Nordheim v.d.Rhön

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Nordheim v.d.Rhön liegt im unteren Preissegment des bayernweiten Immobilienmarkts. Die Angebotsmiete beträgt 5,99 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.300 Euro pro Quadratmeter. Beides liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Rhön-Grabfeld (7,22 Euro/m² Miete, 2.185 Euro/m² Kaufpreis) und unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor von 18,09 ist ebenfalls niedrig: Er liegt rund 7,5 Punkte unter dem Kreisdurchschnitt von 25,6 und dem Landesdurchschnitt von 26,1. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 18-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt, während er in der Fläche etwa das 26-Fache erreicht.

Die Bruttomietrendite von 5,53 % gehört zu den höchsten unter den acht untersuchten Nachbarorten im Umkreis bis 8,7 km. Fast gleichauf liegt Hausen (4,9 km entfernt) mit 5,54 %. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter – Sondheim v.d.Rhön mit 2,81 % etwa auf der Hälfte. Die Rendite liegt im 89. Perzentil Bayerns, was bedeutet, dass 89 Prozent der bayernweiten Vergleichsorte eine niedrigere Rendite aufweisen. Die hohe Rendite ist die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mietwerten.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, geschätzte Kaufpreise

Die Mietentwicklung zeigt starke jährliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,46 Euro/m² (2020) und 8,24 Euro/m² (2025). Der Wert von 2025 liegt um 85 Prozent über dem Tiefstwert von 2020. Der Wert von 2024 mit 5,64 Euro/m² liegt nahe am aktuellen Wert von 6,37 Euro/m² (2026).

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzte Zeitreihe gekennzeichnet. Sie zeigt einen Anstieg von 1.300 Euro/m² (2021) auf geschätzt 1.680 Euro/m² (2025), was einem jährlichen Wachstum von rund 6,6 Prozent entspricht. Da es sich um eine Schätzung handelt, ist diese Entwicklung mit Unsicherheit behaftet. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.300 Euro/m² liegt auf dem Niveau von 2021, während die geschätzte Reihe einen Anstieg auf 1.680 Euro/m² bis 2025 ausweist. Die Diskrepanz zwischen aktuellem Angebotspreis und geschätztem Zeitreihenwert zeigt, dass die Schätzung nicht mit dem aktuellen Inseratemarkt übereinstimmt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Nordheim v.d.Rhöns ist seit 2015 um 5,3 Prozent von 1.121 auf 1.062 Einwohner gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich in den letzten Jahren: Zwischen 2022 und 2023 fiel die Einwohnerzahl um 21 Personen, während sie in den Jahren davor nur um ein bis zwei Personen schwankte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 16,56 km².

Gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote mit 2,56 Prozent (17 arbeitslose Personen, Stand 2023) deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Quote schwankte zwischen 1,83 Prozent (2017) und 3,65 Prozent (2020). Die niedrige Arbeitslosenquote geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang – ein Muster, das in ländlichen Räumen mit alternder Bevölkerung und Abwanderung junger Menschen beobachtet wird: Die verbleibende Bevölkerung ist erwerbstätig, während Zuzug und Geburtenrückgang die Einwohnerzahl sinken lassen.

Standortfaktoren: Starker Arbeitsmarkt, schwache Dynamik

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Rhön-Grabfeld den Gesamtrang 125 von rund 400 deutschen Kreisen – ein mittleres Ergebnis. Die Teilindizes zeigen ein klares Bild: Der Arbeitsmarkt (Rang 69) und der Wohlstand (Rang 56) gehören zu den stärksten Bereichen des Kreises. Im Gegensatz dazu schneiden Demografie (Rang 269) und Dynamik (Rang 247) schwach ab. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 223 ebenfalls im unteren Drittel.

Diese Struktur zeigt einen Kreis, der wirtschaftlich stabil ist, aber strukturelle Herausforderungen in der Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftlichen Dynamik hat. Der Prognos-Rang gilt für den Kreis Rhön-Grabfeld als Ganzes und lässt keine direkten Rückschlüsse auf Nordheim v.d.Rhön als einzelne Gemeinde zu, aber die Kreiswerte geben einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Fazit

Nordheim v.d.Rhön präsentiert sich als ländlicher Ort mit sehr niedrigen Immobilienpreisen und einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis (1.300 Euro/m²) und moderater Miete (5,99 Euro/m²) führt zu einer Rendite von 5,53 %, die im bayernweiten Vergleich im 89. Perzentil liegt und unter den Nachbarorten zu den höchsten Werten gehört.

Gleichzeitig zeigen die demografischen Daten und die Standortfaktoren strukturelle Schwächen: Die Bevölkerung schrumpft, der Prognos-Atlas verzeichnet niedrige Werte in den Bereichen Demografie und Dynamik. Der starke Arbeitsmarkt und der Wohlstand stehen dem gegenüber, können den Bevölkerungsrückgang aber nicht aufhalten.

Die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was die Unsicherheit der aktuellen Marktdaten erhöht. Die volatile Mietentwicklung mit Schwankungen von über 80 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert in sechs Jahren unterstreicht die Sensibilität des kleinen lokalen Marktes.