Fulda, Stadt
Fulda (PLZ 36037) ist eine kreisfreie Stadt in Hessen. Der Ort zählt 70.366 Einwohner auf 104,1 km², das entspricht 676 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 2 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,99 € pro m², der Kaufpreis bei 3.274 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,03 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,8 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Fulda über dem Renditeniveau von 16 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,95 € auf 12,16 € pro m², im Mittel 3,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Fulda Rang 147 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 181, Stärkerang 142). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Petersberg, Künzell und Eichenzell an.
Immobilienpreise in Fulda im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Fulda
Fulda ist das Oberzentrum Osthessens mit über 70.000 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist mit 10,99 €/m² Angebotsmiete und 3.274 €/m² Angebotskaufpreis deutliche Aufschläge gegenüber Kreis- und Landesdurchschnitt auf. Die Mieten sind seit 2018 um rund 36 % gestiegen, die Kaufpreise verlaufen volatil. Die Bevölkerung wächst seit 2015 um 4,6 %. Der Kreis Fulda erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 147 von 400.
Der Ort Fulda
Fulda ist die Kreisstadt des Landkreises Fulda in Hessen und das Oberzentrum der Region Osthessen. Die Stadt erstreckt sich auf 104,05 km² und hat rund 70.366 Einwohner (Stand 2024). Mit der Hochschule Fulda und der Theologischen Fakultät Fulda verfügt die Stadt über zwei Hochschulen. Fulda gehört zum östlichen Teil des Rhein-Main-Gebietes und bildet mit den Nachbargemeinden Petersberg, Künzell und Eichenzell eine Agglomeration von etwa 112.000 Einwohnern. Die Stadt ist als Sonderstatusstadt eine von sechs hessischen Städten mit diesem besonderen Verwaltungsstatus.
Aktueller Immobilienmarkt
Auf dem aktuellen Immobilienmarkt weist Fulda deutliche Aufschläge gegenüber den Vergleichswerten aus. Die Angebotsmiete liegt bei 10,99 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.274 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Fulda sowohl über dem Durchschnitt des Landkreises Fulda (Miete: 8,61 €/m², Kaufpreis: 2.267 €/m²) als auch über dem hessischen Landesdurchschnitt (Miete: 9,69 €/m², Kaufpreis: 2.505 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt Fulda mit der Angebotsmiete ebenfalls über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m².
Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,84, was bedeutet, dass das 24,84-fache des jährlichen Bruttomietzinses als Kaufpreis verlangt wird. Die angegebene Bruttomietrendite liegt bei 4,03 %. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Fulda sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,95 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 (aktuell) 12,16 Euro. Das entspricht einem Anstieg von rund 36 Prozent in acht Jahren. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 3,91 %. Der Verlauf war dabei nicht linear: Zwischen 2018 und 2021 gab es zunächst einen leichten Rückgang von 8,95 auf 9,14 €/m², bevor ab 2022 ein deutlicher Anstieg einsetzte (2022: 9,57, 2023: 10,29, 2024: 10,81 €/m²). Im Jahr 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 10,69 €/m², bevor der aktuelle Wert von 12,16 €/m² erreicht wurde.
Die Kaufpreise verlaufen volatiler. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 2.472 €/m², 2019 fiel er auf 2.204 €/m², bevor er 2020 stark auf 3.021 €/m² anstieg. Nach einem Höchststand 2021 mit 3.272 €/m² folgte ein Rückgang auf 2.741 €/m² im Jahr 2023. Seitdem erholten sich die Preise wieder auf aktuell 3.094 €/m² (2026). Der CAGR für Kaufpreise beträgt 2,84 % über den gesamten Zeitraum.
Weder die Miet- noch die Kaufpreiszeitreihen sind als geschätzt gekennzeichnet.
Bevölkerung und Demografie
Die Bevölkerung von Fulda ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen. Von 67.253 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 70.366 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 4,63 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 676 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Anstieg war nicht gleichmäßig: Zwischen 2019 (68.635) und 2020 (67.980) gab es einen leichten Rückgang, bevor ab 2021 wieder ein deutlicher Anstieg einsetzte (2022: 69.968, 2023: 70.366). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 70.366.
Die Arbeitslosenquote ist als absolute Zahl der Arbeitslosen ausgewiesen: 2015 lag sie bei 1.595, 2023 bei 1.819. Der Wert stieg 2020 auf 1.776, fiel 2022 auf 1.511 und stieg 2023 wieder an.
