Hofbieber

Marktüberblick

Hofbieber ist eine Großgemeinde im osthessischen Landkreis Fulda mit 16 Ortsteilen im Naturpark Hessische Rhön. Auf einer Fläche von 87,26 km² leben 6.380 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 73 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Region ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,15 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 2.088 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreis- und Landesmittel liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 5,26 Prozent, die im bundesweiten Vergleich attraktiv ist und im hessischen Vergleich das 73. Perzentil erreicht. Der Kaufpreisfaktor von 19,01 liegt unter dem Kreis- (21,69) und Landesdurchschnitt (21,06), was auf die relativ niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietniveaus hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hofbieber war in den vergangenen Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Von 5,82 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2023 auf 8,67 Euro, fiel 2024 auf 7,02 Euro zurück und erreichte 2025 mit 10,21 Euro einen neuen Höchststand. Die aktuelle Miete von 10,01 Euro im Jahr 2026 liegt damit fast doppelt so hoch wie noch 2018.

Der Kaufpreis verhielt sich ähnlich volatil. Nach stagnierenden Werten um 1.077 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2018 und 2019 mehr als verdoppelte sich der Preis bis 2021 auf 2.496 Euro. In der Folge folgte ein Rückgang auf 1.760 Euro im Jahr 2025, bevor er 2026 wieder auf 2.076 Euro anstieg. Die aktuelle Kaufpreisentwicklung zeigt also eine Erholung nach dem Tiefpunkt von 2025.

Die Volatilität in beiden Reihen ist bemerkenswert und entspricht dem Muster kleiner ländlicher Märkte mit begrenztem Angebot.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Hofbieber bei den Mieten mit 9,15 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Fulda (8,61 Euro) und knapp unter dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 Euro). Der Kaufpreis von 2.088 Euro je Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreis- (2.267 Euro) und Landesdurchschnitt (2.505 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und niedrigeren Kaufpreisen erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,26 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Miete liegt über der von Nüsttal (8,14 Euro), Dipperz (8,99 Euro) und Hilders (7,80 Euro), aber unter der von Petersberg (10,36 Euro), Fulda (10,99 Euro) und Künzell (10,26 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Hofbieber auf dem Niveau von Poppenhausen (2.083 Euro) und Nüsttal (2.090 Euro) und deutlich unter den teureren Nachbarorten wie Petersberg (3.584 Euro) und Fulda (3.274 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,26 Prozent ist die höchste unter allen aufgeführten Nachbarorten und liegt damit deutlich über dem Kreis- (4,81 Prozent) und Landesdurchschnitt (4,98 Prozent). Dies unterstreicht das besondere Marktprofil von Hofbieber: relativ günstige Kaufpreise bei soliden Mietniveaus.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung von Hofbieber war in den vergangenen Jahren positiv. Von 5.985 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde bis 2024 auf 6.380 Einwohner, was einem Anstieg von 6,6 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuwachs zwischen 2022 und 2023, als die Einwohnerzahl von 6.150 auf 6.380 stieg. Seit 2024 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 6.380.

Die Arbeitslosenquote zeigt dagegen eine steigende Tendenz. Von 5,5 Prozent im Jahr 2015 stieg sie bis 2023 auf 8,1 Prozent. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem unterdurchschnittlichen Prognos-Rang im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 126 von 400 Kreisen).

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Fulda den Gesamt-Rang 147 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Demografie (Rang 98) und Wirtschaftsstärke (Rang 142) ab. Schwächer positioniert ist er in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 194) sowie Dynamik (Rang 181). Am Ort bestehen keine Hochschulen.