Eibelstadt, St

Der Ort: Kleinste Stadt Bayerns am Main

Eibelstadt ist die flächenmäßig kleinste Stadt Bayerns mit 7,07 km² und liegt als Weinort am Main im unterfränkischen Landkreis Würzburg. Der Ort ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Eibelstadt und befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Universitätsstadt Würzburg – die Autobahn-Anschlussstelle Würzburg-Randersacker der A3 ist etwa zwei Kilometer entfernt. Mit 3.135 Einwohnern (Stand 2024) und einer Bevölkerungsdichte von 443 Einwohnern je km² handelt es sich um eine kompakte, gewachsene Gemeinde, deren historischer Kern auf das Jahr 787 zurückgeht und die 1434 das Stadtrecht erhielt. Der Weinbau prägt bis heute das Bild und das Wappen der Stadt.

Die Lage am Main und die Nähe zu Würzburg machen Eibelstadt zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler und solche, die den Stadtlärm Würzburgs meiden wollen, aber dennoch in der Metropolregion arbeiten möchten. Die B 13 verbindet den Ort direkt mit Würzburg und dem überregionalen Straßennetz.

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.037 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,45 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,4 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 29,38.

Im Vergleich zum Landkreis Würzburg fällt auf: Der Kaufpreis von Eibelstadt liegt mit 4.037 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.886 €/m² – das sind rund 40 Prozent mehr. Auch die Miete von 11,45 €/m² liegt über dem Kreiswert von 10,00 €/m². Im bundesweiten Vergleich ist der Abstand noch größer: Der deutsche Angebotskaufpreisdurchschnitt beträgt 2.409 €/m², Eibelstadt liegt damit um 67 Prozent darüber. Die Miete von 11,45 €/m² liegt 28 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m².

Die Bruttomietrendite von 3,4 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent und unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 29,38 übertrifft den Kreiswert von 23,88 und den Bundeswert deutlich. Diese drei Kennzahlen – niedrige Rendite, hoher Faktor, hoher Preis – beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Eibelstadt ist teuer im Verhältnis zur erzielbaren Miete.

Im Perzentilrang im Bundesland liegt Eibelstadt bei 28,5 Prozent – das bedeutet, dass etwa 71,5 Prozent der bayrischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Eibelstadt gehört damit zu den renditeschwächsten Standorten in Bayern.

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt schwankende Kaufpreise: 2019 lag der Angebotskaufpreis bei 2.224 €/m², 2020 bei 4.119 €/m², 2024 bei 2.952 €/m² und 2026 bei 4.232 €/m². Die Miete entwickelte sich von 9,57 €/m² (2018) über 12,79 €/m² (2021) und 12,35 €/m² (2024) auf 11,87 €/m² (2026). Die jährlichen Wachstumsraten betragen 2,73 Prozent für die Miete und 1,12 Prozent für den Kaufpreis.

Preisentwicklung: Schwankungen bei Miete und Kaufpreis

Die Kaufpreisentwicklung in Eibelstadt ist in den letzten Jahren stark schwankend verlaufen. Zwischen 2018 und 2026 zeigt die Zeitreihe keine klare Trendrichtung, sondern starke jährliche Ausschläge: Der Kaufpreis fiel von 3.871 €/m² (2018) auf 2.224 €/m² (2019), stieg 2020 auf 4.119 €/m², fiel 2021 auf 2.934 €/m², stieg 2023 auf 3.782 €/m², fiel 2024 auf 2.952 €/m² und liegt 2026 bei 4.232 €/m². Diese Volatilität ist typisch für Angebotswerte aus Inseraten, die von der tatsächlichen Transaktionspreisentwicklung abweichen können.

Die Mietentwicklung ist vergleichsweise stabiler: Von 9,57 €/m² (2018) auf 11,87 €/m² (2026) entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 2,73 Prozent. Auch hier sind einzelne Jahre mit starken Ausschlägen verbunden (2020: 8,67 €/m², 2021: 12,79 €/m²).

Im Vergleich zum Landkreis Würzburg zeigt sich, dass Eibelstadt sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis über dem Kreisdurchschnitt liegt. Die Nachbargemeinden zeigen ein gemischtes Bild: Sommerhausen hat mit 5.083 €/m² einen noch höheren Kaufpreis, aber eine niedrigere Rendite von 2,73 Prozent. Randersacker liegt mit 13,09 €/m² bei der Miete deutlich über Eibelstadt, Gerbrunn mit 13,39 €/m² noch darüber. Biebelried hingegen liegt mit 1.915 €/m² Kaufpreis und 5,31 Prozent Rendite deutlich unter Eibelstadt – ein Hinweis auf die unterschiedliche Struktur der Nachbargemeinden.

Eibelstadt positioniert sich damit im oberen Preissegment der Nachbargemeinden, ohne jedoch der teuerste Standort zu sein.

Standortfaktoren: Wohlstand und Bevölkerungswachstum

Die Bevölkerung von Eibelstadt wächst seit 2015 kontinuierlich: Von 3.022 Einwohnern (2015) auf 3.135 Einwohner (2024) entspricht einem Anstieg von 3,74 Prozent. Dieser Zuzug geht einher mit der Lage als attraktiver Wohnstandort in der Nähe Würzburgs.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,1 Prozent (die Werte in der Zeitreihe sind als Tausendstel angegeben). Damit liegt sie unter dem bayrischen Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Landkreises Würzburg wider.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Würzburg auf Platz 175 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis mit Platz 11 im Wohlstand und der sozialen Lage – ein Wert, der die Kaufkraft und die wirtschaftliche Attraktivität der Region unterstreicht. Im Arbeitsmarkt (Platz 289) und in der Dynamik (Platz 360) liegt der Kreis dagegen schwächer, was auf strukturelle Herausforderungen hinweist. Die Teilindizes für Demografie (Platz 242), Wettbewerb und Innovation (Platz 201) liegen im Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Grundschule und ein Kindergarten sind vorhanden, die nächstgelegenen Bahnhöfe befinden sich in Winterhausen (ca. vier Kilometer entfernt).