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Fulda, in dem die Stadt liegt, den Gesamtrang 147 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Rang 142 bei der Stärke, Rang 181 bei der Dynamik, Rang 126 beim Arbeitsmarkt, Rang 157 bei Wohlstand und sozialer Lage, Rang 98 bei Demografie und Rang 194 bei Wettbewerb und Innovation. Der Demografie-Index liegt mit Rang 98 besonders gut, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 194 schwächer abschneiden.
Fulda ist Hochschulstandort mit der Hochschule Fulda und der Theologischen Fakultät Fulda. Beide Einrichtungen sind in der Postleitzahl 36037 angesiedelt.
Im regionalen Vergleich liegen die Nachbarorte teils deutlich unter den Fuldaer Werten. Petersberg (2,6 km) weist mit 10,36 €/m² eine ähnliche Angebotsmiete, aber mit 3.584 €/m² einen höheren Kaufpreis auf. Künzell (2,7 km) liegt mit 10,26 €/m² Miete und 3.101 €/m² Kaufpreis nahe an Fulda. Entferntere Orte wie Eichenzell (6,8 km, 9,84 €/m²) oder Hofbieber (12,1 km, 9,15 €/m²) liegen deutlich niedriger. Die Bruttomietrendite variiert zwischen 3,13 % (Großenlüder) und 5,90 % (Ebersburg).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Fulda entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Fulda
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,95 €/m² |
| 2019 | 9,62 €/m² |
| 2020 | 9,25 €/m² |
| 2021 | 9,14 €/m² |
| 2022 | 9,57 €/m² |
| 2023 | 10,29 €/m² |
| 2024 | 10,81 €/m² |
| 2025 | 10,69 €/m² |
| 2026 | 12,16 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Fulda
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.472 €/m² |
| 2019 | 2.204 €/m² |
| 2020 | 3.021 €/m² |
| 2021 | 3.272 €/m² |
| 2022 | 3.159 €/m² |
| 2023 | 2.741 €/m² |
| 2024 | 3.245 €/m² |
| 2025 | 3.053 €/m² |
| 2026 | 3.094 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Fulda
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,34 % |
| 2019 | 5,24 % |
| 2020 | 3,67 % |
| 2021 | 3,35 % |
| 2022 | 3,64 % |
| 2023 | 4,51 % |
| 2024 | 4,00 % |
| 2025 | 4,20 % |
| 2026 | 4,72 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Fulda
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 67.253 Einwohner |
| 2016 | 67.466 Einwohner |
| 2017 | 67.973 Einwohner |
| 2018 | 68.586 Einwohner |
| 2019 | 68.635 Einwohner |
| 2020 | 67.980 Einwohner |
| 2021 | 68.462 Einwohner |
| 2022 | 69.968 Einwohner |
| 2023 | 70.366 Einwohner |
| 2024 | 70.366 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Fulda
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,13 % |
| 2016 | 8,39 % |
| 2017 | 3,11 % |
| 2018 | 3,69 % |
| 2019 | 3,61 % |
| 2020 | 4,46 % |
| 2021 | 4,13 % |
| 2022 | 3,67 % |
| 2023 | 4,16 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 147 Rang |
| Dynamik | 181 Rang |
| Stärke | 142 Rang |
| Demografie | 98,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 126 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 194 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 157 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Fulda liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Fulda im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Fulda ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Fulda ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Fulda
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Fulda | 10,99 €/m² |
| Petersberg | 10,36 €/m² |
| Künzell | 10,26 €/m² |
| Eichenzell | 9,84 €/m² |
| Hofbieber | 9,15 €/m² |
| Neuhof | 9,02 €/m² |
| Dipperz | 8,99 €/m² |
| Bad Salzschlirf | 8,76 €/m² |
| Großenlüder | 8,64 €/m² |
| Ebersburg | 8,41 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Fulda ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Fulda
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ebersburg | 5,90 % |
| Bad Salzschlirf | 5,72 % |
| Hofbieber | 5,26 % |
| Neuhof | 4,83 % |
| Eichenzell | 4,77 % |
| Dipperz | 4,43 % |
| Fulda | 4,03 % |
| Künzell | 3,97 % |
| Petersberg | 3,47 % |
| Großenlüder | 3,13 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Petersberg | 2,6 km | 36100 | 10,36 € | 3.584 € | 3,47 % |
| Künzell | 2,7 km | 36093 | 10,26 € | 3.101 € | 3,97 % |
| Eichenzell | 6,8 km | 36124 | 9,84 € | 2.474 € | 4,77 % |
| Dipperz | 8,7 km | 36160 | 8,99 € | 2.436 € | 4,43 % |
| Großenlüder | 10,3 km | 36137 | 8,64 € | 3.318 € | 3,13 % |
| Neuhof | 12,1 km | 36119 | 9,02 € | 2.242 € | 4,83 % |
| Hofbieber | 12,1 km | 36145 | 9,15 € | 2.088 € | 5,26 % |
| Ebersburg | 13,9 km | 36157 | 8,41 € | 1.710 € | 5,90 % |
| Bad Salzschlirf | 14,0 km | 36364 | 8,76 € | 1.839 € | 5,72 % |
Wo liegt Fulda?
Lage
Fulda auf der Karte
Hochschulen am Ort
2 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule FuldaLeipziger Straße 123, 36037 Fulda
- Theologische Fakultät FuldaEduard-Schick-Platz 2, 36037 Fulda
Alle Kennzahlen zu Fulda
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,99 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.274 € |
| Bruttomietrendite | 4,03 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,8 |
| Einwohner | 70.366 |
| Einwohner je km² | 676 |
| Fläche (km²) | 104,1 |
| Arbeitslosenquote | 4,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #147 |
| Prognos Dynamikrang | #181 |
| Prognos Stärkerang | #142 |
| Koordinaten | 50,5532, 9,6751 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Fulda
Was kostet eine Wohnung in Fulda?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen in Fulda bei durchschnittlich 10,99 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.274 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Fulda (8,61 Euro/m² Miete, 2.267 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 Euro/m² Miete, 2.505 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Fulda entwickelt?
Die Mietpreise sind von 8,95 Euro/m² im Jahr 2018 auf 12,16 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,91 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.472 Euro/m² im Jahr 2018 auf 3.094 Euro/m² im Jahr 2026 (jährliche Wachstumsrate von 2,84 Prozent). Beide Reihen weisen Schwankungen auf: Die Miete sank 2020 und 2021 leicht, bevor sie ab 2022 wieder anstieg. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 3.272 Euro/m² einen Höhepunkt, fielen 2023 auf 2.741 Euro/m² und erholten sich seither wieder.
Wie schneidet Fulda im Vergleich zum Kreis Fulda und Hessen ab?
Fulda liegt bei den Miet- und Kaufpreisen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 10,99 Euro/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 8,61 Euro/m² und den hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro/m². Beim Kaufpreis liegt Fulda mit 3.274 Euro/m² über dem Kreiswert von 2.267 Euro/m² und dem Landeswert von 2.505 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor von 24,84 ist ebenfalls höher als der des Kreises (21,69) und Hessens (21,06), was auf ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie ist die Bruttomietrendite in Fulda im Vergleich zu anderen Orten?
Die Bruttomietrendite in Fulda beträgt 4,03 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,81 Prozent, dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 16,39 im Bundesland bedeutet, dass rund 84 Prozent der Orte in Hessen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Eine niedrigere Rendite korrespondiert mit dem höheren Kaufpreisfaktor von 24,84 und spiegelt ein teureres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie hat sich die Bevölkerung in Fulda entwickelt?
Die Einwohnerzahl von Fulda ist von 67.253 im Jahr 2015 auf 70.366 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 4,63 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 676 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung war dabei nicht ganz linear: Nach einem leichten Rückgang 2020 auf 67.980 Einwohner folgte ein deutlicher Anstieg bis 2022 auf 69.968, bevor die Zahl 2023 und 2024 bei 70.366 stabil blieb.
Welche Standortfaktoren sind für Fulda relevant?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Fulda den Platz 147 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen einen Rang von 181 bei der Dynamik, 142 bei der Stärke, 98 bei der Demografie, 126 beim Arbeitsmarkt, 194 bei Wettbewerb und Innovation sowie 157 bei Wohlstand und sozialer Lage. An der Stadt liegen die Hochschule Fulda und die Theologische Fakultät Fulda, die als Bildungsstandorte wirken. Die Prognos-Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Fulda?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Fulda sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Fulda führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |