Winterhausen, M

Marktüberblick

Winterhausen liegt mit einer Angebotsmiete von 10,95 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.994 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld des unterfränkischen Raums. Die Bruttomietrendite beträgt 4,39 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,78. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete und dem tatsächlichen Transaktionspreisniveau.

Der Kaufpreisfaktor von 22,78 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 22,78-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei einem Faktor von rund 27, der bayerische bei 26,1. Winterhausen liegt damit sowohl unter dem Bundes- als auch unter dem Landesdurchschnitt, was auf ein relativ günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu anderen Teilen Bayerns hindeutet. Die Rendite von 4,39 Prozent übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, liegt aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Winterhausen zeigt ausgeprägte Schwankungen. Von 2019 bis 2022 bewegte sich die Angebotsmiete zwischen 10,19 und 10,54 Euro pro Quadratmeter. 2023 sprang der Wert auf 12,07 Euro, fiel 2024 auf 10,00 Euro zurück und lag 2025 bei 12,80 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 3,46 Prozent. Diese Volatilität ist bemerkenswert und deutet auf einen Markt hin, der von starken kurzfristigen Nachfrageschwankungen geprägt ist.

Die Kaufpreisentwicklung verlief anders: Von 2018 bis 2022 stieg der Angebotskaufpreis von 3.208 auf 3.800 Euro pro Quadratmeter, fiel dann 2023 auf 3.249 Euro zurück. Der CAGR über die verfügbare Reihe beträgt nur 0,25 Prozent, was einer nahezu flachen Entwicklung entspricht. Der Kaufpreisanstieg bis 2022 war moderat, der Rückgang 2023 fiel mit rund 14,5 Prozent deutlich stärker aus als der vorherige Anstieg. Diese Asymmetrie kennzeichnet einen Markt, der in der Aufwärtsphase zögerlich reagierte, in der Abwärtsphase jedoch empfindlicher auf Preiskorrekturen reagierte.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Würzburg liegt die Winterhäuser Angebotsmiete mit 10,95 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 10,00 Euro. Der Kaufpreis von 2.994 Euro liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 2.886 Euro. Die Rendite von 4,39 Prozent entspricht nahezu dem Kreiswert von 4,38 Prozent.

Im bayerischen Vergleich zeigt sich ein anderes Bild: Winterhausen liegt mit der Miete knapp über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, mit dem Kaufpreis aber deutlich unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Rendite von 4,39 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu acht Kilometern nimmt Winterhausen eine mittlere Position ein. Sommerhausen (0,8 km) und Eibelstadt (2,1 km) liegen mit Kaufpreisen von 5.083 bzw. 4.037 Euro deutlich über Winterhausen. Randersacker (6,2 km) weist mit 13,09 Euro die höchste Miete auf. Frickenhausen am Main (7,0 km) liegt mit 2.223 Euro und 5,63 Prozent Rendite am unteren Ende der Preisskala. Winterhausen liegt damit bei der Miete im oberen Mittelfeld der Nachbarn, beim Kaufpreis im unteren Mittelfeld und bei der Rendite im mittleren Bereich. Diese Positionierung spiegelt die Lage zwischen der teureren Würzburger Agglomeration und den günstigeren Gemeinden weiter vom Main entfernt wider.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Winterhausens entwickelte sich von 2015 bis 2024 leicht rückläufig: Von 1.459 Einwohnern sank die Zahl bis 2019 auf 1.367, erholte sich dann wieder auf 1.433. Insgesamt liegt die Bevölkerung 2024 um 1,78 Prozent unter dem Niveau von 2015. Die Bevölkerungsdichte beträgt 164 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 2,38 Prozent (2015) über einen Tiefpunkt von 1,56 Prozent (2018) und 1,69 Prozent (2021–2022) auf 3,01 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist deutlich und übertrifft das Niveau vor der Pandemie. Mit 25 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.433 bleibt die absolute Zahl gering, die relative Entwicklung zeigt jedoch eine Verschlechterung der Arbeitsmarktlage.

Die Bevölkerungsentwicklung und die Arbeitslosenquote deuten auf einen Ort hin, der strukturell stabil ist, aber von konjunkturellen Schwankungen betroffen ist. Die Bevölkerungsdichte von 164 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch und liegt im unteren Bereich ländlicher Gemeinden in Bayern.

Standortfaktoren

Der Landkreis Würzburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 175 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 11 im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Stärke und Lebensqualität im Kreis hinweist. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 201, im Arbeitsmarkt auf Rang 289, in der Demografie auf Rang 242 und im Bereich Dynamik auf Rang 360. Die niedrigen Ränge in Dynamik und Demografie deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die über die lokale Ebene hinausgehen.

Winterhausen selbst verfügt über keine Hochschulen. Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die Bahnstrecke Treuchtlingen–Würzburg mit stündlicher Regionalbahnverbindung sowie über die Staatsstraße 2418. Die Lage direkt am Main und die Nachbarschaft zu Sommerhausen und Würzburg prägen das Ortsbild und die Infrastruktur. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Eibelstadt und unterhält eine Gemeindepartnerschaft mit Cannobio in Italien.