Oberstreu

Marktüberblick: Kleine Gemeinde mit niedrigen Preisen

Oberstreu ist eine 22,6 km² große Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld mit rund 1.500 Einwohnern. Die Gemeinde besteht aus den beiden Gemeindeteilen Oberstreu und Mittelstreu und liegt an der Streu, einem Nebenfluss der Fränkischen Saale. Sie ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Mellrichstadt.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch einen deutlichen Auspendlerüberschuss geprägt: Im Jahr 2020 arbeiteten 667 Menschen in Oberstreu, während nur 86 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Ort gemeldet waren. Das verarbeitende Gewerbe war nicht vertreten, zwei Betriebe des Bauhauptgewerbes und 28 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.146 ha Nutzfläche bildeten den lokalen Wirtschaftskern. Diese Struktur macht Oberstreu zu einer Wohngemeinde, deren Immobilienmarkt von der Nachfrage Pendelnder und lokaler Bewohner bestimmt wird.

Die Angebotsmiete liegt bei 6,98 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.140 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnittswerten Bayerns (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und auch unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Die niedrigen absoluten Preise entsprechen der ländlichen Lage und der geringen Bevölkerungsdichte von 67 Einwohnern je km².

Preisentwicklung: Volatile Miete, sprunghafter Kaufpreis

Die Mietzeitreihe zeigt eine hohe Volatilität: Zwischen 2021 und 2022 verdoppelte sich der Angebotswert von 5,43 auf 10,56 Euro je Quadratmeter, fiel 2023 wieder auf 6,00 Euro und schwankte in den Folgejahren zwischen 5,71 (2025) und 7,75 Euro (2026). Diese starken Jahresschwankungen können auf einen dünnen Markt hindeuten, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte überproportional beeinflussen. Der berechnete durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) von 3,12 % über die gesamte Reihe ist daher mit Vorsicht zu interpretieren.

Die Kaufpreiszeitreihe umfasst drei Jahre und zeigt einen deutlichen Anstieg von 1.522 Euro je Quadratmeter (2022) auf 2.345 Euro (2023), gefolgt von einer Korrektur auf 2.211 Euro (2024). Der durchschnittliche jährliche Anstieg liegt bei 20,5 %, wird aber maßgeblich vom starken Anstieg 2022 bis 2023 getrieben.

Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 25,56 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25,56-Fachen der jährlichen Bruttomiete entspricht. Dieser Wert liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt (26,10) und fast auf Höhe des Kreisdurchschnitts (25,59). Er spiegelt wider, dass die niedrige Miete dem Kaufpreis nicht in gleichem Maße entspricht wie in anderen Regionen.

Bruttomietrendite: Unter dem bayerischen Durchschnitt

Die Bruttomietrendite von 3,91 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination von niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete. Der Preisfaktor von 25,56 bestätigt diese Struktur: Der Kaufpreis liegt im 25,56-Fachen der Jahresmiete, was eine niedrige Rendite zur Folge hat.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mellrichstadt weist mit 4,17 % eine höhere Rendite auf, Unsleben mit 4,13 % liegt leicht darüber, während Hendungen (3,52 %) und Hollstadt (3,36 %) noch niedrigere Werte verzeichnen. Oberstreu liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Die Renditeposition im Bundesland entspricht dem 53. Perzentil, liegt also knapp im Mittelfeld bayerischer Orte.

Demografie: Rückgang gefolgt von stabiler Erholung

Die Bevölkerung Oberstreus ging von 1.529 Einwohnern (2015) auf 1.469 (2021) zurück, was einem Verlust von 60 Einwohnern oder rund 4 % entspricht. Seit 2022 hat sich die Entwicklung stabilisiert: 2022 wurden 1.492, 2023 und 2024 jeweils 1.512 Einwohner gezählt. Der langfristige Rückgang seit 2015 beträgt insgesamt 1,1 %. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,81 % (2015) auf 2,42 % (2021) an und lag 2023 bei 2,39 %. Mit 23 arbeitslosen Personen bleibt die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Die demografische Entwicklung korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Rhön-Grabfeld: Der Kreis rangiert bei 269 von rund 400 Kreisen im Teilindex Demografie, was auf eine überdurchschnittlich starke Alterung und Schrumpfung hindeutet. Im Gegensatz dazu liegt der Kreis im Arbeitsmarkt-Index auf Rang 69, was eine überdurchschnittlich gute Arbeitsmarktlage ausweist. Diese Kombination aus starkem Arbeitsmarkt und schwacher Demografie geht einher mit dem Muster ländlicher Räume, in denen die wenigen Arbeitsplätze von einer schrumpfenden Bevölkerung besetzt werden.

Die Bevölkerungsentwicklung hat sich seit 2022 stabilisiert, was auf eine gewisse Marktreife hindeutet.

Standortfaktoren: Infrastruktur und Lage

Oberstreu liegt an der Bahnstrecke Schweinfurt–Meiningen und ist über den nächsten Bahnhof in Mellrichstadt (3,2 km Entfernung) an den Regionalverkehr angebunden. Es verkehren der Mainfranken-Thüringen-Express (RE 7) und der Unterfranken-Shuttle (RB 40).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Rhön-Grabfeld mit Rang 125 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex im oberen Mittelfeld ein. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Soziale Lage und Wohlstand mit Rang 56, während die Dynamik mit Rang 247 und die Wettbewerbsfähigkeit mit Rang 223 schwächer bewertet werden. Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit stabiler, aber wenig dynamischer Entwicklung.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die Gemeinde ist auf die Nachfrage lokaler Bewohner und Pendler angewiesen.