Oechsen
Oechsen (PLZ 36404) liegt im Wartburgkreis in Thüringen. Der Ort zählt 599 Einwohner auf 12,5 km², das entspricht 48 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 5,45 € pro m², der Kaufpreis bei 873 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,49 % und ein Kaufpreisfaktor von 13,4 — rechnerisch sind das 13 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Oechsen über dem Renditeniveau von 76 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2023 stieg die Miete von 5,33 € auf 6,00 € pro m², im Mittel 2,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2019 um 0,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Wartburgkreis Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 382, Stärkerang 294). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Dermbach, Gerstengrund und Weilar an.
Immobilienpreise in Oechsen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Oechsen, Wartburgkreis
Oechsen ist eine kleine Gemeinde im Wartburgkreis (Thüringen) mit rund 600 Einwohnern in der Rhön. Der Immobilienmarkt ist durch deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 5,45 €/m², der Kaufpreis 873 €/m². Die Bruttomietrendite liegt mit 7,49 % über dem Kreis- und Landesdurchschnitt und gehört zu den höherwertigen Renditen in Thüringen (Perzentilrang 75,5). Kaufpreise steigen stark (7,93 % CAGR), während die Mieten nur moderat zulegen (2,40 % CAGR) — aktuell liegt die Miete sogar unter dem 2023-Wert. Die Bevölkerung ist stabil bei rund 600 Einwohnern, die Arbeitslosenquote niedrig (2,58 %). Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas sind durchwachsen, der Kreis liegt im unteren Drittel der deutschen Kreise.
Marktüberblick
Oechsen ist eine Gemeinde im Wartburgkreis in Thüringen, gelegen im Zentrum der Thüringischen Rhön etwa 15 Kilometer westsüdwestlich der Kreisstadt Bad Salzungen. Auf einer Fläche von 12,53 Quadratkilometern leben rund 600 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 48 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde wird von Dermbach als erfüllende Gemeinde verwaltet und umfasst neben dem Kernort Oechsen den Ortsteil Lenders.
Der Immobilienmarkt in Oechsen ist durch deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 5,45 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 873 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter den entsprechenden Durchschnittswerten für Thüringen (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²) und Deutschland (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,35, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,35-Fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht — ein Wert, der unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt.
Preis- und Mietentwicklung
Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis zeigt unterschiedliche Dynamiken. Die Kaufpreise steigen deutlich schneller als die Mieten: Der Kaufpreis-CAGR beträgt 7,93 Prozent, während die Mieten nur mit 2,40 Prozent pro Jahr zulegen. Diese Schere öffnet sich weiter.
Interessant ist die Entwicklung der Miete: Die Zeitreihe zeigt einen Anstieg von 5,33 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,00 Euro im Jahr 2023. Der aktuelle Angebotsmietwert von 5,45 Euro liegt jedoch unter diesem 2023-Wert — die Miete ist also in jüngster Zeit wieder gesunken. Dieser Rückgang steht im Kontrast zu den weiter steigenden Kaufpreisen, die von 733 Euro je Quadratmeter (2023) auf 922 Euro (2026) ansteigen.
Die Bruttomietrendite liegt bei 7,49 Prozent und damit über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Sie gehört damit zu den höherwertigen Renditen im Bundesland: Oechsen liegt im Perzentilrang von 75,5 im Vergleich zu allen 605 erfassten Orten in Thüringen. Das bedeutet, dass die Rendite in Oechsen höher ist als bei 75,5 Prozent der vergleichbaren Orte im Bundesland. Diese höhere Rendite ist primär auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittlich hohe Mieten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Oechsen bei beiden Preiskennzahlen im unteren Drittel. Der Kreisdurchschnitt des Wartburgkreises beträgt 6,98 Euro je Quadratmeter bei der Miete und 1.344 Euro je Quadratmeter beim Kaufpreis. Oechsen liegt damit bei der Miete rund 22 Prozent und beim Kaufpreis rund 35 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Der nächstgelegene Nachbarort Dermbach (5 km Entfernung) weist mit 7,41 Euro je Quadratmeter eine deutlich höhere Miete und mit 1.402 Euro je Quadratmeter einen fast doppelt so hohen Kaufpreis aus. Auch Wiesenthal (8,7 km) und Vacha (9,1 km) liegen mit 6,73 bzw. 7,02 Euro je Quadratmeter über Oechsen. Empfertshausen (9,3 km) liegt mit 530 Euro je Quadratmeter Kaufpreis noch unter Oechsen, weist aber mit 8,0 Prozent Rendite den höchsten Renditewert im gesamten Nachbarvergleich auf — ein Muster, das auf extrem niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete (8,00 €/m²) hindeutet.
