Geisa, Stadt
Geisa (PLZ 36419) liegt im Wartburgkreis in Thüringen. Der Ort zählt 4.807 Einwohner auf 71,9 km², das entspricht 67 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,80 € pro m², der Kaufpreis bei 1.700 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,80 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,8 — rechnerisch sind das 21 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Geisa über dem Renditeniveau von 26 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,63 € auf 6,83 € pro m², im Mittel 5,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -5,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Wartburgkreis Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 382, Stärkerang 294). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Schleid, Rasdorf und Buttlar an.
Immobilienpreise in Geisa im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Geisa, Stadt
Geisa im südlichen Wartburgkreis zeigt einen Immobilienmarkt mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen bei moderaten Mieten, was zu einer unterdurchschnittlichen Bruttomietrendite führt. Die Mieten steigen stark an, während die Kaufpreise seit 2022 fallen. Die Bevölkerung ist stabil, die Arbeitslosigkeit leicht rückläufig. Der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Kreis als schwach in Dynamik und Wettbewerb ein.
Marktüberblick
Geisa ist eine Landstadt im südlichen Wartburgkreis in der thüringischen Rhön im Ulstertal mit rund 4.800 Einwohnern auf 72 km². Der Immobilienmarkt wird durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.700 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- (1.344 Euro) und Landesdurchschnitt (1.459 Euro), während die Angebotsmiete mit 6,80 Euro je Quadratmeter leicht unter dem Kreis- (6,98 Euro) und Landesdurchschnitt (6,88 Euro) liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 4,8 Prozent, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,5 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 6,3 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,1 Prozent liegt. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 26,3 — damit liegt Geisa im unteren Drittel aller verglichenen Orte in Thüringen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,84 und liegt über dem Kreis- (16,42) und Landesdurchschnitt (17,88), aber unter dem deutschen Durchschnitt von etwa 22,5. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung
Die Miete in Geisa hat in den letzten Jahren deutlich zugelegt: Von 4,63 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie auf 6,83 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von knapp 5 Prozent entspricht. Der Kaufpreis zeigt dagegen einen anderen Verlauf: Nach 2.011 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 fiel er auf 1.357 Euro im Jahr 2023, erholte sich 2024 auf 1.863 Euro und liegt 2025 bei 1.711 Euro. Die durchschnittliche jährliche Veränderung des Kaufpreises über diesen Zeitraum beträgt minus 5,3 Prozent. Diese Entwicklung — steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen — führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessern könnte, sofern sich dieser Trend fortsetzt. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Geisas ist stabil bis leicht steigend: Von 4.698 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.807 im Jahr 2024, einem Plus von 2,3 Prozent. Die Arbeitslosenquote ist von 8,7 Prozent im Jahr 2015 auf 7,1 Prozent im Jahr 2023 gesunken, bleibt aber auf einem für die Region hohen Niveau. Geisa ist erfüllende Gemeinde für die umliegenden Gemeinden Buttlar, Gerstengrund und Schleid, was ihre Funktion als regionales Zentrum unterstreicht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 67 Einwohnern je Quadratkilometer, was für eine ländliche Struktur typisch ist.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Geisa ein gemischtes Bild. Die Miete liegt mit 6,80 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbargemeinden, während der Kaufpreis von 1.700 Euro je Quadratmeter zu den höchsten zählt — nur Buttlar (1.751 Euro) liegt darüber. Rasdorf (3,7 km) weist mit 964 Euro je Quadratmeter einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und eine Rendite von 7,93 Prozent aus, während Schleid (2,4 km) mit 1.702 Euro je Quadratmeter einen ähnlichen Kaufpreis, aber eine niedrigere Miete und damit eine Rendite von nur 4,23 Prozent aufweist. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Wartburgkreis mit Rang 334 von rund 400 Kreisen insgesamt als schwach aufgestellt ein. Besonders schlecht abschneidet der Kreis bei den Teilindizes Dynamik (Rang 382) und Wettbewerb und Innovation (Rang 355). Besser positioniert ist er beim Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 195). Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Standortfaktoren
Geisa liegt in der Kuppenrhön im Ulstertal und blickt auf eine über 700-jährige Stadtgeschichte zurück, die erste urkundliche Erwähnung als Stadt datiert aus dem Jahr 1302. Das Gebiet war von 817 bis 1803 in Besitz der Reichsabtei Fulda, weshalb die Gegend neben dem Eichsfeld heute eine der beiden katholischen Gegenden im ansonsten evangelisch geprägten Thüringen darstellt. Während der Deutschen Teilung lag Geisa als westlichste Stadt der DDR im Sperrgebiet der innerdeutschen Grenze, was die weitere Entwicklung hemmte. Heute erinnert die Gedenkstätte Point Alpha unweit von Geisa an diese Zeit. Die historische Altstadt ist als Denkmalensemble ausgewiesen und verfügt über eine im Wesentlichen erhaltene Bausubstanz.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Geisa entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Geisa
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,63 €/m² |
| 2019 | 6,00 €/m² |
| 2020 | 5,54 €/m² |
| 2021 | 5,87 €/m² |
| 2022 | 6,29 €/m² |
| 2023 | 6,11 €/m² |
