Eisingen

Marktüberblick

Eisingen ist eine 5,33 km² große Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Würzburg mit 3.455 Einwohnern. Die Gemeinde liegt unmittelbar westlich von Würzburg, das Autobahndreieck Würzburg-West liegt teilweise auf dem Gemeindegebiet. Die Autobahnen A 3 (Frankfurt–Nürnberg) und A 81 (Heilbronn) sind nur etwa zwei Autominuten entfernt. Diese verkehrsgünstige Lage im Umland einer Großstadt prägt den lokalen Immobilienmarkt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.824 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,44 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,44 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,53. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Eisingen zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Von 7,54 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2020 auf 10,14 Euro, fiel dann bis 2023 auf 8,01 Euro und erreichte 2025 mit 11,01 Euro ein neues Hoch, bevor sie 2026 wieder auf 10 Euro sank.

Der Kaufpreis verhielt sich anders: Er stieg von 2.954 Euro im Jahr 2018 auf einen Spitzenwert von 4.125 Euro im Jahr 2020, fiel dann kontinuierlich auf 2.725 Euro im Jahr 2025 und liegt 2026 leicht erholten bei 2.970 Euro.

Die langfristige jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei der Miete bei 3,59 Prozent, beim Kaufpreis bei nur 0,066 Prozent. Der nahezu null-CAGR beim Kaufpreis entsteht dadurch, dass der starke Anstieg bis 2020 und der anschließende Rückgang bis 2025 sich weitgehend ausgleichen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Eisingen liegt mit der Angebotsmiete von 10,44 Euro je Quadratmeter über dem Kreis Würzburg (9,99 Euro), über Bayern (10,11 Euro) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Beim Kaufpreis von 2.824 Euro liegt Eisingen jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (2.886 Euro) und deutlich unter Bayern (3.246 Euro), nur knapp über dem Bundesdurchschnitt (2.408 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 22,53 liegt unter dem Kreis (23,88), unter Bayern (26,10) und unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,44 Prozent liegt über dem Kreis (4,38 Prozent) und über Bayern (4,13 Prozent), aber unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Bundesland liegt Eisingen mit der Rendite im 72. Perzentil, hat also eine höhere Rendite als rund 73 Prozent der bayernweiten Vergleichsorte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Höchberg (4,6 km) und Zell am Main (6,4 km) weisen sowohl höhere Mieten als auch deutlich höhere Kaufpreise auf. Waldbüttelbrunn (3,3 km) hat mit 11,51 Euro die höchste Miete im Umkreis. Altertheim (6 km) fällt mit 7,90 Euro Miete und 1.930 Euro Kaufpreis deutlich nach unten. Eisingen liegt damit im mittleren Segment der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Eisingens wuchs von 3.372 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.455 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 2,46 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 648 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,1 Promille (3,1 Prozent) und ist damit niedrig.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Würzburg insgesamt auf Rang 175 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis mit Rang 11 bei Wohlstand und sozialer Lage. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 360, was auf ein eher stabiles als wachstumsorientiertes Umfeld hindeutet. Auch der Arbeitsmarkt (Rang 289) und die Demografie (Rang 242) liegen unter dem Durchschnitt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als bedeutender Arbeitgeber vor Ort ist das St. Josefs-Stift mit rund 350 Heimplätzen für körperlich und geistig behinderte Menschen zu nennen, dessen Tochtergesellschaft Robert-Kümmert-Akademie gGmbH ihren Sitz in Eisingen hat.

Die verkehrliche Anbindung über die A 3 und A 81 in nur zwei Autominuten Entfernung sowie die Lage im Umland der Großstadt Würzburg sind die wesentlichen Standortfaktoren für den Immobilienmarkt.