Der hohe Kaufpreis von Weilar (2.145 Euro je Quadratmeter, 6,6 km Entfernung) bei gleichzeitig niedriger Miete (6,37 Euro) führt zu einer sehr niedrigen Rendite von nur 3,56 Prozent — ein Muster, das in Oechsen nicht beobachtet wird. Oechsen folgt damit dem Muster der günstigeren Orte im Umkreis, nicht dem der teureren.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung von Oechsen ist über die letzten Jahre stabil geblieben. Von 597 Einwohnern im Jahr 2019 bis 599 im Jahr 2024 zeigt sich kaum Veränderung (0,34 Prozent Wachstum über den Zeitraum). Die Bevölkerungsdichte von 48 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,58 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie schwankte in den vorangegangenen Jahren zwischen 1,4 Prozent (2019) und 3,15 Prozent (2022). Die Datenreihe enthält einen auffälligen Wert im Jahr 2017 mit 34,94 Prozent, der als Datenfehler einzustufen ist und nicht weiter berücksichtigt wird.
Die Standortfaktoren nach dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 sind durchwachsen. Der Gesamtindex des Wartburgkreises belegt Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf strukturelle Schwächen hinweist. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 382 sogar im unteren Fünftel. Der Wohlstands-Index mit Rang 195 ist der beste Teilindex, zeigt aber auch hier nur das mittlere Drittel. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 293) und der Wettbewerbs-Index (Rang 355) liegen ebenfalls im unteren Bereich. Diese Bewertungen beziehen sich auf den Wartburgkreis als Ganzes, nicht auf die einzelne Gemeinde Oechsen.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert, eingebettet in die Rhön-Landschaft mit dem Naturschutzgebiet Kalktuff-Niedermoor in unmittelbarer Nähe.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Oechsen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Oechsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,33 €/m² |
| 2023 | 6,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Oechsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2023 | 733 €/m² |
| 2025 | 872 €/m² |
| 2026 | 922 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Oechsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2023 | 9,82 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Oechsen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2019 | 597 Einwohner |
| 2020 | 598 Einwohner |
| 2021 | 590 Einwohner |
| 2022 | 605 Einwohner |
| 2023 | 599 Einwohner |
| 2024 | 599 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Oechsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,25 % |
| 2016 | 1,62 % |
| 2017 | 34,94 % |
| 2018 | 1,90 % |
| 2019 | 1,40 % |
| 2020 | 1,70 % |
| 2021 | 2,35 % |
| 2022 | 3,15 % |
| 2023 | 2,58 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 334 Rang |
| Dynamik | 382 Rang |
| Stärke | 294 Rang |
| Demografie | 347 Rang |
| Arbeitsmarkt | 293 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 355 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 195 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Oechsen liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Oechsen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Oechsen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Oechsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Oechsen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Empfertshausen | 8,00 €/m² |
| Dermbach | 7,41 €/m² |
| Vacha | 7,02 €/m² |
| Geisa | 6,80 €/m² |
| Wiesenthal | 6,73 €/m² |
| Gerstengrund | 6,50 €/m² |
| Weilar | 6,37 €/m² |
| Buttlar | 6,21 €/m² |
| Schleid | 6,00 €/m² |
| Oechsen | 5,45 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Oechsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Oechsen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oechsen | 7,49 % |
| Wiesenthal | 6,47 % |
| Dermbach | 6,34 % |
| Gerstengrund | 5,78 % |
| Vacha | 5,58 % |
| Geisa | 4,80 % |
| Buttlar | 4,26 % |
| Schleid | 4,23 % |
| Weilar | 3,56 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Dermbach | 5,0 km | 36466 | 7,41 € | 1.402 € | 6,34 % |
| Gerstengrund | 5,0 km | 36419 | 6,50 € | 1.350 € | 5,78 % |
| Weilar | 6,6 km | 36457 | 6,37 € | 2.145 € | 3,56 % |
| Buttlar | 8,1 km | 36419 | 6,21 € | 1.751 € | 4,26 % |
| Wiesenthal | 8,7 km | 36466 | 6,73 € | 1.249 € | 6,47 % |
| Geisa, Stadt | 8,7 km | 36419 | 6,80 € | 1.700 € | 4,80 % |
| Vacha, Stadt | 9,1 km | 36404 | 7,02 € | 1.509 € | 5,58 % |
| Empfertshausen | 9,3 km | 36452 | 8,00 € | 530 € | – |
| Schleid | 9,7 km | 36419 | 6,00 € | 1.702 € | 4,23 % |
Wo liegt Oechsen?
