Oberthulba, M

Der Ort

Oberthulba ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Bad Kissingen mit rund 5.092 Einwohnern auf 52,48 km² Fläche. Die Bevölkerungsdichte von 97 Einwohnern pro Quadratkilometer und die acht Gemeindeteile (Frankenbrunn, Hassenbach, Hetzlos, Oberthulba, Reith, Schlimpfhof, Thulba, Wittershausen) kennzeichnen das ländliche Profil. Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 stabil: Von 5.048 auf 5.092 Einwohner (+0,87 Prozent), mit einem Höhepunkt von 5.139 im Jahr 2021 und einem leichten Rückgang seitdem. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Infrastrukturpräsenz umfasst eine Autobahnmeisterei an der A 7 und den Sitz des Kreisomnibusbetriebs (KOB).

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 7,99 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.973 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,86 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 20,57. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 20,57 liegt unter dem bayernweiten Durchschnitt von 26,10 und dem Kreisdurchschnitt von 22,52. Das bedeutet, dass in Oberthulba weniger Jahre-Kaltmieten als Kaufpreis zu zahlen sind als in den meisten anderen Orten. Gleichzeitig übertrifft die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent den Bayerndurchschnitt von 4,13 Prozent und den Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent. Niedrige Preise bei gleichzeitig guter Rendite kennzeichnen ein Preisniveau, das unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen zeigen bei Miete und Kaufpreis ausgeprägte jährliche Schwankungen.

Bei den Kaufpreisen liegt der tiefste Wert bei 1.142 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023, gefolgt von einem Anstieg auf 2.547 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg von rund 123 Prozent innerhalb eines Jahres. Im Jahr 2026 wird ein Wert von 1.778 Euro ausgewiesen. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 1,52 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Bei der Angebotsmiete liegt das Tief 2023 bei 5,53 Euro pro Quadratmeter, das Hoch 2022 bei 8,75 Euro. 2026 wird ein Wert von 8,29 Euro ausgewiesen. Der Miet-CAGR liegt bei 1,14 Prozent.

Die starken Ausschläge in einzelnen Jahren entsprechen dem Muster kleinerer Märkte, bei denen veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Bad Kissingen liegt die Angebotsmiete Oberthulbas mit 7,99 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 7,24 Euro. Der Kaufpreis von 1.973 Euro liegt leicht über dem Kreiswert von 1.945 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent übertrifft den Kreiswert von 4,65 Prozent.

Im Landesvergleich Bayern fällt die Differenz deutlicher aus: Bayernweite Angebotsmiete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro, Rendite 4,13 Prozent, Kaufpreisfaktor 26,10. Oberthulba liegt bei allen drei Preiskennzahlen unter dem bayerischen Durchschnitt, die Rendite liegt deutlich darüber. Der Ort befindet sich im Rendite-Perzentil 81,3 im Landesvergleich – höher als rund 81 Prozent der bayernweiten Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Bad Kissingen (8,3 km) weist mit 9,25 Euro Miete und 2.862 Euro Kaufpreis das höchste Preisniveau auf, bei einer Rendite von nur 3,88 Prozent. Sulzthal (9,1 km) liegt mit 5,73 Euro Miete und 1.007 Euro Kaufpreis deutlich darunter, bietet aber mit 6,83 Prozent die höchste Rendite. Elfershausen (6 km) liegt mit 8,76 Euro Miete und 1.815 Euro Kaufpreis in der Nähe Oberthulbas, erzielt aber mit 5,79 Prozent eine höhere Rendite. Oberthulba bewegt sich preislich im mittleren Bereich der Nachbarn.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kissingen (die Gemeinde selbst wird nicht separat erfasst) mit dem Gesamtrang 172 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im oberen Mittelfeld. Besonders gut schneidet der Kreis in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage mit Rang 63 ab. Schwächer positioniert ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 243 sowie in der Demografie mit Rang 213. Der Arbeitsmarkt rangiert mit 174 im oberen Mittelfeld, die Dynamik mit 188 im mittleren Bereich.

Die Arbeitslosenquote Oberthulbas ist von 78 Hundertst-Prozent im Jahr 2015 auf 68 Hundertst-Prozent im Jahr 2023 gesunken. Dieser Rückgang geht einher mit dem positiven Arbeitsmarktrang des Landkreises im Prognos-Zukunftsatlas.