Eichenzell

Marktüberblick

Eichenzell ist eine Großgemeinde im osthessischen Landkreis Fulda mit 55,99 km² Fläche und rund 11.367 Einwohnern. Die Gemeinde liegt am Übergang des Westlichen Rhönvorlands zum Kerzeller Fliedetal, etwa sieben Kilometer südsüdöstlich der Kreisstadt Fulda. Auf dem Gemeindegebiet befindet sich auch das bekannte Schloss Fasanerie.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die aktuellen Angebotsmieten bei 9,84 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.474 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,96, die Bruttomietrendite liegt bei 4,77 Prozent. Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten – sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Der Kaufpreisfaktor von 20,96 bedeutet, dass das 20,96-fache des jährlichen Bruttokaltmieteinkommens als Kaufpreis angegeben wird. Im bundesweiten Vergleich liegt dieser Wert leicht unter dem deutschen Durchschnitt von rund 21,0.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Eichenzell zeigt unterschiedliche Verläufe für Miete und Kaufpreis.

Die Angebotsmieten sind seit 2018 deutlich gestiegen: Von 6,29 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,29 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 7,6 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2018 bis 2023, gefolgt von einem leichten Rückgang 2024 auf 8,51 Euro, bevor die Werte 2025 und 2026 wieder deutlich anziehen. Diese Entwicklung ist als Angebotswert zu verstehen und spiegelt nicht zwangsläufig die tatsächlich gezahlten Mieten wider.

Die Angebotskaufpreise verlaufen deutlich volatiler. Nach 2.968 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 folgte 2019 ein Rückgang auf 2.023 Euro, 2020 ein Sprung auf 3.714 Euro, gefolgt von einem kontinuierlichen Abwärtstrend bis 2025 mit 2.102 Euro. 2026 zeigt sich mit 2.314 Euro wieder ein leichter Anstieg. Die durchschnittliche jährliche Veränderung liegt bei minus 3,1 Prozent. Die hohen Schwankungen von Jahr zu Jahr deuten auf einen eher kleinstrukturierten Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreisfaktor bewegte sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 21 und 22,96 – also in einem relativ engen Band.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Fulda liegt Eichenzell bei der Angebotsmiete mit 9,84 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 8,61 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 2.474 Euro liegt knapp über dem Kreiswert von 2.267 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 20,96 ist leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 21,69, was auf die höheren Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hindeutet.

Im Landesvergleich mit Hessen liegt Eichenzell bei der Miete knapp über dem Durchschnitt von 9,69 Euro, bei den Kaufpreisen leicht unter dem Landeswert von 2.505 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,77 Prozent liegt unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent. Im Perzentilrang der hessischen Standorte belegt Eichenzell mit 56,8 den mittleren Bereich – die Rendite liegt damit im oberen Mittelfeld der 421 betrachteten hessischen Standorte.

Im direkten Umland zeigen sich deutliche Unterschiede. Die Nachbargemeinde Künzell (5,1 km) liegt mit 10,26 Euro Miete und 3.101 Euro Kaufpreis deutlich über Eichenzell. Die Kreisstadt Fulda selbst weist mit 10,99 Euro Miete und 3.274 Euro Kaufpreis die höchsten Werte im Umkreis auf. Ländlichere Gemeinden wie Ebersburg (8,41 Euro Miete, 1.710 Euro Kaufpreis) oder Motten (6,68 Euro Miete, 1.757 Euro Kaufpreis) liegen deutlich darunter. Die Bruttomietrendite fällt in Ebersburg mit 5,9 Prozent am höchsten aus, in Petersberg mit 3,47 Prozent am niedrigsten.

Standortfaktoren

Für den Landkreis Fulda, in dem Eichenzell liegt, erreichte der Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamt-Ranking Platz 147 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Rang 142 bei der Stärke, Rang 181 bei der Dynamik, Rang 126 beim Arbeitsmarkt, Rang 98 bei der Demografie, Rang 157 bei Wohlstand und sozialer Lage sowie Rang 194 bei Wettbewerb und Innovation. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

In Eichenzell sind keine Hochschulen ansässig. Für Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich Bodenrichtwerten, liegen keine Angaben vor.

Die geografische Lage am Übergang des Rhönvorlands zum Fliedetal und die Nähe zur Kreisstadt Fulda (ca. 7 km) sind als Standortvorteile zu werten. Das Schloss Fasanerie auf dem Gemeindegebiet ist ein überregional bekanntes Ausflugsziel und trägt zur Attraktivität des Standorts bei.

Bevölkerungsstruktur und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Eichenzell ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen: Von 11.019 Einwohnern im Jahr 2015 auf 11.367 im Jahr 2024, einem Plus von rund 3,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 203 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde gliedert sich in neun Ortsteile: Büchenberg, Döllbach, Eichenzell (Kernort), Kerzell, Löschenrod, Lütter, Rönshausen, Rothemann und Welkers.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 150 auf 10.000 Erwerbspersonen. Im Vergleich zu 2015 (128 auf 10.000 Erwerbspersonen) ist dies ein Anstieg, der vor allem auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie zurückzuführen ist – 2020 stieg die Quote auf 150 und pendelte sich in den Folgejahren auf diesem Niveau ein.

Die demografische Entwicklung ist insgesamt positiv: Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Landkreis Fulda im Teilindex Demografie mit Rang 98 von 400 ein, was auf eine überdurchschnittliche demografische Lage hindeutet.