Lage
Oechsen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Oechsen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 5,45 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 873 € |
| Bruttomietrendite | 7,49 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,4 |
| Einwohner | 599 |
| Einwohner je km² | 48 |
| Fläche (km²) | 12,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #334 |
| Prognos Dynamikrang | #382 |
| Prognos Stärkerang | #294 |
| Koordinaten | 50,7451, 10,0656 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Oechsen
Was kostet eine Wohnung in Oechsen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Oechsen liegt bei 5,45 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 873 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Wartburgkreises (6,98 Euro/m² Miete, 1.344 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 Euro/m² Miete, 1.459 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Oechsen entwickelt?
Die Mieten in Oechsen sind von 5,33 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,00 Euro im Jahr 2023 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 2,4 Prozent entspricht. Die Kaufpreise sind sogar noch stärker gestiegen: von 733 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 auf 872 Euro im Jahr 2025 und 922 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerungsrate von knapp 8 Prozent entspricht. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Oechsen?
Die Bruttomietrendite in Oechsen beträgt 7,49 Prozent, was deutlich über dem Durchschnitt des Wartburgkreises (6,51 Prozent) und des Bundeslandes Thüringen (6,32 Prozent) liegt. Mit einem Perzentilrang von 75,54 im Bundesland hat Oechsen eine höhere Rendite als rund 75 Prozent der anderen Orte in Thüringen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,35 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 16,42, was ein günstigeres Preis-Miete-Verhältnis anzeigt. Ob sich eine Kapitalanlage lohnt, hängt von individuellen Faktoren ab — diese Kennzahlen zeigen das nachweisbare Marktniveau.
Wie ist die demografische Entwicklung in Oechsen?
Oechsen hat eine Bevölkerung von 599 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 12,53 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von rund 48 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist in den letzten Jahren stabil geblieben: zwischen 2019 (597 Einwohner) und 2024 (599 Einwohner) ergab sich eine Veränderung von rund 0,3 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,58 Prozent, was unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt.
Wie liegen die Immobilienpreise in Oechsen im Vergleich zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Oechsen die niedrigsten Angebotskaufpreise im Umkreis: Mit 873 Euro pro Quadratmeter liegt Oechsen deutlich unter Dermbach (1.402 Euro/m²), Gerstengrund (1.350 Euro/m²) und Weilar (2.145 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 5,45 Euro/m² ist ebenfalls die niedrigste in der Nachbarschaft. Der Nachbarort Empfertshausen weist mit 530 Euro/m² zwar noch niedrigere Kaufpreise aus, hat aber eine höhere Angebotsmiete von 8 Euro/m².
Woher stammen die Daten zu Oechsen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Oechsen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Oechsen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2023 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2023 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2023 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Wartburgkreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Treffurt, Stadt | 99830 | 6,11 € | 771 € | 9,51 % |
| Ruhla, Stadt | 99842 | 6,62 € | 930 € | 8,54 % |
| Amt Creuzburg, Stadt | 99831 | 6,74 € | 963 € | 8,40 % |
| Seebach | 99846 | 6,43 € | 933 € | 8,26 % |
| Hörselberg-Hainich | 99820 | 6,87 € | 1.002 € | 8,23 % |
| Gerstungen | 99834 | 7,45 € | 1.087 € | 8,23 % |
| Krayenberggemeinde | 36460 | 6,26 € | 933 € | 8,06 % |
| Leimbach | 36433 | 7,94 € | 1.220 € | 7,81 % |