Zeitlofs, M

Der Ort: Markt im nordwestlichen Landkreis Bad Kissingen

Markt Zeitlofs liegt im nordwestlichen Teil des Landkreises Bad Kissingen in der südlichen Rhön auf 242 bis 477 m ü. NHN. Die 40,91 km² große Gemeinde umfasst zwölf Gemeindeteile, darunter die ehemaligen Märkte Detter und die Gemeinden Eckarts-Rupboden, Roßbach und Weißenbach, die 1978 eingegliedert wurden. Durch die Gemeinde fließt die Sinn, die nördliche Gemeindegrenze bildet die Landesgrenze zu Hessen. Zeitlofs hat rund 2.030 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 50 Einwohnern je km² entspricht. Die Gemeinde ist Teil der Region Main-Rhön und liegt etwa 40 Kilometer nordwestlich der Kreisstadt Bad Kissingen.

Die wirtschaftliche Struktur zeigt sich in den Zahlen von 2007: Am Arbeitsort waren 285 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt (21 in Land- und Forstwirtschaft, 139 im produzierenden Gewerbe, 64 im Handel, Gastgewerbe und Verkehr, 61 im sonstigen Dienstleistungsbereich). Am Wohnort waren 776 Personen beschäftigt, was auf eine deutliche Netto-Pendlerquote nach außen hindeutet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktübersicht: Niedrige Rendite bei hohem Kaufpreisfaktor

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.244 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,87 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,14 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 31,86.

Im direkten Vergleich zeigt sich ein ungewöhnliches Bild: Zeitlofs hat die niedrigste Angebotsmiete aller acht Nachbarorte im Umkreis bis 13 km Entfernung. Der Kaufpreis liegt jedoch mit 2.244 €/m² über dem Durchschnitt der Nachbarn (ca. 1.807 €/m²) und ist nur von Obersinn (2.360 €/m²) übertroffen. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,14 %, die unter allen Nachbarorten liegt und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (4,65 %) sowie dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %).

Der Kaufpreisfaktor von 31,86 liegt über dem Kreisdurchschnitt (22,52) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Der Perzentilrang von 16,3 % im Bundesland bestätigt, dass Zeitlofs in Bayern zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen gehört.

Die niedrige Rendite ist also keine Folge überhöhter Mieten, sondern resultiert aus einem Kaufpreis, der stärker über dem regionalen und überregionalen Mittel liegt als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 31,86 bedeutet, dass das 31,86-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist.

Preisentwicklung: Extreme Volatilität in Miet- und Kaufpreisen

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine extreme Volatilität, die über das hinausgeht, was in den meisten deutschen Gemeinden zu beobachten ist.

Bei den Mieten entwickelte sich der Angebotswert von 5,77 €/m² (2018) zunächst auf 4,44 €/m² (2019), stieg dann schrittweise auf 5,26 €/m² (2022) und erreichte mit 6,70 €/m² (2024) einen Höchststand. In den Folgejahren sank er wieder auf 5,46 €/m² (2025) und 4,96 €/m² (2026). Der CAGR von −1,87 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen starken Anstieg und die anschließende Korrektur wider.

Noch ausgeprägter ist die Entwicklung beim Kaufpreis: Von 1.381 €/m² (2020) verdoppelte sich der Wert innerhalb eines Jahres auf 2.652 €/m² (2021), stieg weiter auf 2.781 €/m² (2022) und korrigierte sich dann auf 2.623 €/m² (2023) und schließlich auf 1.073 €/m² (2024). Der CAGR von −6,11 % wird maßgeblich durch den extremen Rückgang von 2023 auf 2024 bestimmt.

Diese extreme Volatilität ist bei Angebotswerten aus Inseraten nicht ungewöhnlich, da sie bei geringem Angebotsvolumen stark schwanken können. Die Werte liegen systematisch über der tatsächlichen Marktpreise, da Inserate in der Regel über den Vergleichsmieten angesetzt werden. Die Datenreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Die aktuelle Angebotsmiete von 5,87 €/m² liegt nahe dem Wert von 2023 (5,00 €/m²) und deutlich unter dem Höchststand von 2024 (6,70 €/m²). Der aktuelle Kaufpreis von 2.244 €/m² liegt zwischen dem Niveau von 2021/2022 und dem Tiefststand von 2024.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und regionale Einordnung

Die Bevölkerung von Zeitlofs ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 2.074 Einwohnern (2015) auf 2.030 (2024), ein Verlust von 2,12 %. Nach einem leichten Anstieg auf 2.060 (2022) folgte ein Rückgang auf den aktuellen Stand. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,6 %, nach einem Tief von 2,5 % (2018) und einem Höhepunkt von 3,9 % (2021).

Der Landkreis Bad Kissingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 172 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 63 ist die Wohlstands- und soziale Lage die stärkste Säule, während der Index Wettbewerb und Innovation mit Platz 243 die schwächste ist. Die Demografie (Platz 213) und die Dynamik (Platz 188) liegen im unteren Mittelfeld. Diese Strukturdaten gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.

Zeitlofs liegt an der Schnellfahrstrecke Hannover–Würzburg, die das Gemeindegebiet im Verlauf der Sinntalbrücke durchquert. Die ehemalige Bahnstrecke Jossa–Wildflecken ist stillgelegt. Eine Autobahnanbindung war im Zweiten Weltkrieg geplant, aber nicht vollendet; Erdwälle und Brückenbauten erinnern noch daran.

Keine Bodenrichtwerte sind für diesen Ort verfügbar.