Gerbrunn

Marktüberblick: Hohe Mieten, moderate Kaufpreise

Gerbrunn (PLZ 97218) ist eine 4,59 km² große Gemeinde im Landkreis Würzburg in Bayern. Mit 6.640 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 1.447 Einwohnern pro km² – ein Wert, der eher städtischen Strukturen entspricht. Die Gemeinde liegt nur 3,7 km von Würzburg entfernt und ist damit Teil des unmittelbaren Umlands der Großstadt.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 13,39 € je m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 10,00 €/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.618 €/m² übertrifft ebenfalls beide Vergleichswerte (Kreis: 2.886 €/m², Bayern: 3.246 €/m²), liegt aber unter denen einiger direkter Nachbarorte wie Estenfeld (4.663 €/m²) oder Würzburg selbst (4.184 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,51 und liegt damit unter dem Kreiswert von 23,88 und dem bayerischen Wert von 26,10 – ein Hinweis darauf, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen stärker gestiegen sind als der Flächenmittelwert.

Die Bruttomietrendite von 4,44 % übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (4,38 %) als auch den bayerischen Wert (4,13 %). Im Bundesland liegt Gerbrunn damit im Perzentilrang 72,7 – das bedeutet, dass etwa 73 % der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Dieser Wert beschreibt die aktuelle Marktlage: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher als in vielen anderen bayerischen Gemeinden.

Preis- und Mietentwicklung: Mieten steigen schneller als Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Gerbrunn zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 10,11 €/m², beträgt der aktuelle Wert 13,39 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 5,23 %. Die Zeitreihe zeigt für 2026 einen Wert von 15,20 €/m², der über dem aktuellen Angebotswert liegt.

Die Kaufpreisentwicklung war weniger geradlinig. Von 2.743 €/m² (2018) stieg der Preis 2019 auf 3.741 €/m², fiel dann 2020 und 2022 leicht und erreichte 2025 mit 3.737 €/m² ein neues Hoch. Der aktuelle Wert liegt bei 3.541 €/m² (Zeitreihe 2026), was einem CAGR von 3,24 % über den gesamten Zeitraum entspricht.

Die stärkere prozentuale Steigerung der Mieten im Vergleich zu den Kaufpreisen erklärt die relativ gute Bruttomietrendite von 4,44 %. Die Mieten sind in Gerbrunn überproportional gestiegen, während die Kaufpreise moderater reagierten.

Regionale Einordnung: Mieten über dem Durchschnitt, Kaufpreise moderat

Im regionalen Vergleich hebt sich Gerbrunn vor allem durch seine hohen Miete ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,3 km Entfernung liegt nur Würzburg mit 13,88 €/m² noch darüber. Alle anderen Orte liegen zwischen 8,47 €/m² (Biebelried) und 13,09 €/m² (Randersacker).

Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Mit 3.618 €/m² liegt Gerbrunn im Mittelfeld der Nachbarorte – deutlich unter Estenfeld (4.663 €/m²) und Würzburg (4.184 €/m²), aber über Rottendorf (3.531 €/m²) und Theilheim (2.948 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen im Nachbarnvergleich führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite.

Im Vergleich zum gesamten Landkreis Würzburg (53 Orte) liegt Gerbrunn bei der Miete deutlich über dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen ebenfalls, aber der Abstand ist weniger ausgeprägt. Im bayerischen Vergleich (2.056 Orte) bestätigt sich dieses Muster: Die Miete liegt rund 32 % über dem Landesdurchschnitt, der Kaufpreis rund 11 %. Der Kaufpreisfaktor von 22,51 ist deutlich niedriger als der bayerische Mittelwert von 26,10, was die günstige Miete-zu-Kaufpreis-Relation untermauert.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und Wohlstand

Die Bevölkerungsentwicklung in Gerbrunn ist durchgehend positiv. Von 6.235 Einwohnern (2015) wuchs die Gemeinde auf 6.640 (2024) – ein Zuwachs von 6,5 %. Besonders stark war der Anstieg zwischen 2018 und 2019 (+113 Einwohner in einem Jahr), was auf eine verstärkte Zuzugsdynamik in dieser Phase hindeutet. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 6.640.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11,1 % (111 Promille) und damit über dem Niveau von 2015 (9,6 %). Der Anstieg zwischen 2018 und 2020 korreliert mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung während der Pandemie.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Würzburg im Gesamtrang Platz 175 von rund 400 Kreisen. Auffällig ist der Rang 11 bei „Wohlstand und soziale Lage“ – ein Wert, der die hohe Kaufkraft und den Lebensstandard im Raum Würzburg widerspiegelt. Der Dynamik-Rang mit Platz 360 ist hingegen schwächer ausgeprägt, was auf eine eher stabile als dynamisch wachsende Region hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, hoher Bevölkerungsdichte und der Nähe zu Würzburg als Wirtschafts- und Hochschulstandort prägt den Immobilienmarkt in Gerbrunn als Schlafgemeinde mit hoher Wohnnachfrage.