Birx

Marktüberblick

Birx liegt im äußersten südwestlichen Zipfel Thüringens auf 740 m Höhe im Biosphärenreservat Rhön und umfasst nur 2,77 km² Fläche bei rund 169 Einwohnern. Diese extreme Kleinheit prägt den lokalen Immobilienmarkt: Angebot und Nachfrage sind auf engstem Raum begrenzt, was zu einer besonderen Preisstruktur führt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.300 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,28 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 15,93. Diese Werte sind deutlich unter dem Thüringer Durchschnitt (Miete 6,88 €/m², Kaufpreis 1.459 €/m², Rendite 6,32 %, KPF 17,88) und liegen weit unter den deutschen Vergleichswerten (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m², Rendite 5,10 %, KPF 23,75).

Die Rendite von 6,28 Prozent liegt im Thüringer Perzentilrang von 57,1 — damit befindet sich Birx im oberen Mittelfeld aller verglichenen Orte im Bundesland. Das bedeutet: Bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen ist die Miete relativ hoch im Verhältnis zum Preis. Für Investoren ist dies ein attraktives Signal, solange die Angebotsdaten nicht mit der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete verwechselt werden — es handelt sich um Inserate, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet und umfassen die Jahre 2021 bis 2025. Trotz dieser Einschränkung zeigt sich ein deutlicher Aufwärtstrend: Die Angebotsmiete stieg von 5,20 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 6,80 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,9 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich parallel von 1.000 auf 1.300 Euro pro Quadratmeter, ebenfalls mit einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 6,8 Prozent.

Beide Reihen steigen nahezu identisch, was darauf hindeutet, dass sich das Preis-Leistungs-Verhältnis im betrachteten Zeitraum stabilisiert hat. Die Rendite von 6,28 Prozent hat sich damit im Wesentlichen gehalten, obwohl sowohl Miete als auch Kaufpreis um rund 30 Prozent gestiegen sind. Die Schätzungsmarkierung der Reihen bedeutet, dass diese Werte mit Unsicherheit behaftet sind und nicht mit der gleichen Sicherheit wie amtliche Daten interpretiert werden dürfen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Schmalkalden-Meiningen liegt Birx bei der Angebotsmiete leicht über dem Kreisdurchschnitt (6,80 vs. 6,51 €/m²), beim Kaufpreis ebenfalls knapp darüber (1.300 vs. 1.242 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 15,93 liegt unter dem Kreiswert von 16,63, die Bruttomietrendite von 6,28 Prozent jedoch ebenfalls unter dem Kreiswert von 6,61 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein starkes Gefälle. Frankenheim/Rhön, nur 2,1 Kilometer entfernt, weist mit 1.017 €/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf, bei einer höheren Miete von 7,70 €/m² — was einer Rendite von 9,09 Prozent entspricht. Ehrenberg (4,4 km) liegt mit 1.630 €/m² deutlich über Birx, bei einer Miete von 7,15 €/m² und einer Rendite von nur 5,27 Prozent. Hilders (5,7 km) erreicht mit 2.114 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis als Birx bei einer Rendite von nur 4,43 Prozent. Diese Spanne zeigt, dass der lokale Markt in der Rhön stark fragmentiert ist und Nachbargemeinden unterschiedliche Marktsegmente bedienen können.

Die extreme Kleinheit von Birx (2,77 km²) bedeutet, dass bereits wenige Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Birx ist mit 169 Einwohnern und einer Dichte von 61 Einwohnern pro Quadratkilometer extrem gering. Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 ist stabil bis leicht positiv: Von 167 Einwohnern (2015) auf 169 (2024), einem Anstieg von rund 1,2 Prozent. Dieser Trend steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Thüringen, die deutliche Bevölkerungsrückgänge verzeichnen.

Die Arbeitslosenquote beträgt 0,99 Prozent (2023), bei nur einer arbeitslosen Person. Dieser Wert ist statistisch extrem volatil: 2019 lag die Quote bei 1,87 Prozent, 2021 bei 5,83 Prozent. Bei einer derart kleinen Bevölkerung kann bereits eine einzige Person die Quote um fast einen Prozentpunkt verschieben. Die niedrige Quote ist daher kein verlässlicher Indikator für die wirtschaftliche Stärke des Ortes, sondern spiegelt vor allem die kleine Stichprobe wider.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Schmalkalden-Meiningen auf Platz 352 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Indizes Wettbewerb und Innovation (Platz 384) sowie Demografie (Platz 363). Der Index Wohlstand und Soziale Lage schneidet mit Platz 143 deutlich besser ab — ein Muster, das für viele ländliche Räume in Ostdeutschland typisch ist: Geringerer Lebensstandard wird durch niedrige Lebenshaltungskosten und stabile soziale Strukturen ausgeglichen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Birx gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hohe Rhön mit Sitz in Kaltennordheim. Der Ort liegt an der L1123 und ist über Frankenheim/Rhön (ca. 2 km) und Seiferts in Hessen (ca. 3 km) an das Straßennetz angebunden.