| 2024 | 6,86 €/m² |
| 2025 | 6,68 €/m² |
| 2026 | 6,83 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Geisa
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 2.011 €/m² |
| 2023 | 1.357 €/m² |
| 2024 | 1.863 €/m² |
| 2025 | 1.711 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Geisa
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 3,75 % |
| 2023 | 5,40 % |
| 2024 | 4,42 % |
| 2025 | 4,69 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Geisa
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.698 Einwohner |
| 2016 | 4.745 Einwohner |
| 2017 | 4.733 Einwohner |
| 2018 | 4.754 Einwohner |
| 2019 | 4.767 Einwohner |
| 2020 | 4.760 Einwohner |
| 2021 | 4.777 Einwohner |
| 2022 | 4.823 Einwohner |
| 2023 | 4.807 Einwohner |
| 2024 | 4.807 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Geisa
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,78 % |
| 2016 | 2,96 % |
| 2017 | 2,83 % |
| 2018 | 1,92 % |
| 2019 | 2,31 % |
| 2020 | 2,87 % |
| 2021 | 2,47 % |
| 2022 | 2,33 % |
| 2023 | 2,59 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 334 Rang |
| Dynamik | 382 Rang |
| Stärke | 294 Rang |
| Demografie | 347 Rang |
| Arbeitsmarkt | 293 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 355 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 195 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Geisa liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Geisa im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Geisa ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Geisa ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Geisa
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Nüsttal | 8,14 €/m² |
| Hohenroda | 7,90 €/m² |
| Tann (Rhön) | 7,10 €/m² |
| Geisa | 6,80 €/m² |
| Gerstengrund | 6,50 €/m² |
| Rasdorf | 6,37 €/m² |
| Unterbreizbach | 6,22 €/m² |
| Buttlar | 6,21 €/m² |
| Schleid | 6,00 €/m² |
| Oechsen | 5,45 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Geisa ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Geisa
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Rasdorf | 7,93 % |
| Unterbreizbach | 7,57 % |
| Hohenroda | 7,56 % |
| Oechsen | 7,49 % |
| Tann (Rhön) | 5,84 % |
| Gerstengrund | 5,78 % |
| Geisa | 4,80 % |
| Nüsttal | 4,67 % |
| Buttlar | 4,26 % |
| Schleid | 4,23 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Schleid | 2,4 km | 36419 | 6,00 € | 1.702 € | 4,23 % |
| Rasdorf, Point-Alpha-Gemeinde | 3,7 km | 36169 | 6,37 € | 964 € | 7,93 % |
| Buttlar | 4,3 km | 36419 | 6,21 € | 1.751 € | 4,26 % |
| Gerstengrund | 7,3 km | 36419 | 6,50 € | 1.350 € | 5,78 % |
| Hohenroda | 7,8 km | 36284 | 7,90 € | 1.254 € | 7,56 % |
| Oechsen | 8,7 km | 36404 | 5,45 € | 873 € | 7,49 % |
| Tann (Rhön), Stadt | 9,6 km | 36142 | 7,10 € | 1.459 € | 5,84 % |
| Unterbreizbach | 11,4 km | 36414 | 6,22 € | 985 € | 7,57 % |
| Nüsttal | 11,5 km | 36167 | 8,14 € | 2.090 € | 4,67 % |
Wo liegt Geisa?
Lage
Geisa auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Geisa
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,80 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.700 € |
| Bruttomietrendite | 4,80 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,8 |
| Einwohner | 4.807 |
| Einwohner je km² | 67 |
| Fläche (km²) | 71,9 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #334 |
| Prognos Dynamikrang | #382 |
| Prognos Stärkerang | #294 |
| Koordinaten | 50,7168, 9,9498 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Geisa
Was kostet eine Wohnung in Geisa?
Die Angebotsmiete liegt bei 6,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.700 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit knapp unter dem Durchschnitt des Wartburgkreises (6,98 Euro) und Thüringens (6,88 Euro). Der Kaufpreis ist mit 1.700 Euro pro Quadratmeter jedoch deutlich höher als im Kreisdurchschnitt (1.344 Euro) und auch über dem Landeswert (1.459 Euro).
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Geisa entwickelt?
Die Mieten sind von 2018 bis 2026 deutlich gestiegen – von 4,63 auf 6,83 Euro pro Quadratmeter, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 5 Prozent entspricht. Der Kaufpreis ist seit 2022 hingegen rückläufig: Von 2.011 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 fiel er bis 2025 auf 1.711 Euro. Die Kaufpreisentwicklung ist durch einen jährlichen Rückgang von rund 5,3 Prozent gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Geisa?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,8 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Wartburgkreises (6,51 Prozent) sowie Thüringens (6,32 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 26,3 liegt Geisa im unteren Drittel der Orte in Thüringen – rund 74 Prozent der Orte im Bundesland weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,84 und liegt damit über dem Kreis- (16,42) und Landesdurchschnitt (17,88).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Geisa?
Die Einwohnerzahl ist von 4.698 im Jahr 2015 auf 4.807 im Jahr 2024 leicht gestiegen, was einem Wachstum von rund 2,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 67 Einwohner pro Quadratkilometer.
Woher stammen die Daten zu Geisa?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Geisa sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Geisa führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Wartburgkreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Treffurt, Stadt | 99830 | 6,11 € | 771 € | 9,51 % |
| Ruhla, Stadt | 99842 | 6,62 € | 930 € | 8,54 % |
| Amt Creuzburg, Stadt | 99831 | 6,74 € | 963 € | 8,40 % |
| Seebach | 99846 | 6,43 € | 933 € | 8,26 % |
| Hörselberg-Hainich | 99820 | 6,87 € | 1.002 € | 8,23 % |
| Gerstungen | 99834 | 7,45 € | 1.087 € | 8,23 % |
| Krayenberggemeinde | 36460 | 6,26 € | 933 € | 8,06 % |
| Leimbach | 36433 | 7,94 € | 1.220 € | 7,81 % |