Empfertshausen

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Empfertshausen ist durch ein extremes Preisgefälle zwischen Kaufpreis und Miete geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 530 Euro pro Quadratmeter, was weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts im Wartburgkreis (1.344 Euro/m²) und gut ein Drittel des Landesdurchschnitts in Thüringen (1.459 Euro/m²) entspricht. Die Angebotsmiete von 8 Euro/m² liegt hingegen über dem Kreis- (6,98 Euro/m²) und Landesdurchschnitt (6,88 Euro/m²), bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m².

Die Bruttomietrendite beträgt rechnerisch 18,1 Prozent (8 Euro/m² × 12 Monate ÷ 530 Euro/m²). Dieser Wert übertrifft alle Nachbarorte und den Kreis- sowie Landesdurchschnitt (jeweils etwa 6,3 bis 6,5 Prozent) um ein Vielfaches. Die hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern des extrem niedrigen Kaufpreisniveaus.

Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Angebotsmiete ist kein amtlicher Mietspiegel.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Marktwerten und der historischen Zeitreihe: Die Zeitreihe zeigt für 2025 eine Angebotsmiete von 6,60 Euro/m² und einen Kaufpreis von 564,52 Euro/m². Die aktuellen Werte von 8 Euro/m² und 530 Euro/m² weichen hiervon ab — die Miete liegt 21 Prozent über dem Zeitreihenwert, der Kaufpreis 6 Prozent darunter. Dies deutet auf eine volatile Marktlage mit kleinen absoluten Zahlen hin, bei der einzelne Inserate den Durchschnitt stark beeinflussen können.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Empfertshausen sind in der verfügbaren Zeitreihe von 5,20 Euro/m² (2021) auf 6,60 Euro/m² (2025) gestiegen. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt 6,14 Prozent. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet und mit Unsicherheit behaftet.

Die Kaufpreise liegen in der Zeitreihe bei 495 Euro/m² (2021) und steigen bis 2025 auf 564,52 Euro/m². Diese Reihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt mit 3,33 Prozent deutlich unter dem der Mieten. Das bedeutet, dass die Mieten in der Zeitreihe schneller steigen als die Kaufpreise.

Der aktuelle Kaufpreis von 530 Euro/m² liegt jedoch unter dem Zeitreihenwert von 564,52 Euro/m² für 2025. Die aktuelle Miete von 8 Euro/m² liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 6,60 Euro/m². Diese Abweichungen zeigen, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Marktdaten nicht vollständig übereinstimmen — ein Hinweis auf die Volatilität des kleinen Marktes.

Im regionalen Vergleich liegen die Kaufpreise in Empfertshausen weit unter dem Niveau der Nachbarorte. Kaltennordheim verzeichnet 915 Euro/m², Dermbach 1.402 Euro/m² und Tann (Rhön) 1.459 Euro/m². Selbst der nächstgelegene Nachbarort mit vergleichsweise niedrigen Preisen, Oechsen, liegt mit 873 Euro/m² deutlich über dem Empfertshäuser Niveau.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Empfertshausen ist seit 2019 kontinuierlich gesunken. Von 546 Einwohnern im Jahr 2019 auf 509 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 6,8 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang in den ersten Jahren: Zwischen 2019 und 2021 verlor der Ort 31 Einwohner. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 509.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,61 Prozent, was 14 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich dazu lag die Quote 2015 noch bei 2,4 Prozent und stieg bis 2023 auf das Doppelte an. Der Anstieg ist vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des Strukturwandels in der Region zu sehen.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 104 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort hat eine Fläche von 4,9 Quadratkilometern und ist damit eine der kleinsten Gemeinden im Wartburgkreis.

Standortfaktoren

Der Wartburgkreis, dem Empfertshausen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 334 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 382, was auf geringe wirtschaftliche Dynamik und Innovationskraft hindeutet. Im Index Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 195 deutlich besser, was auf verhältnismäßig stabile Lebensverhältnisse schließen lässt. Der Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen außerhalb des unmittelbaren Umlands.

Empfertshausen liegt in der Auersberger Kuppenrhön und gehört zum UNESCO-Biosphärenreservat Rhön. Der Ort wurde historisch als Schnitzerdorf bekannt. Im 19. Jahrhundert gab es bis zu 50 Schnitzerwerkstätten im Ort, und 1898 wurde die Staatliche Schnitzschule Empfertshausen gegründet. Der VEB Rhönkunst hatte in der DDR-Zeit bis zu 660 Beschäftigte. Diese handwerkliche Tradition prägt bis heute das Image des Ortes.

Regionale Einordnung

Empfertshausen fällt im regionalen Vergleich durch ein einzigartiges Preisprofil auf: Der Kaufpreis von 530 Euro/m² ist der niedrigste aller bekannten Nachbarorte. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8 Euro/m² über dem Niveau der meisten Nachbarn. Kaltennordheim verzeichnet 7,07 Euro/m², Dermbach 7,41 Euro/m² und Tann (Rhön) 7,10 Euro/m². Nur Wiesenthal (6,73 Euro/m²) und Oberweid (6,22 Euro/m²) liegen niedriger.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite, die alle Nachbarorte übertrifft. Kaltennordheim liegt bei 9,27 Prozent, Dermbach bei 6,34 Prozent, Oechsen bei 7,49 Prozent. Empfertshausen liegt mit 18,1 Prozent weit darüber.

Diese extreme Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Marktsegmente hinweisen: Während der Kaufmarkt für Bestandsimmobilien in Empfertshausen sehr niedrigpreisig ist, spiegeln die Mietangebote möglicherweise neuere oder besser ausgestattete Wohnungen wider. Eine andere Erklärung wäre, dass das Angebot an Kaufobjekten sehr klein ist und einzelne niedrige Preise den Durchschnitt stark nach unten ziehen.