Nüsttal

Der Ort

Nüsttal ist eine Gemeinde im osthessischen Landkreis Fulda in der Vorderrhön, die 1971 und 1972 durch Fusion von acht bis dahin selbständigen Dörfern entstand. Die Gemeinde erstreckt sich über 45,49 km² in einer Höhe von 320 bis 580 Metern und umfasst die Ortsteile Gotthards, Morles, Rimmels, Silges, Hofaschenbach, Mittelaschenbach, Oberaschenbach und Haselstein. Sie liegt zwischen Hünfeld und Hilders im Naturpark Hessische Rhön, durchflossen von der Nüst, die bei Hünfeld in die Haune mündet. Rimmels wurde 1984 und 1986 als schönstes Dorf Hessens ausgezeichnet. Die Gemeinde weist eine Bevölkerungsdichte von 64 Einwohnern je km² auf.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Nüsttal zeigt moderate absolute Preise im regionalen Vergleich. Die Angebotsmiete liegt bei 8,14 Euro je Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 8,61 Euro sowie deutlich unter dem hessischen Landesdurchschnitt von 9,69 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.090 Euro je Quadratmeter folgt diesem Muster und liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.267 Euro und dem Landeswert von 2.505 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,67 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,81 %) und dem Landesdurchschnitt (4,98 %), aber noch über dem Niveau von Hünfeld (3,77 %). Der Kaufpreisfaktor von 21,4 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (21,69) und über dem Landesdurchschnitt (21,06). Das Zusammenspiel aus moderatem Kaufpreis, moderater Miete und damit verbundener mittlerer Rendite entspricht dem regionalen Umfeld – Nüsttal ist kein Ausreißer, sondern folgt dem Muster des ländlichen Umlandes von Fulda.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die historische Entwicklung ist von starken Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete verdoppelte sich zwischen 2019 und 2022 von 3,89 auf 7,80 Euro je Quadratmeter, fiel dann 2023 auf 5,60 und 2024 auf 5,39 Euro zurück, bevor sie 2025 wieder auf 7,71 und 2026 auf 9,60 Euro anstieg. Der Kaufpreis verzeichnete einen ähnlichen Verlauf: 2.126 Euro (2022), ein Tief von 1.478 Euro (2023), zurück auf 2.126 Euro (2024) und 2.029 Euro (2025). Der langfristige CAGR von -1,53 % für Kaufpreise resultiert aus dem Vergleichszeitraum und maskiert die starke Erholung nach dem 2023er-Tief.

Der Kaufpreis fiel zwischen 2022 und 2023 um rund 30 %. Die Miete ging im selben Zeitraum von 7,80 auf 5,60 Euro je Quadratmeter zurück. Bereits 2024 erholte sich der Kaufpreis vollständig auf das Vorjahresniveau von 2022, die Miete blieb mit 5,39 Euro jedoch unter dem 2022er-Wert. 2025 und 2026 zeigen wieder steigende Tendenzen bei beiden Kennzahlen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Standortfaktoren

Nüsttal verzeichnet seit 2015 ein durchgehendes Bevölkerungswachstum: von 2.801 Einwohnern (2015) auf 2.920 (2022–2024), was einem Anstieg von 4,25 % entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,69 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und gehört zu den niedrigsten Werten im Landkreis Fulda. Sie schwankte zwischen 2015 und 2023 nur zwischen 1,23 % und 2,07 %.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Fulda den Gesamtrang 147 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Demografie-Rang mit Platz 98 aus, während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 194 schwächer ist. Der Dynamik-Rang liegt bei 181. Der Kreis weist damit eine stabile demografische Basis bei gleichzeitig begrenzter wirtschaftlicher Dynamik auf.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, Bevölkerungszuwachs und moderaten Immobilienpreisen geht einher mit einer stabilen, aber nicht dynamischen lokalen Nachfrage.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Nüsttal bei Miete und Kaufpreis unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was dem ländlichen Charakter der Vorderrhön entspricht. Die Bruttomietrendite von 4,67 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte: Rasdorf weist mit 7,93 % eine deutlich höhere Rendite auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 964 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist. Hünfeld liegt mit 3,77 % darunter, bedingt durch den deutlich höheren Kaufpreis von 2.781 Euro. Nüsttal positioniert sich damit zwischen diesen Extremen.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 50,4 %, was bedeutet, dass Nüsttal in Hessen genau im mittleren Drittel liegt. Dieser Wert bestätigt die Einordnung als markttypischer ländlicher Ort ohne außergewöhnliche Preis- oder Renditeniveaus.

Für Nüsttal liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstücksbewertung nicht möglich ist.