Nüdlingen

Marktüberblick

Nüdlingen liegt im unterfränkischen Landkreis Bad Kissingen, rund drei Kilometer nordöstlich der Kreisstadt. Mit knapp 4.000 Einwohnern auf 26,34 km² handelt es sich um eine ländliche Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 152 Einwohnern pro Quadratkilometer. Das örtliche Immobilienangebot bewegt sich deutlich unter den bayerischen und deutschen Durchschnittswerten: Die Angebotsmiete liegt bei 7,02 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.843 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,57 Prozent, der Kaufpreisfaktor 21,89.

Diese Kennzahlen bilden ein zusammenhängendes Bild: Der Kaufpreisfaktor von 21,89 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, weil der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedriger ist als im Landesdurchschnitt. Das ermöglicht gleichzeitig eine über dem Landesdurchschnitt liegende Rendite von 4,57 Prozent gegenüber 4,13 Prozent in Bayern. Nüdlingen gehört damit zu den preisdämpferischen Orten im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt, bei dem die Angebotsmiete bei 10,11 Euro und der Kaufpreis bei 3.246 Euro je Quadratmeter liegt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen bei beiden Preiskategorien starke jährliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,06 Euro (2020) und 8,50 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 1.236 Euro (2018) und 3.000 Euro (2019). Der Jahresdurchschnittswert von 2026 liegt bei 8,50 Euro je Quadratmeter Miete und 2.111 Euro je Quadratmeter Kaufpreis.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für die Miete 4,13 Prozent und für den Kaufpreis 6,92 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert. Die hohen Schwankungen von Jahr zu Jahr – etwa ein Kaufpreis von 3.000 Euro im Jahr 2019, der auf 1.917 Euro im Jahr 2023 fiel und 2024 wieder auf 2.437 Euro stieg – machen einzelne Jahreswerte wenig aussagekräftig. Die CAGR-Werte fassen die Entwicklung über den gesamten Zeitraum zusammen und sind daher stabiler.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Bad Kissingen liegt Nüdlingen bei der Angebotsmiete (7,02 zu 7,24 Euro je Quadratmeter) und beim Kaufpreis (1.843 zu 1.945 Euro je Quadratmeter) jeweils leicht unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor des Kreises beträgt 22,52, der von Nüdlingen 21,89 – ebenfalls unter dem Kreismittel. Die Bruttomietrendite des Kreises liegt bei 4,65 Prozent, Nüdlingen erreicht 4,57 Prozent.

Im bayerischen Vergleich zeigt sich ein deutlicheres Bild: Nüdlingen liegt bei der Miete mit 7,02 Euro rund 31 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, beim Kaufpreis mit 1.843 Euro rund 43 Prozent unter 3.246 Euro. Die Rendite von 4,57 Prozent liegt damit im oberen Quartil Bayerns (Perzentilrang 75,4 von 2.056 Orten). Das bedeutet: Im Vergleich zu den meisten bayerischen Orten bietet Nüdlingen bei vergleichsweise niedrigen Preisen eine überdurchschnittliche Rendite.

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer liegt Nüdlingen bei der Miete im unteren Drittel (Ramsthal: 7,28, Münnerstadt: 7,31, Burglauer: 7,41), beim Kaufpreis im unteren Bereich (Ramsthal: 1.669, Münnerstadt: 1.785, Oerlenbach: 2.114). Bad Kissingen und Bad Bocklet liegen mit 2.862 bzw. 2.901 Euro deutlich darüber. Die Rendite von 4,57 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn (Ramsthal: 5,24, Münnerstadt: 4,91, Oerlenbach: 4,44).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Nüdlingens ist seit 2015 stabil bis leicht wachsend: Von 3.934 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.996 im Jahr 2024, einem Anstieg von 1,6 Prozent. Nach einem leichten Rückgang auf 3.894 Einwohner im Jahr 2018 hat sich die Entwicklung ab 2021 wieder positiv gewendet.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 4,9 Prozent (49 Promille). Im Zeitverlauf von 2015 bis 2023 bewegte sie sich zwischen 4,9 und 7,0 Prozent, mit einem Höhepunkt im Jahr 2020. Der langfristige Trend ist rückläufig: Von 6,2 Prozent im Jahr 2015 auf 4,9 Prozent im Jahr 2023. Eine niedrige und sinkende Arbeitslosenquote korrespondiert mit einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum.

Auf der Ebene des Landkreises Bad Kissingen zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild. Der Kreis erreicht Rang 172 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist er im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 63. Schwächer ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 243, in der Demografie mit Rang 213 und in der Dynamik mit Rang 188. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 174 im unteren Mittelfeld. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Standortfaktoren

Nüdlingen verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen in Bad Kissingen und Würzburg, was für den Ort keine direkte studentische Nachfrage nach Mietwohnungen bedeutet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Bad Kissingen insgesamt im unteren Mittelfeld ein (Rang 172 von 400). Die Stärke des Kreises liegt vor allem in der sozialen Lage und dem Wohlstand (Rang 63). Die Dynamik des Kreises (Rang 188) und die Innovationskraft (Rang 243) sind hingegen schwächer ausgeprägt, was dem Muster ländlicher Räume in der Rhön entspricht. Die demografische Entwicklung (Rang 213) liegt ebenfalls im unteren Drittel, was mit Überalterung und Abwanderungstendenzen in Teilen des Kreises einhergehen kann.

Für Nüdlingen als kleine Gemeinde bedeutet dies: Der Ort profitiert von der Nähe zu Bad Kissingen als Wirtschafts- und Versorgungscentrum, ist aber selbst nicht in der Lage, durch eigene Wachstumsmotoren wie Hochschulen oder innovative Unternehmen gegen die landesweiten Trends anzukommen.