bedeutet, dass das 25,79-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich zum Landkreis (Rendite 4,65 %, KPF 22,52) ist die Rendite in Bad Kissingen niedriger und der Kaufpreisfaktor höher. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 52,29, was einem Mittelfeldplatz entspricht.
Wie bewertet der Prognos-Zukunftsatlas den Standort Bad Kissingen?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Bad Kissingen den Gesamt-Rang 172 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 63), während die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 243) sowie Demografie (Rang 213) schwächer abschneiden. Vor Ort gibt es keine Hochschule. Die Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Bad Kissingen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Kissingen?
Die Bevölkerung ist von 21.696 Einwohnern im Jahr 2015 auf 23.245 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von rund 1.550 Einwohnern entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2020 (22.421) auf 2022 (23.037). Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 578.
Woher stammen die Daten zu Bad Kissingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Kissingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Kissingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |