Strahlungen

Marktüberblick: Niedrige Preise, solide Rendite

Strahlungen liegt im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld, rund sechs Kilometer von Bad Neustadt an der Saale und Münnerstadt entfernt. Die 13,43 km² große Gemeinde hat 976 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 73 Personen je Quadratkilometer. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.956 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,69 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,1 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 24,37.

Im bundesweiten Vergleich liegen sowohl die Miete als auch der Kaufpreis deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²). Gegenüber Bayern (Miete 10,11 €/m², Kaufpreis 3.246 €/m²) fallen die Werte noch stärker aus. Die Bruttomietrendite von 4,1 % liegt jedoch im oberen Drittel Bayerns: Strahlungen erreicht das 62. Perzentil von rund 2.056 bayerischen Orten. Das bedeutet, dass die Rendite in Strahlungen höher ist als in etwa 62 Prozent der bayerischen Vergleichsorte — getrieben durch die niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mietniveaus.

Der Landkreis Rhön-Grabfeld liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 25,59 knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Strahlungen liegt mit 24,37 unter beiden Werten, was auf einen relativ günstigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Preisentwicklung: Stabile Kaufpreise, volatile Mietwerte

Die Mietpreisentwicklung in Strahlungen zeigt eine ungewöhnliche Struktur. In der Zeitreihe liegt der Wert für 2019 bei 9,45 Euro je Quadratmeter, fällt dann aber 2021 auf 4,50 Euro — ein Rückgang von über 50 Prozent in zwei Jahren. In den Folgejahren erholte sich die Miete leicht auf 4,67 € (2022), 4,65 € (2023) und 5,50 € (2024), bevor die Zeitreihe für 2026 einen Wert von 7,78 € ausweist.

Der aktuelle Marktdatenwert von 6,69 €/m² liegt zwischen dem 2024-Wert (5,50 €) und dem Zeitreihenwert für 2026 (7,78 €). Diese Diskrepanz zwischen dem aktuellen Angebotswert und der Zeitreihe ist bemerkenswert und könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder eine andere Zusammensetzung der angebotenen Objekte hindeuten.

Im Gegensatz dazu verlaufen die Kaufpreise stabil: Von 1.962,88 €/m² (2023) auf 1.953,81 €/m² (2025) bedeutet ein Rückgang von weniger als einem Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist damit deutlich ruhiger als die scheinbare Mietpreiskorrektur. Beide Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Günstigster Ort im Umkreis

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu acht Kilometern weist Strahlungen die niedrigste Angebotsmiete auf (6,69 €/m²). Alle Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 6,88 €/m² (Niederlauer) und 9,53 €/m² (Bad Neustadt) darüber. Beim Kaufpreis liegt Strahlungen mit 1.956 €/m² ebenfalls unter dem Nachbarmittel von rund 2.413 €/m², nur Münnerstadt (1.785 €/m²) ist noch günstiger.

Die Bruttomietrendite von 4,1 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn: Sie übertrifft die Werte von Salz (3,85 %), Burglauer (3,65 %), Niederlauer (3,62 %), Rödelmaier (3,46 %), Bad Neustadt (3,92 %) und Heustreu (3,80 %), liegt aber unter denen von Münnerstadt (4,91 %) und Hohenroth (4,33 %).

Das Muster zeigt: Strahlungen gehört zu den günstigeren Orten in der Region, sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen. Die Kaufpreise liegen prozentual stärker unter dem Nachbarmittel (rund 19 % unter dem Durchschnitt) als die Mieten (rund 15 % unter dem Durchschnitt). Diese asymmetrische Unterbewertung erklärt die relativ hohe Rendite im Vergleich zu den meisten Nachbarn.

Standortfaktoren: Wachsende Wohngemeinde mit starkem Pendlerprofil

Die Bevölkerung von Strahlungen ist seit 2015 um 7,1 Prozent gewachsen — von 911 auf 976 Einwohner. Dieser Zuzug ist für eine ländliche Gemeinde in der Rhön bemerkenswert und steht im Gegensatz zu den demografischen Herausforderungen, die der Landkreis insgesamt beschreibt: Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Rhön-Grabfeld im Bereich Demografie auf Platz 269 von 400 Kreisen, also im unteren Drittel.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,5 Prozent mit neun arbeitslosen Personen. Das ist ein sehr niedriger Wert und entspricht dem Arbeitsmarkt-Rang 69 von 400, den der Landkreis im Prognos-Zukunftsatlas erreicht. Dieser Rang gehört zu den besten Ergebnissen des Landkreises — deutlich besser als die Werte in den Teilindizes Dynamik (247), Wettbewerb und Innovation (223) oder Demografie (269).

Strahlungen ist eine reine Wohngemeinde mit starkem Auspendleranteil: Nachweislich pendelten 2014 413 Personen zur Arbeit aus, während am Ort nur 55 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gezählt wurden. Der Pendlersaldo von -358 bedeutet, dass die Wohnbevölkerung deutlich größer ist als der lokale Arbeitsmarkt. Die Anbindung an die Bundesautobahn 71 mit den Anschlussstellen in Münnerstadt und Bad Neustadt unterstützt diese Funktion als Wohngemeinde für Pendler in die größeren Orte der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und guter Verkehrsanbindung deutet auf eine nachfragestabile Wohnsituation hin, auch wenn der lokale Arbeitsmarkt begrenzt ist.