Stockheim

Marktüberblick: Renditestarker Markt im ländlichen Bayern

Stockheim liegt im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld. Die Gemeinde umfasst 19,68 km² und hatte Ende 2024 1.042 Einwohner. Der Ort ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Mellrichstadt und liegt an der Streu am Fuße der Rhön.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der lokale Immobilienmarkt weist eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 4,49 % auf. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,28, was bedeutet, dass das 22,28-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Beide Kennzahlen liegen unter den jeweiligen Durchschnitten des Landkreises (Kaufpreisfaktor 25,59, Rendite 4,09 %) und Bayerns (Kaufpreisfaktor 26,10, Rendite 4,13 %). Im bayernweiten Vergleich liegt die Rendite im 73. Perzentil — besser als rund drei Viertel der 2.056 erfassten Orte im Freistaat.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Stockheim anders ab: Die Bruttomietrendite von 4,49 % liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Das zeigt, dass der Markt innerhalb Bayerns attraktiv ist, auf nationaler Ebene jedoch nicht zu den renditestarken Lagen gehört.

Preis- und Mietentwicklung: Steigende Preise mit aktueller Abkühlung

Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Preisanstieg über die letzten Jahre. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.522 €/m² (2019) auf 2.232 €/m² (2024), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 8 % entspricht. Die Angebotsmiete kletterte von 5,05 €/m² (2021) auf 9,82 €/m² (2024), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 25 % entspricht.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Die aktuellen Angebotswerte liegen mit 7,68 €/m² (Miete) und 2.053 €/m² (Kaufpreis) deutlich unter den 2024er Zeitreihenwerten von 9,82 €/m² bzw. 2.232 €/m². Dieser Rückgang um rund 22 % bei der Miete und 8 % beim Kaufpreis deutet auf eine Abkühlung des Angebotsmarktes hin.

Besonders interessant ist die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis: Die Miete ist mit rund 22 % stärker gefallen als der Kaufpreis mit rund 8 %. Das hat zur Folge, dass sich der Kaufpreisfaktor von einem impliziten Wert von rund 18,9 (berechnet aus den 2024er Zeitreihenwerten: 2.232 € geteilt durch 9,82 € × 12 Monate) auf den aktuellen Wert von 22,28 verschlechtert hat. Die Rendite ist also trotz allgemein niedrigerer Preise gesunken — von rund 5,3 % auf 4,49 %. Die unterschiedliche Dynamik bei Miete und Kaufpreis lässt auf eine Marktsituation schließen, in der sich die Preisfindung für Verkäufer schwieriger gestaltet als für Vermieter.

Regionale Einordnung: Günstiger als der Kreisdurchschnitt

Stockheim positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Markt im oberen Mittelfeld bei den Mieten.

Im Landkreis Rhön-Grabfeld liegt die Angebotsmiete von 7,68 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 7,22 €/m², während der Kaufpreis von 2.053 €/m² unter dem Kreiswert von 2.185 €/m² liegt. Diese Kombination aus höherer Miete und niedrigerem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite von 4,49 % im Kreisvergleich (4,09 %).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Ostheim vor der Rhön (3 km entfernt) weist mit 2.626 €/m² einen um 28 % höheren Kaufpreis auf, bei einer niedrigeren Miete von 7,35 €/m² und einer deutlich schlechteren Rendite von 3,36 %. Mellrichstadt (4,2 km) liegt mit 2.254 €/m² und 7,82 €/m² nahe am Stockheimer Niveau, erreicht aber mit 4,17 % eine niedrigere Rendite. Nordheim vor der Rhön (6,8 km) fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.300 €/m² auf, was einer Rendite von 5,53 % entspricht — die höchste unter den Nachbarorten.

Der Stockheimer Markt liegt damit in der Mitte des regionalen Spektrums: teurer als Nordheim, günstiger als Ostheim, mit einer Rendite, die zwischen den Extremen liegt.

Standortfaktoren: Starker Arbeitsmarkt bei schrumpfender Bevölkerung

Die Demografie von Stockheim ist durch einen anhaltenden Rückgang geprägt: Die Einwohnerzahl sank von 1.104 (2015) auf 1.042 (2024), ein Verlust von 5,6 %. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2018 und 2021 (von 1.094 auf 1.038), erholte sich kurzzeitig 2022 auf 1.055 und stabilisierte sich 2023/2024 bei 1.042. Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner je km².

Der Arbeitsmarkt des Landkreises Rhön-Grabfeld ist hingegen stark: Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis im Teilindex Arbeitsmarkt Rang 69 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Demografie-Index liegt mit Rang 269 deutlich schwächer, was den Bevölkerungsrückgang auf Kreisebene widerspiegelt. Der Gesamtrang 125 von 400 platziert den Landkreis im oberen Mittelfeld.

Die lokale Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort gab es 2013 rund 72 (38 produzierendes Gewerbe, 9 Handel und Verkehr, 25 sonstige Bereiche), während 390 Personen am Wohnort beschäftigt waren. Das Verhältnis von 72 zu 390 zeigt, dass Stockheim überwiegend eine Wohngemeinde ist, deren Erwerbstätige außerhalb der Gemeinde arbeiten.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort.