Erbenhausen
Erbenhausen (PLZ 98634) liegt im Kreis Schmalkalden-Meiningen in Thüringen. Der Ort zählt 564 Einwohner auf 20,7 km², das entspricht 27 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,56 € pro m², der Kaufpreis bei 2.114 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,72 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,9 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Erbenhausen über dem Renditeniveau von 7 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2020 und 2022 stieg die Miete von 6,69 € auf 6,50 € pro m², im Mittel -1,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schmalkalden-Meiningen Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 359, Stärkerang 336). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kaltennordheim, Fladungen und Oberweid an.
Immobilienpreise in Erbenhausen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt und Standort Erbenhausen (Landkreis Schmalkalden-Meiningen)
Erbenhausen zeigt ein ungewöhnliches Marktprofil: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten führen zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Bundesland. Die Kaufpreise steigen weiter, während die Mieten leicht sinken. Der Ort hat stabile Bevölkerungszahlen, aber schwache Werte in den Prognos-Indizes für Demografie und Innovation.
Der Ort
Erbenhausen ist eine Gemeinde im Südwesten des Landkreises Schmalkalden-Meiningen in der Vorderen Rhön auf 502 m ü. NHN. Die Gemeinde umfasst drei Ortsteile (Erbenhausen, Reichenhausen, Schafhausen) und hat rund 564 Einwohner. Der Ort liegt an der L 2621 mit direkter Anbindung an die B 285 (Bad Salzungen–Mellrichstadt), die Kreisstadt Meiningen ist etwa 25 km entfernt. Erbenhausen gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hohe Rhön mit Sitz in Kaltennordheim.
Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten
Der Immobilienmarkt in Erbenhausen ist durch eine deutliche Schere zwischen Kaufpreis und Miete geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.114 Euro je m², während die Angebotsmiete bei 6,56 Euro je m² liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,72 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,85. Beide Werte beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten hoch. Ein Kaufpreisfaktor von 26,85 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 26,85-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der weit über dem Bundesdurchschnitt von rund 20 liegt und auf einen Markt hindeutet, der nicht renditeorientiert, sondern von Wohnnutzen getrieben wird.
Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Miete sinkt
Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt eine sich vergrößernde Schere: Die Angebotsmiete ist von 6,69 Euro je m² (2020) auf 6,50 Euro je m² (2022) gesunken (CAGR −1,43 %, nicht geschätzt). Gleichzeitig steigen die Kaufpreise – von 1.750 Euro je m² (2021) auf 2.100 Euro je m² (2025). Dieser Anstieg von 20 % in vier Jahren entspricht einer CAGR von 4,66 %. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.114 Euro je m² liegt leicht über dem Zeitreihenwert für 2025 (2.100 Euro je m²), was auf einen weiteren Anstieg seit der Schätzung hindeutet. Die fallende Miete bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen zeigt, dass das Eigentumsmarktsegment von anderen Faktoren getrieben wird als das Mietsegment.
Regionale Einordnung: Teuerster Ort bei schwacher Mietrendite
Im regionalen Vergleich fällt Erbenhausen als Ausreißer auf. Der Angebotskaufpreis von 2.114 Euro je m² liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.242 Euro je m² (+70 %) und dem Thüringer Landesdurchschnitt von 1.459 Euro je m² (+45 %). Auch im Vergleich zu den Nachbarorten ist Erbenhausen teuer: Nur Hausen (2.080 Euro je m²) und Hilders (2.114 Euro je m²) liegen auf ähnlichem Niveau. Kaltennordheim (915 Euro je m²), Frankenheim/Rhön (1.017 Euro je m²) und Rhönblick (1.125 Euro je m²) liegen hingegen deutlich darunter. Die Angebotsmiete von 6,56 Euro je m² liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (6,51 Euro je m²) und dem Landesdurchschnitt (6,88 Euro je m²), aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro je m²). Die Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,72 %, die im Perzentilrang von 7,15 % im Bundesland liegt – also unter den unteren 8 % aller verglichenen Orte in Thüringen. Im Nachbarvergleich ist die Rendite nur bei Fladungen (3,52 %) niedriger. Der Kaufpreisfaktor von 26,85 übertrifft den Kreisdurchschnitt (16,63) und den Landesdurchschnitt (17,88) um jeweils mehr als 50 %. Erbenhausen ist damit einer der teuersten Orte im direkten Vergleich bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Mietrendite.
Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwacher Innovationsstandort
Die Bevölkerung von Erbenhausen ist seit 2015 praktisch stabil: Von 565 Einwohnern (2015) auf 564 (2024), eine Veränderung von −0,18 %. Die Arbeitslosenquote schwankte in diesem Zeitraum zwischen 1,46 % (2018) und 3,76 % (2016) und lag 2023 bei 3,11 %. Der Landkreis Schmalkalden-Meiningen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 durchwachsen ab: Mit Rang 352 von rund 400 Kreisen liegt er im unteren Drittel. Besonders schlecht sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 384) sowie Demografie (Rang 363). Besser abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 143). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen zeigt, dass der Immobilienmarkt nicht durch Bevölkerungswachstum, sondern durch andere Nachfragefaktoren getrieben wird.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Erbenhausen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Erbenhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 6,69 €/m² |
| 2022 | 6,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Erbenhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.750 €/m² |
| 2022 | 1.900 €/m² |
| 2023 | 2.000 €/m² |
| 2024 | 2.050 €/m² |
| 2025 | 2.100 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Erbenhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 4,11 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Erbenhausen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 565 Einwohner |
| 2016 | 559 Einwohner |
| 2017 | 557 Einwohner |
| 2018 | 571 Einwohner |
| 2019 | 559 Einwohner |
| 2020 | 570 Einwohner |
| 2021 | 580 Einwohner |
| 2022 | 574 Einwohner |
| 2023 | 564 Einwohner |
| 2024 | 564 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Erbenhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,15 % |
| 2016 | 3,76 % |
| 2017 | 2,19 % |
| 2018 | 1,46 % |
| 2019 | 2,07 % |
| 2020 | 2,65 % |
| 2021 | 1,98 % |
| 2022 | 1,69 % |
| 2023 | 3,11 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 352 Rang |
| Dynamik | 359 Rang |
| Stärke | 336 Rang |
| Demografie | 363 Rang |
| Arbeitsmarkt | 317 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 384 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 143 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Erbenhausen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Erbenhausen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Erbenhausen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Erbenhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Erbenhausen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Hausen | 9,61 €/m² |
| Empfertshausen | 8,00 €/m² |
| Hilders | 7,80 €/m² |
| Frankenheim/Rhön | 7,70 €/m² |
| Rhönblick | 7,42 €/m² |
| Kaltennordheim | 7,07 €/m² |
| Birx | 6,80 €/m² |
| Erbenhausen | 6,56 €/m² |
| Oberweid | 6,22 €/m² |
| Fladungen | 5,37 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Erbenhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Erbenhausen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kaltennordheim | 9,27 % |
| Frankenheim/Rhön | 9,09 % |
| Rhönblick | 7,91 % |
| Birx | 6,28 % |
| Oberweid | 5,79 % |
| Hausen | 5,54 % |
| Hilders | 4,43 % |
| Erbenhausen | 3,72 % |
| Fladungen | 3,52 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kaltennordheim, Stadt | 5,7 km | 36452 | 7,07 € | 915 € | 9,27 % |
| Fladungen, St | 5,9 km | 97650 | 5,37 € | 1.830 € | 3,52 % |
| Oberweid | 6,0 km | 98634 | 6,22 € | 1.289 € | 5,79 % |
| Rhönblick | 6,6 km | 98617 | 7,42 € | 1.125 € | 7,91 % |
| Frankenheim/Rhön | 6,6 km | 98634 | 7,70 € | 1.017 € | 9,09 % |
| Hausen | 8,0 km | 97647 | 9,61 € | 2.080 € | 5,54 % |
| Birx | 8,7 km | 98634 | 6,80 € | 1.300 € | 6,28 % |
| Hilders, Marktgemeinde | 10,1 km | 36115 | 7,80 € | 2.114 € | 4,43 % |
| Empfertshausen | 10,4 km | 36452 | 8,00 € | 530 € | – |
Wo liegt Erbenhausen?
