Sondheim v.d.Rhön
Sondheim v.d.Rhön (PLZ 97647) liegt im Kreis Rhön-Grabfeld in Bayern. Der Ort zählt 920 Einwohner auf 18,6 km², das entspricht 50 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,45 € pro m², der Kaufpreis bei 2.755 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,81 % und ein Kaufpreisfaktor von 35,6 — rechnerisch sind das 36 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Sondheim v.d.Rhön über dem Renditeniveau von 7 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2019 und 2026 stieg die Miete von 3,00 € auf 7,95 € pro m², im Mittel 14,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,9 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rhön-Grabfeld Rang 125 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 247, Stärkerang 112). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Nordheim v.d.Rhön, Oberelsbach und Hausen an.
Immobilienpreise in Sondheim v.d.Rhön im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Sondheim v.d.Rhön
Sondheim v.d.Rhön liegt im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld. Der Ort weist mit 6,45 €/m² Angebotsmiete und 2.755 €/m² Kaufpreis einen ungewöhnlichen Mix auf: Die Miete ist unter dem Kreis- und Bayerndurchschnitt, der Kaufpreis jedoch darüber. Daraus resultiert die niedrigste Bruttomietrendite (2,81 %) aller Nachbarorte und ein Kaufpreisfaktor von 35,6, der deutlich über dem Kreisdurchschnitt (25,6) liegt. Die Bevölkerung ist seit 1988 um 14,3 % gesunken, erholte sich aber seit 2021 leicht. Der Landkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas im oberen Mittelfeld, insbesondere im Arbeitsmarkt (Rang 69), während die Dynamik (Rang 247) und Demografie (Rang 269) schwächer abschneiden.
Marktüberblick
Sondheim v.d.Rhön liegt im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld, etwa zehn Kilometer von Mellrichstadt entfernt. Die Gemeinde umfasst die beiden Gemeindeteile Sondheim und Stetten und hat 920 Einwohner auf 18,58 km² (50 Einwohner je km²).
Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,45 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,22 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.755 Euro je Quadratmeter liegt dagegen über dem Kreiswert von 2.185 Euro und auch über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Diese Diskrepanz zwischen relativ niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,81 Prozent – der niedrigsten aller acht Nachbarorte im Umkreis bis 8,1 km. Der Kaufpreisfaktor von 35,6 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 25,6.
Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor signalisiert, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete überbewertet ist. Im bundesweiten Vergleich liegt Sondheim mit einem Rendite-Perzentil von 6,7 im unteren Sechstel aller bayerischen Orte. Das bedeutet: Von 2.056 betrachteten bayerischen Orten liegt Sondheim in Bezug auf die Mietrendite auf Platz 138 – weit abgeschlagen vom Landesmittel von 4,13 Prozent.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Sondheim v.d.Rhön war in den letzten Jahren stark schwankend. Von 3,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 6,61 Euro, fiel 2023 auf 5,25 Euro zurück und erreichte 2025 mit 7,71 Euro einen neuen Höchstwert. Der aktuelle Wert von 7,95 Euro (2026) liegt mehr als doppelt so hoch wie der Wert von 2019. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 14,94 Prozent – ein Wert, der die starke Volatilität der Reihe unterstreicht.
Die Kaufpreisentwicklung ist weniger detailliert abgebildet: Von 2.478 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 2.894 Euro im Jahr 2025, was einem CAGR von 3,95 Prozent entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.755 Euro liegt damit unter dem Zeitreihenwert von 2025, was auf eine leichte Abkühlung des Angebotspreises hindeutet.
Der Kaufpreisfaktor von 35,6 ergibt sich aus der Division des Kaufpreises durch die Jahreskaltmiete. Er liegt mit 35,6 mehr als ein Drittel über dem Kreisdurchschnitt von 25,6 und übersteigt auch den bayerischen Wert von 26,1 deutlich. Ein so hoher Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis ein Vielfaches der jährlichen Miete beträgt – ein Merkmal, das typischerweise auf stark nachgefragte oder knapp angebotene Märkte hinweist, in Sondheim jedoch im Widerspruch zur niedrigen Mietrendite steht.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerungsentwicklung von Sondheim v.d.Rhön ist von langfristigen Rückgängen geprägt. Von 1.076 Einwohnern im Jahr 1988 sank die Zahl bis 2018 auf 922 – ein Verlust von 14,3 Prozent. Seit dem Tiefpunkt von 906 Einwohnern im Jahr 2021 erholte sich die Bevölkerung leicht auf 920 im Jahr 2024. Der Rückgang im Zeitraum der vorliegenden Reihe (2015 bis 2024) beträgt 0,86 Prozent.
Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 2015 und 2023 zwischen 2,67 und 4,14 Prozent. Nach einem Anstieg von 2,84 Prozent (2015) auf 4,14 Prozent (2020) fiel sie 2022 auf 2,81 Prozent, stieg 2023 jedoch wieder auf 3,69 Prozent. Mit 21 arbeitslosen Personen bei 920 Einwohnern liegt die Quote im unteren bis mittleren Bereich.
Die Wirtschaftsstruktur ist landwirtschaftlich und kleinindustriell geprägt. 2016 bestanden 18 landwirtschaftliche Betriebe auf 673 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche (277 Hektar Acker, 396 Hektar Dauergrünfläche), 473 Hektar waren bewaldet. Die Zahl der Betriebe halbierte sich seit 1999 (36 Betriebe). Am Arbeitsort waren 2016 179 Personen im produzierenden Gewerbe beschäftigt, 22 im Handel und Verkehr und 10 in sonstigen Bereichen. Am Wohnort waren es 371 Personen, was auf eine deutliche Auspendlerquote hindeutet. Im verarbeitenden Gewerbe gab es fünf Betriebe, im Bauhauptgewerbe einen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Rhön-Grabfeld, dem Sondheim v.d.Rhön angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 125 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Diese Position entspricht dem oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen jedoch unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 69 deutlich im Spitzenviertel, während die Dynamik (Platz 247) und die Demografie (Platz 269) zu den schwächeren Bereichen gehören. Im Wohlstand und der sozialen Lage liegt der Kreis auf Platz 56, im Wettbewerb und Innovation auf Platz 223.
Die niedrige Dynamik-Rangierung korrespondiert mit der Bevölkerungsentwicklung: Der langfristige Rückgang um 14,3 Prozent seit 1988 und der aktuelle Trend zu einer stagnierenden Bevölkerungszahl spiegeln sich in der schwachen Demografie- und Dynamikbewertung wider. Die hohe Arbeitsmarkt-Rangierung steht im Einklang mit der vergleichsweise niedrigen Arbeitslosenquote von 3,69 Prozent (2023).
Sondheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Ostheim vor der Rhön. Zwei Buslinien des Verkehrsverbunds Nahverkehr Mainfranken verbinden Sondheim und Stetten mit dem Umland.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Sondheim v.d.Rhön entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Sondheim v.d.Rhön
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 3,00 €/m² |
| 2020 | 3,85 €/m² |
| 2021 | 4,31 €/m² |
| 2022 | 6,61 €/m² |
| 2023 | 5,25 €/m² |
| 2024 | 5,83 €/m² |
| 2025 | 7,71 €/m² |
| 2026 | 7,95 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Sondheim v.d.Rhön
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.478 €/m² |
| 2025 | 2.894 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Sondheim v.d.Rhön
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 2,09 % |
| 2025 | 3,20 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Sondheim v.d.Rhön
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 928 Einwohner |
| 2016 | 944 Einwohner |
| 2017 | 943 Einwohner |
| 2018 | 922 Einwohner |
| 2019 | 921 Einwohner |
| 2020 | 929 Einwohner |
| 2021 | 906 Einwohner |
| 2022 | 914 Einwohner |
| 2023 | 920 Einwohner |
| 2024 | 920 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Sondheim v.d.Rhön
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,84 % |
| 2016 | 2,87 % |
| 2017 | 2,67 % |
| 2018 | 3,26 % |
| 2019 | 3,32 % |
| 2020 | 4,14 % |
| 2021 | 3,65 % |
| 2022 | 2,81 % |
| 2023 | 3,69 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 125 Rang |
| Dynamik | 247 Rang |
| Stärke | 112 Rang |
| Demografie | 269 Rang |
| Arbeitsmarkt | 69,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 223 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 56,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Sondheim v.d.Rhön liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Sondheim v.d.Rhön im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Sondheim v.d.Rhön ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Sondheim v.d.Rhön ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Sondheim v.d.Rhön
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Hausen | 9,61 €/m² |
| Stockheim | 7,68 €/m² |
| Bastheim | 7,41 €/m² |
| Ostheim v.d.Rhön | 7,35 €/m² |
| Schönau a.d.Brend | 7,09 €/m² |
| Oberelsbach | 6,64 €/m² |
| Sondheim v.d.Rhön | 6,45 €/m² |
| Willmars | 6,18 €/m² |
| Nordheim v.d.Rhön | 5,99 €/m² |
| Fladungen | 5,37 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Sondheim v.d.Rhön ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Sondheim v.d.Rhön
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hausen | 5,54 % |
| Nordheim v.d.Rhön | 5,53 % |
| Stockheim | 4,49 % |
| Oberelsbach | 4,25 % |
| Bastheim | 4,19 % |
| Schönau a.d.Brend | 4,17 % |
| Fladungen | 3,52 % |
| Ostheim v.d.Rhön | 3,36 % |
| Willmars | 3,31 % |
| Sondheim v.d.Rhön | 2,81 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Nordheim v.d.Rhön | 2,3 km | 97647 | 5,99 € | 1.300 € | 5,53 % |
| Oberelsbach, M | 3,8 km | 97656 | 6,64 € | 1.875 € | 4,25 % |
| Hausen | 5,1 km | 97647 | 9,61 € | 2.080 € | 5,54 % |
| Ostheim v.d.Rhön, St | 5,1 km | 97645 | 7,35 € | 2.626 € | 3,36 % |
| Fladungen, St | 6,6 km | 97650 | 5,37 € | 1.830 € | 3,52 % |
| Willmars | 7,2 km | 97647 | 6,18 € | 2.244 € | 3,31 % |
| Bastheim | 7,6 km | 97654 | 7,41 € | 2.122 € | 4,19 % |
| Stockheim | 8,1 km | 97640 | 7,68 € | 2.053 € | 4,49 % |
| Schönau a.d.Brend | 10,0 km | 97659 | 7,09 € | 2.041 € | 4,17 % |
Wo liegt Sondheim v.d.Rhön?
