Buttlar

Marktüberblick und regionale Einordnung

Buttlar ist eine Gemeinde im äußersten Westen Thüringens im Ulstertal nahe der hessischen Grenze. Sie umfasst die Ortsteile Buttlar, Bermbach und Wenigentaft, die 1994 zusammengelegt wurden. Mit 21,31 km² Fläche und rund 1.243 Einwohnern ist Buttlar eine kleine ländliche Gemeinde im Wartburgkreis, die zur thüringischen Rhön gehört. Die Erfüllung der kommunalen Verwaltungsaufgaben obliegt der Stadt Geisa als erfüllende Gemeinde.

Der Immobilienmarkt in Buttlar zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis von 1.751 Euro je Quadratmeter ist der höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,2 km Entfernung. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 6,21 Euro je Quadratmeter im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden (von neun Orten auf Platz 3). Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,26 Prozent – die zweitniedrigste aller Nachbarorte (Schleid liegt mit 4,23 Prozent noch darunter). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,5, was bedeutet, dass der Kaufpreis das 23,5-Fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Im Kreisvergleich liegt Buttlar bei der Miete unter dem Wartburgkreis-Durchschnitt von 6,98 Euro je Quadratmeter, beim Kaufpreis jedoch deutlich darüber (1.344 Euro im Kreisdurchschnitt). Die Kreisrendite von 6,51 Prozent liegt über Buttlars Wert. Im Landesvergleich Thüringen (Miete 6,88 Euro, Kaufpreis 1.459 Euro, Rendite 6,32 Prozent) bestätigt sich das Bild: Buttlar ist eine der wenigen Gemeinden im Kreis, deren Kaufpreis über dem Landesmittel liegt, während die Miete darunter bleibt. Die Bruttomietrendite von 4,26 Prozent liegt im Perzentilrang 16,1 im Bundesland – nur etwa 16 Prozent der verglichenen Orte in Thüringen weisen eine niedrigere Rendite auf.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Buttlar verlief in den letzten Jahren dynamisch. Von 4,25 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 6,38 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 7,21 Prozent. Die Werte sind nicht geschätzt.

Beim Kaufpreis ist die Datenlage anders gelagert: Die Zeitreihe beginnt 2021 mit 1.350 Euro je Quadratmeter und steigt bis 2025 auf geschätzte 1.850 Euro. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der CAGR liegt bei 8,20 Prozent, also höher als bei der Miete. Dieser Unterschied erklärt die niedrige Rendite: Der Kaufpreis steigt schneller als die Miete.

Der Anstieg des Kaufpreises von 1.350 Euro (2021) auf 1.751 Euro (aktuell) entspricht einem Plus von rund 30 Prozent in etwa drei Jahren. Gleichzeitig kletterte die Miete von 4,25 auf 6,21 Euro – ein Plus von rund 46 Prozent, gemessen über einen längeren Zeitraum (2019 bis aktuell). Die unterschiedlichen Startpunkte und Zeiträume der Reihen machen einen direkten Vergleich schwierig, aber die Tendenz ist klar: Der Kaufpreis hat in den letzten Jahren stärker zugelegt als die Miete, was die Rendite unter Druck setzt.

Ein kleiner Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.751 Euro und dem Wert der Zeitreihe für 2024 von 1.650 Euro – die Zeitreihe liegt damit unter dem aktuellen Marktwert.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Buttlar ist seit Mitte der 2010er Jahre rückläufig. Von 1.322 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2022 auf 1.236, was einem Rückgang von rund 6,5 Prozent entspricht. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 1.243 Einwohnern (2023 und 2024 gleichbleibend). Die Bevölkerungsdichte beträgt 58 Einwohner je Quadratkilometer – ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde in der Rhön.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 0,92 Prozent und stieg bis 2020 auf 1,73 Prozent. In den Folgejahren 2022 und 2023 hielt sie sich bei 1,74 Prozent. Mit 13 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit von unter einem Prozent auf knapp 1,75 Prozent spiegelt den allgemeinen wirtschaftlichen Strukturwandel in ländlichen Räumen Thüringens wider.

Die demografische Entwicklung und die stabile Bevölkerungszahl in den letzten beiden Jahren deuten darauf hin, dass der starke Rückgang der ersten Hälfte der 2010er Jahre abgeflacht ist. Dies könnte sich positiv auf die Stabilität des lokalen Immobilienmarktes auswirken, da kein weiterer signifikanter Nachfragerückgang zu erwarten ist.

Standortfaktoren

Der Wartburgkreis, dem Buttlar angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 382 sogar im unteren Fünftel, während der Stärke-Index mit Rang 294 etwas besser abschneidet. Die Teilindizes für Demografie (347), Arbeitsmarkt (293), Wettbewerb und Innovation (355) sowie Wohlstand und soziale Lage (195) zeigen ein gemischtes Bild: Der Wohlstands-Index ist relativ gut platziert, während Demografie und Wettbewerb schwach sind.

Diese Standortfaktoren spiegeln sich in der Immobilienentwicklung wider: Der schwache Dynamik-Rang korrespondiert mit dem Bevölkerungsrückgang und der stabilen bis leicht rückläufigen Nachfrage. Der gute Wohlstands-Index könnte teilweise den überdurchschnittlichen Kaufpreis erklären – die vorhandene Substanz und der Wohnwert sind trotz struktureller Schwächen hoch.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die historische Bedeutung Buttlars als altes fuldisches Dorf im Amt Geisa und der gescheiterte Kalischacht (1910–1914) haben keine direkte heutige wirtschaftliche Wirkung mehr. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt (2003: 17 Betriebe auf 210 Hektar) und profitiert von der Lage im Ulstertal mit Radwanderwegen (Bahnradweg Hessen, Ulstertal-Radweg). Das sanierte Schloss Buttlar wird als Ferienunterkunft genutzt, was auf ein gewisses touristisches Potenzial hinweist.