Kist

Marktüberblick

Kist liegt im unterfränkischen Landkreis Würzburg und weist mit 10,26 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und einem Angebotskaufpreis von rund 3.000 Euro je Quadratmeter Werte aus, die deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegen. Die Angebotsmiete liegt 1,5 Prozent über dem Landesmittel von 10,11 Euro, der Kaufpreis liegt 7,4 Prozent darüber. Im bundesweiten Vergleich hebt sich Kist noch stärker ab: Die Miete liegt 15,0 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis liegt 24,6 Prozent darüber.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,25 Prozent und liegt damit knapp über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent, aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,52 liegt unter dem bayerischen Wert von 26,10 und entspricht annähernd dem deutschen Niveau. Das Perzentil von 68 im Bundesland zeigt, dass Kist bei den Mietwerten im oberen Drittel Bayerns liegt.

Im regionalen Vergleich mit den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 6,7 Kilometern liegt Kist bei der Angebotsmiete im Mittelfeld. Höchberg (11,94 Euro) und Waldbüttelbrunn (11,51 Euro) führen, während Altertheim (7,90 Euro) und Kleinrinderfeld (8,52 Euro) deutlich darunter liegen. Bei den Kaufpreisen liegt Kist mit 3.000 Euro je Quadratmeter ebenfalls im mittleren Bereich, deutlich unter Höchberg (3.684 Euro), aber über den meisten Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 4,25 Prozent liegt knapp unter dem Kreis Würzburg (4,38 Prozent) und entspricht dem oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis starke Schwankungen, die kein gleichmäßiges Wachstum abbilden. Die Angebotsmiete stieg von 9,45 Euro 2018 auf ein Maximum von 11,58 Euro 2022, fiel dann auf 7,79 Euro 2024 ab und erholte sich 2025/2026 wieder auf rund 10,30 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich volatil: Von 1.789 Euro 2018 stieg er auf 3.348 Euro 2022, fiel dann auf 2.248 Euro 2025 und legte 2026 wieder stark auf 3.485 Euro zu.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei der Miete mit 1,03 Prozent deutlich unter dem Kaufpreiswachstum von 8,69 Prozent. Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise in den letzten Jahren stärker verändert haben als die Mieten, was die Spannbreite der Schwankungen erklärt. Die hohe Volatilität bei beiden Werten ist bemerkenswert: Der Kaufpreis schwankte um nahezu das Doppelte seines Tiefst- zum Höchstwert innerhalb von acht Jahren. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.000 Euro liegt zwischen dem Tiefpunkt 2025 und dem Spitzenwert 2026 der Zeitreihe.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Kist hat 2.728 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 3,86 km², was einer Bevölkerungsdichte von 707 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 6,9 Prozent gewachsen – von 2.551 auf 2.728 Einwohner. Dieses Wachstum verlief nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2016 setzte ab 2017 ein anhaltender Zuzug ein, der sich bis 2023 fortsetzte. 2024 blieb die Einwohnerzahl stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 35 Promille (3,5 Prozent) und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie entwickelte sich von 36 Promille 2015 über ein Tief von 27 Promille 2018/2019, stieg während der Pandemie auf 40 Promille 2020 und erholte sich bis 2022 auf 31 Promille, bevor sie 2023 wieder auf 35 Promille anstieg. Die aktuelle Quote liegt damit auf einem moderaten Niveau.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum.

Standortfaktoren

Der Landkreis Würzburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 175 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Aufschlüsselung zeigt ein differenziertes Bild: Mit Rang 11 in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage gehört der Kreis zu den führenden Kreisen Bayerns und Deutschlands. Der Rang 131 in der wirtschaftlichen Stärke und Rang 201 in Wettbewerb und Innovation sind durchschnittlich bis leicht überdurchschnittlich. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 242 in der Demografie, Rang 289 im Arbeitsmarkt und Rang 360 in der Dynamik – diese Werte deuten auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen hin.

Am Ort Kist selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Kist und stellt die höchstgelegene Gemeinde im Landkreis Würzburg dar. Westlich des Ortes schließt sich der Naturwald Irtenberger Wald an, eines der größten Waldschutzgebiete Bayerns. Diese Lage in der Region Würzburg mit guter Anbindung an die Großstadt bietet Möglichkeiten als Wohngemeinde, ohne dass der Ort selbst über städtische Infrastruktur verfügt.