Aubstadt

Marktüberblick

Aubstadt liegt im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld, 35 Kilometer nordöstlich von Schweinfurt und fünf Kilometer von der thüringischen Grenze entfernt. Die Gemeinde umfasst vier Gemeindeteile – das Pfarrdorf Aubstadt sowie die drei Einöden Linsenmühle, Neumühle und Schützenmühle – und erstreckt sich auf 11,92 Quadratkilometern. Mit 734 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 62 Bewohnern je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 7,53 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 1.936 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 21,43 ist deutlich niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10 und der deutsche von 27,10. Die Bruttomietrendite von 4,67 Prozent liegt im bayerischen Vergleich im 78. Perzentil – Aubstadt erzielt damit eine höhere Rendite als 78 Prozent der 2.056 bayerischen Orte mit Daten im Lagefaktor.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreisentwicklung in Aubstadt weist eine außergewöhnliche Volatilität auf, die über die einfache CAGR von −1,8 Prozent hinausgeht. Im Zeitraum 2021 bis 2026 schwankten die Angebotsmieten zwischen einem Tief von 4,84 Euro je Quadratmeter (2023) und einem Hoch von 7,50 Euro je Quadratmeter (2024). Diese Spanne von 2,66 Euro entspricht einer relativen Schwankungsbreite von mehr als 55 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist auf Basis der vorliegenden Daten nur eingeschränkt beurteilbar. Für 2024 und 2026 wird derselbe Wert von 1.936 Euro je Quadratmeter ausgewiesen, was einer jährlichen Veränderung von null Prozent entspricht. Die Datenbasis ist hier jedoch dünn – es liegen nur zwei Messpunkte über zwei Jahre hinweg vor.

Die extreme Mietvolatilität steht im Kontrast zu den vergleichsweise stabilen Kaufpreisen. Sie könnte auf das kleine Marktumfeld zurückzuführen sein: Bei einer Gemeindegröße von rund 730 Einwohnern können bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Aubstadt verlief nicht linear. Von 2015 (730 Einwohner) ging die Zahl bis 2019 auf 707 zurück – ein Verlust von 23 Bewohnern in vier Jahren. Seit 2020 kehrt sich der Trend um: 2022 wurden 726, 2023 und 2024 jeweils 734 Einwohner gezählt. Die Bevölkerung hat damit den Ausgangswert von 2015 wieder übertroffen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,95 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Landkreis Rhön-Grabfeld erreichte der Arbeitsmarkt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 69 von rund 400 deutschen Kreisen – eine der stärkeren Positionen im Vergleich. Demgegenüber rangierte der Kreis in der Demografie auf Platz 269 und in der Dynamik auf Platz 247, was strukturelle Schwächen in diesen Bereichen aufzeigt.

Die Wirtschaftsstruktur ist durch eine reine Wohngemeinde geprägt. Nach amtlicher Statistik gab es 2020 am Arbeitsort keine sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Land- und Forstwirtschaft, keine Betriebe im verarbeitenden Gewerbe und keine im Bauhauptgewerbe. Insgesamt waren 303 Personen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt – das bedeutet, dass die Erwerbstätigen des Ortes pendeln, vorwiegend in die größeren Zentren wie Schweinfurt oder Bad Königshofen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Aubstadt ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,53 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7,22 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.936 Euro je Quadratmeter liegt unter allen Vergleichswerten – Kreis (2.185 Euro), Bayern (3.246 Euro) und Deutschland (2.409 Euro).

Die Kombination aus moderaten Mieten und niedrigen Kaufpreisen führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,67 Prozent. Im Nachbarortvergleich ist diese Rendite nur von Großeibstadt (7,33 Prozent) übertroffen, der gleichzeitig mit 1.250 Euro je Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis aufweist. Höchheim und Großbardorf liegen mit 2,55 bzw. 2,59 Prozent deutlich unter Aubstadt – beide Orte weisen relativ hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auf.

Der niedrige Kaufpreis im überregionalen Vergleich bei gleichzeitig im unteren bis mittleren Segment liegenden Mieten entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume in Bayern: absolute Werte sind niedrig, die Renditen im Verhältnis dazu aber verhältnismäßig gut.

Standortfaktoren

Aubstadt verfügt über keine Hochschulen oder größeren Bildungseinrichtungen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Bad Königshofen im Grabfeld und der Kommunalen Allianz Fränkischer Grabfeldgau.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rhön-Grabfeld mit dem Gesamt-Rang 125 von rund 400 deutschen Kreisen. Die stärksten Bereiche sind der Arbeitsmarkt (Rang 69) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 56). Schwächere Positionen weisen die Demografie (Rang 269) und die Dynamik (Rang 247) auf. Diese Teilindizes gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Wirtschaftsstruktur weist landwirtschaftliche Anteile auf: 2016 bestanden zehn landwirtschaftliche Betriebe mit 235 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, davon 194 Hektar Ackerfläche. Die Gemeinde bietet Grundversorgung mit einem Kindergarten und einer Grundschule. Für weiterführende Bildungseinrichtungen sind die Bewohner auf Bad Königshofen oder größere Nachbarstädte angewiesen.