Lage
Sondheim v.d.Rhön auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Sondheim v.d.Rhön
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,45 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.755 € |
| Bruttomietrendite | 2,81 % |
| Kaufpreisfaktor | 35,6 |
| Einwohner | 920 |
| Einwohner je km² | 50 |
| Fläche (km²) | 18,6 |
| Arbeitslosenquote | 3,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #125 |
| Prognos Dynamikrang | #247 |
| Prognos Stärkerang | #112 |
| Koordinaten | 50,4641, 10,1581 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Sondheim v.d.Rhön
Was kostet eine Wohnung in Sondheim v.d.Rhön?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.755 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Sondheim v.d.Rhön deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Rhön-Grabfeld (2.185 Euro pro m²) und auch über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro pro m²), bleibt aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro pro m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 35,6, was bedeutet, dass man bei der aktuellen Miete rund 35,6 Jahre Bruttomiete zahlen müsste, um den Kaufpreis zu decken.
Wie hoch sind die Mieten in Sondheim v.d.Rhön?
Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,45 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie unter dem Landkreisdurchschnitt von 7,22 Euro pro m², unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro pro m² und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro pro m². Die niedrige Miete im Verhältnis zum Kaufpreis führt zu einer niedrigen Bruttomietrendite.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Sondheim v.d.Rhön entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 3,00 Euro pro m² im Jahr 2019 auf 7,95 Euro pro m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 15 Prozent entspricht. Allerdings gab es dabei Schwankungen, mit einem Rückgang auf 5,25 Euro im Jahr 2023. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.478 Euro pro m² (2021) auf 2.894 Euro pro m² (2025), was einer jährlichen Steigerung von etwa 4 Prozent entspricht.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Sondheim v.d.Rhön?
Die Bruttomietrendite beträgt 2,81 Prozent und liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Rhön-Grabfeld (4,09 Prozent), des bayerischen Landesdurchschnitts (4,13 Prozent) und des deutschen Durchschnitts (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 6,66 im Bundesland liegt Sondheim v.d.Rhön in den unteren 7 Prozent aller Orte in Bayern – das bedeutet, dass rund 93 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 35,6 unterstreicht das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Sondheim v.d.Rhön?
Die Einwohnerzahl ist von 928 im Jahr 2015 auf 920 im Jahr 2024 leicht rückläufig (-0,86 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 50 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 21 Prozent und ist damit deutlich höher als die Werte der Vorjahre (2015: 16 Prozent, 2022: 16 Prozent).
Woher stammen die Daten zu Sondheim v.d.Rhön?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Sondheim v.d.Rhön sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Sondheim v.d.Rhön führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rhön-Grabfeld
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Großeibstadt | 97633 | 7,64 € | 1.250 € | 7,33 % |
| Sulzfeld | 97633 | 7,81 € | 1.579 € | 5,94 % |
| Hausen | 97647 | 9,61 € | 2.080 € | 5,54 % |
| Nordheim v.d.Rhön | 97647 | 5,99 € | 1.300 € | 5,53 % |
| Saal a.d.Saale, M | 97633 | 8,18 € | 1.885 € | 5,21 % |
| Bad Königshofen i.Grabfeld, St | 97631 | 7,28 € | 1.787 € | 4,89 % |
| Sandberg | 97657 | 7,11 € | 1.806 € | 4,73 % |
| Aubstadt | 97633 | 7,53 € | 1.936 € | 4,67 % |