Willmars

Marktüberblick

Willmars ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld mit 557 Einwohnern auf 12,18 km² (46 Einwohner je km²). Sie umfasst vier Gemeindeteile (Oberfilke, Unterfilke, Völkershausen, Willmars) und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Ostheim vor der Rhön. Der Ort liegt im Dreiländereck Hessen-Bayern-Thüringen in der Region Main-Rhön.

Der Immobilienmarkt weist eine Besonderheit auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,18 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,22 €/m² und nur bei rund 61 % des bayernweiten Niveaus (10,11 €/m²). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.244 €/m² knapp über dem Kreiswert (2.185 €/m²) und bei 69 % des bayerischen Durchschnitts (3.246 €/m²). Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,31 %, die unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km nur von Sondheim vor der Rhön (2,81 %) übertroffen wird. Der Kaufpreisfaktor von 30,24 ist der höchste im gesamten Umland und bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete rund 30 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken.

Preisentwicklung und Mietdynamik

Die Mietentwicklung zeigt eine ungewöhnliche Dynamik. Nach einem leichten Rückgang von 5,99 €/m² (2022) auf 5,67 €/m² (2024) folgte ein weiterer Abfall auf 4,59 €/m² (2025). Im Jahr 2026 sprang der Wert dann auf 8,01 €/m² an – ein Anstieg von über 74 % innerhalb eines Jahres. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 6,18 €/m² liegt zwischen diesen beiden Extremen.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2023 vor (2.244 €/m²). Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 30,24 liegt über dem Kreisdurchschnitt (25,59) und dem bayerischen Mittel (26,10). Im bundesweiten Vergleich zeigt der Perzentilrang von 24,3 % im Bundesland, dass Willmars zu den günstigeren Orten in Bayern gehört – gemessen an den Angebotsmieten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Willmars ein Mischprofil aufweist: Die Miete ist niedriger als in den meisten Nachbargemeinden (Ostheim 7,35, Stockheim 7,68, Hausen 9,61), liegt aber über Nordheim (5,99) und Fladungen (5,37). Beim Kaufpreis liegt Willmars im Mittelfeld – unter Ostheim (2.626) und Sondheim (2.755), über Nordheim (1.300) und Rhönblick (1.125).

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,31 % resultiert aus der Kombination von relativ niedrigem Mietniveau und vergleichsweise hohem Kaufpreis. Im Kreis Rhön-Grabfeld beträgt die durchschnittliche Rendite 4,09 %, in Bayern 4,13 %, bundesweit 5,10 %. Willmars liegt damit in allen drei Vergleichsebenen unter dem jeweiligen Durchschnitt.

Der Kreis Rhön-Grabfeld selbst liegt mit einer Angebotsmiete von 7,22 €/m² und einem Kaufpreis von 2.185 €/m² leicht über dem deutschen Durchschnitt bei der Miete (8,92 €/m²), aber unter dem Bundesmittel beim Kaufpreis (2.409 €/m²).

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Willmars ist seit 2015 um 10,2 % auf 557 Einwohner gesunken (von 620 auf 557). Seit 1988 betrug der Rückgang sogar 13,7 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 46 Einwohnern je km².

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Rhön-Grabfeld Rang 125 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut bewertet sind der Arbeitsmarkt (Rang 69) und die soziale Lage (Rang 56). Problematisch ist die demografische Entwicklung (Rang 269), während die Dynamik (Rang 247) und Wettbewerb/Innovation (Rang 223) eher im unteren Mittelfeld liegen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,09 % mit zehn arbeitslosen Personen – ein sehr niedriger Wert. Die Wirtschaft ist jedoch strukturell schwach: 2021 gab es am Arbeitsort nur 70 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, am Wohnort hingegen 209. Das bedeutet, dass ein Großteil der Erwerbstätigen auspendelt. Im verarbeitenden Gewerbe und im Bauhauptgewerbe gab es keinen Betrieb. Sechs landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 614 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.