Fichtenberg

Marktüberblick

Fichtenberg liegt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs, eingebettet in den Naturpark Schwäbisch-Fränkischer Wald auf 333 bis 490 Meter Höhe. Die Gemeinde mit 3.008 Einwohnern (2024) und einer Fläche von 24,19 km² weist eine Bevölkerungsdichte von 124 Einwohnern je Quadratkilometer auf. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.568 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,03 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,69 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,35.

Die Mietrendite von 4,69 Prozent liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,44 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 75,4 im Bundesland gehört Fichtenberg zu den Orten mit den höheren Mietrenditen in Baden-Württemberg. Diese Position ergibt sich aus der Kombination eines unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegenden Kaufpreises mit einer über dem Kreis- und unter dem Landesdurchschnitt liegenden Miete. Der Kaufpreisfaktor von 21,35 ist ebenfalls niedriger als der des Kreises (22,89) und des Landes (23,49), was die relative Attraktivität des Kaufpreises im Verhältnis zur Miete unterstreicht.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ausgeprägte Volatilität, die typisch für Angebotswerte ist und nicht zwangsläufig die tatsächliche Marktpreiskorrektur widerspiegelt.

Bei den Kaufpreisen stieg der Wert von 1.705 Euro je Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 3.932 Euro (2022), bevor er bis 2024 auf 2.208 Euro je Quadratmeter fiel. Der aktuelle Wert von 2.489 Euro (2026) liegt damit immer noch deutlich über dem Niveau von 2018. Die CAGR für den Kaufpreis beträgt 4,84 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die Miete entwickelte sich weniger dramatisch, aber ebenfalls schwankend: Von 7,88 Euro (2018) ging es zunächst auf 7,41 Euro (2019), stieg dann auf einen Peak von 10,41 Euro (2023) und pendelt sich aktuell bei 9,74 Euro (2026) ein. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 2,68 Prozent.

Die starke Preisspanne bei den Angebotswerten – insbesondere beim Kaufpreis mit einem Faktor von mehr als 2,4 zwischen Tiefst- und Höchstwert – zeigt, dass die Inseratpreise stark schwanken und keine glatte Marktentwicklung abbilden. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern positioniert sich Fichtenberg als Ort mit der zweithöchsten Angebotsmiete (nach Rosengarten mit 10,48 Euro und Murrhardt mit 10,87 Euro) und der dritthöchsten Rendite. Der Kaufpreis von 2.568 Euro je Quadratmeter liegt unter dem der meisten Nachbargemeinden – nur Oberrot (2.443 Euro) und Gschwend (2.275 Euro) sind günstiger.

Innerhalb des Kreises Schwäbisch Hall liegt Fichtenberg mit seiner Miete von 10,03 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 9,87 Euro, während der Kaufpreis von 2.568 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 2.711 Euro liegt. Diese Diskrepanz – höhere Miete bei niedrigerem Kaufpreis – ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Im Landesvergleich liegt Fichtenberg bei der Miete unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, bei der Rendite aber über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der deutsche Durchschnitt bei der Bruttomietrendite liegt bei 5,10 Prozent, was Fichtenberg unter das Bundesniveau fallen lässt. Der Ort liegt damit in einer mittleren Position: teurer als der deutsche Durchschnitt, aber mit einer noch akzeptablen Rendite.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Fichtenbergs ist seit 2015 um 4,6 Prozent von 2.875 auf 3.008 Einwohner gewachsen. Dieses Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 bis 2019 (von 2.875 auf 2.990) folgte ein Rückgang auf 2.952 Einwohner (2021), bevor die Zahl wieder auf 3.008 stieg. Die stabile Entwicklung bis 2024 deutet auf eine konsolidierte Bevölkerungsbasis hin.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis Schwäbisch Hall liegt bei 74 Promille (7,4 Prozent, Stand 2023). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis im Teilindex Arbeitsmarkt Rang 137 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hindeutet. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 151 im unteren Drittel. Demgegenüber schneidet er im Teilindex Demografie mit Rang 55 deutlich besser ab, was die stabile bis wachsende Bevölkerungsentwicklung widerspiegelt.

Der Wohlstandsindex liegt mit Rang 88 im oberen Mittelfeld, die Dynamik mit Rang 135 im unteren Bereich. Diese Mischung aus stabiler Demografie bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Dynamik und Innovation prägt den Standort.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Fichtenberg liegt an der Landesstraße 1066, die über den Pass Schanne das Ballungszentrum Stuttgart mit dem nordöstlichen Landesteil Baden-Württembergs verbindet. Unter dem Kamm zwischen Murr- und Rottalsystem verläuft der Schanztunnel der Bahnstrecke Waiblingen–Schwäbisch Hall-Hessental. Diese verkehrstechnische Einbindung in die Region Stuttgart–Schwäbisch Hall ist ein Standortvorteil für Pendler.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist in 24 Dörfer, Weiler, Höfe und Häuser gegliedert, wobei das namensgebende Dorf Fichtenberg den weitaus größten Teil der Bevölkerung stellt. Der zweitgrößte Ort ist der Weiler Mittelrot mit über hundert Hausnummern. Die zersiedelte Struktur mit vielen kleinen Siedlungskernen ist typisch für ländliche Gemeinden im Schwäbisch-Fränkischen Wald.

Die Kombination aus verkehrlicher Anbindung an die Korridorachse Stuttgart–Schwäbisch Hall, der Lage im Naturpark und der relativen Preisgünstigkeit im Vergleich zu benachbarten Orten macht Fichtenberg zu einem Ort, der sowohl für Eigenheiminteressierte als auch für Mieter mit begrenztem Budget attraktiv sein kann. Die schwache wirtschaftliche Dynamik des Landkreises bleibt jedoch ein struktureller Faktor, der die langfristige Entwicklung beeinflussen kann.