Gerstengrund

Marktüberblick

Gerstengrund ist mit 67 Einwohnern die kleinste selbstständige Gemeinde im Wartburgkreis und die drittkleinste in Thüringen. Die 4,61 km² große Gemeinde liegt auf 500 m ü. NHN in der Auersberger Kuppenrhön, einem Teil des Biosphärenreservats Rhön. Die erfüllende Gemeinde ist die Stadt Geisa.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.350 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,50 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis 2.409 Euro, Miete 8,92 Euro) und auch unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (Kaufpreis 1.459 Euro, Miete 6,88 Euro). Im Kreisvergleich liegt der Kaufpreis mit 1.350 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 1.344 Euro – der Unterschied ist marginal. Bei der Miete liegt Gerstengrund mit 6,50 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 6,98 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,31, was bedeutet, dass das 17,31-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Er liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 16,42, aber unter dem Landesdurchschnitt von 17,88. Die Bruttomietrendite von 5,78 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Der höhere Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedrigerer Rendite im Kreisvergleich zeigt, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis weniger Ertrag bringen als im Kreisdurchschnitt – der Markt ist insgesamt preislich moderat aufgestellt.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigen einen deutlichen Anstieg seit 2021.

Die Angebotsmiete stieg von 5,40 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,40 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einer Zunahme von rund 18,5 Prozent in vier Jahren. Die Jahreswachstumsrate (CAGR) beträgt 4,34 Prozent. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.150 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.350 Euro (2025), also ebenfalls rund 17,4 Prozent in vier Jahren, bei einer CAGR von 4,09 Prozent.

Beide Reihen sind als geschätzt ausgewiesen. Die Schätzungen deuten auf eine anhaltende Aufwärtsbewegung hin, die in dieser Form für echte Transaktionsdaten nicht zwingend bestätigt wäre. Die Entwicklung liegt im Rahmen der regionalen Preissteigerungen, die auch im Kreisvergleich zu beobachten sind.

Die Bevölkerungszahl ist in diesem Zeitraum stabil geblieben: Von 69 Einwohnern im Jahr 2015 auf 67 Einwohner im Jahr 2024, ein Rückgang von 2,9 Prozent. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit nahezu konstant, was auf ein Gleichgewicht zwischen Zuzug und Fortzug hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,2 Kilometern liegt Gerstengrund preislich im unteren bis mittleren Segment.

Der Angebotskaufpreis von 1.350 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Oechsen (873 Euro) und Empfertshausen (530 Euro), aber unter dem von Schleid (1.702 Euro), Geisa (1.700 Euro) und Buttlar (1.751 Euro). Bei der Angebotsmiete von 6,50 Euro je Quadratmeter liegt Gerstengrund über Oechsen (5,45 Euro) und Schleid (6,00 Euro), aber unter Dermbach (7,41 Euro), Tann (7,10 Euro), Geisa (6,80 Euro) und Wiesenthal (6,73 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,78 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Schleid (4,23 Prozent), Buttlar (4,26 Prozent) und Geisa (4,80 Prozent), aber niedriger als die von Oechsen (7,49 Prozent), Dermbach (6,34 Prozent) und Wiesenthal (6,47 Prozent). Der hohe Kaufpreis in Schleid und Buttlar drückt die Rendite dort deutlich, während der niedrige Kaufpreis in Empfertshausen (530 Euro) bei einer Miete von 8 Euro je Quadratmeter zu einer sehr hohen Rendite führen würde.

Auf Landesebene liegt Gerstengrund im Perzentilrang von 49,1 Prozent – damit befindet es sich nahezu im Median aller 605 erfassten Orte in Thüringen, was eine typische Positionierung innerhalb des Landes bedeutet.

Standortfaktoren

Der Wartburgkreis, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Kreis in den Teilindizes Dynamik (Rang 382) und Wettbewerb und Innovation (Rang 355). Besser positioniert ist er im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 195 sowie im Index Arbeitsmarkt mit Rang 293. Der Demografie-Index liegt bei Rang 347, was auf die alternde Bevölkerung und den Strukturwandel in ländlichen Räumen hinweist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 15 Einwohner je Quadratkilometer, was einem sehr ländlichen Charakter entspricht.

Historisch war Gerstengrund durch Schaf- und Rinderzucht sowie Köhlerhandwerk geprägt. Im 18. Jahrhundert und nach dem Ersten Weltkrieg bestand im Raum Gerstengrund Braunkohlebergbau, zuletzt 1947 bis 1949 durch den Zweckverband Rhönkohle. Die Gemeinde lag in der DDR-Zeit in der 5-Kilometer-Sperrzone an der innerdeutschen Grenze; der Kohlbachshof südlich des Orts wurde 1972 abgerissen. Diese historische Prägung als Grenzregion hat strukturelle Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung bis heute.

Für Gerstengrund liegen keine Bodenrichtwerte vor.