Lage
Erbenhausen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Erbenhausen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,56 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.114 € |
| Bruttomietrendite | 3,72 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,9 |
| Einwohner | 564 |
| Einwohner je km² | 27 |
| Fläche (km²) | 20,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #352 |
| Prognos Dynamikrang | #359 |
| Prognos Stärkerang | #336 |
| Koordinaten | 50,5759, 10,1458 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Erbenhausen
Was kostet eine Wohnung in Erbenhausen?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Immobilien in Erbenhausen liegt bei 2.114 Euro pro Quadratmeter. Das ist deutlich mehr als der Durchschnitt des Landkreises Schmalkalden-Meiningen mit 1.242 Euro pro m² sowie der Thüringer Landesdurchschnitt von 1.459 Euro pro m². Die Angebotsmiete beträgt 6,56 Euro pro m² und liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Euro sowie dem Landeswert von 6,88 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Erbenhausen entwickelt?
Die Miete in Erbenhausen ist in den verfügbaren Daten von 2020 (6,69 Euro pro m²) auf 2022 (6,50 Euro pro m²) um rund 1,43 Prozent pro Jahr gesunken. Der Kaufpreis ist im selben Zeitraum deutlich gestiegen: Von 1.750 Euro pro m² (2021) auf 2.100 Euro pro m² (2025). Diese Kaufpreisreihe ist jedoch als Schätzung gekennzeichnet. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,85 und damit deutlich über dem Kreiswert von 16,63 und dem Thüringer Durchschnitt von 17,88.
Wie ist die Rendite einer Kapitalanlage in Erbenhausen?
Die Bruttomietrendite in Erbenhausen beträgt 3,72 Prozent. Das ist deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Schmalkalden-Meiningen mit 6,61 Prozent sowie dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Der Perzentilrang von 7,15 im Bundesland bedeutet, dass rund 93 Prozent der Orte in Thüringen eine höhere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 26,85 bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Erbenhausen?
Erbenhausen hat 564 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 20,7 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern pro km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe 2015 (565 Einwohner) leicht rückläufig, mit einem Tiefpunkt 2017 (557) und einem Höchststand 2021 (580). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,11 Prozent, was 11 arbeitslosen Personen entspricht.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Erbenhausen?
Der Landkreis Schmalkalden-Meiningen, zu dem Erbenhausen gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 352 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 384), während er bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 143 besser abschneidet. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Erbenhausen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Erbenhausen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Erbenhausen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Erbenhausen enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2022 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2022 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2022 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Schmalkalden-Meiningen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rippershausen | 98639 | 7,70 € | 868 € | 10,65 % |
| Breitungen/Werra | 98597 | 7,61 € | 977 € | 9,35 % |
| Kaltennordheim, Stadt | 36452 | 7,07 € | 915 € | 9,27 % |
| Floh-Seligenthal | 98593 | 7,68 € | 1.005 € | 9,17 % |
| Frankenheim/Rhön | 98634 | 7,70 € | 1.017 € | 9,09 % |
| Kühndorf | 98547 | 5,81 € | 812 € | 8,59 % |
| Brotterode-Trusetal, Stadt | 98596 | 6,77 € | 986 € | 8,24 % |
| Untermaßfeld | 98617 | 7,06 € | 1.050 € | 8,07 % |