Michelbach an der Bilz

Marktüberblick

Michelbach an der Bilz liegt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs und gehört zum Landkreis Schwäbisch Hall, der mit rund 201.000 Einwohnern und 30 Gemeinden zu den mittelgroßen Landkreisen des Landes zählt. Die Gemeinde selbst umfasst 17,68 km² und hat 3.542 Einwohner, was einer Dichte von 200 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Mit Michelfeld und Rosengarten bildet sie eine vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft mit der Stadt Schwäbisch Hall, die als Mittelzentrum des Regionalverbands Heilbronn-Franken fungiert und etwa 37 Kilometer östlich von Heilbronn liegt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.066 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,27 Euro je Quadratmeter. Damit übersteigen beide Werte den Kreisdurchschnitt (Kaufpreis 2.711 Euro, Miete 9,87 Euro), liegen aber unter den Landeswerten Baden-Württembergs (Kaufpreis 3.140 Euro, Miete 11,08 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 24,88 liegt ebenfalls über dem Kreis- (22,89) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Die Bruttomietrendite beträgt 4,02 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,44 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 31,76, was bedeutet, dass rund 32 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor und unterdurchschnittlicher Rendite zeigt, dass Michelbach ein Markt ist, bei dem die Preise die Mieteinnahmen relativ stark übersteigen. Für Investoren bedeutet das eine geringere Rendite als in vielen anderen Teilen Baden-Württembergs und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen bei beiden Preiskategorien erhebliche Schwankungen. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 2.632 Euro je Quadratmeter (2024) und 3.468 Euro (2022). Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,55 Euro (2021) und 12,01 Euro (2024). Der berechnete CAGR für die Miete liegt bei 3,14 Prozent, für den Kaufpreis bei 0,53 Prozent.

Die hohen jährlichen Schwankungen deuten auf eine begrenzte Datenbasis hin – bei einer kleinen Gemeinde mit relativ wenigen Transaktionen können einzelne Inserate oder veränderte Angebotsstrukturen die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Ein einzelner hoher oder niedriger Angebotspreis kann den Monats- oder Jahresdurchschnitt deutlich nach oben oder unten ziehen. Die CAGR-Werte geben daher nur eine grobe Tendenz an und sollten nicht als präzise Entwicklungsgeschwindigkeit interpretiert werden.

Trotz der Volatilität zeigt sich kein eindeutiger langfristiger Aufwärtstrend beim Kaufpreis: Der Wert von 2026 (2.952 Euro) liegt nur knapp über dem von 2018 (2.830 Euro). Bei der Miete ist der Anstieg deutlicher, wobei der Wert von 2026 (11,03 Euro) deutlich über dem von 2018 (8,61 Euro) liegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbarorten liegt Michelbach bei der Angebotsmiete (10,27 Euro) im unteren Mittelfeld. Nur Michelfeld (10,07 Euro), Vellberg (10,02 Euro), Oberrot (10,06 Euro), Fichtenberg (10,03 Euro) und Untermünkheim (10,07 Euro) weisen niedrigere Mietwerte aus. Schwäbisch Hall mit 11,84 Euro liegt deutlich darüber, Rosengarten mit 10,48 Euro knapp darüber.

Beim Kaufpreis liegt Michelbach mit 3.066 Euro über dem Nachbarmittel von rund 2.750 Euro. Nur Schwäbisch Hall (3.266 Euro) und Untermünkheim (3.259 Euro) liegen höher. Oberrot (2.443 Euro) und Fichtenberg (2.568 Euro) liegen deutlich darunter.

Die Bruttomietrendite von 4,02 Prozent liegt unter allen Nachbarorten außer Untermünkheim (3,71 Prozent). Das entspricht der hohen Kaufpreisrelation: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,13-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,04-Fachen. Diese Diskrepanz zwischen Preis- und Mietniveau drückt die Rendite.

Michelbach liegt damit in einer mittleren Position: Die Miete ist moderat, der Kaufpreis jedoch relativ hoch im Vergleich zu den Mieteinnahmen. Das macht den Ort für Mieter relativ erschwinglich, für Investoren mit Renditefokus jedoch weniger attraktiv als einige Nachbargemeinden.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Michelbachs ist von 3.406 im Jahr 2015 auf 3.542 im Jahr 2024 um 3,99 Prozent gestiegen. Damit wächst die Gemeinde leicht überdurchschnittlich für eine ländliche Gemeinde in Baden-Württemberg. Der Höchststand wurde 2021 mit 3.597 Einwohnern erreicht, seither ist die Zahl wieder leicht rückläufig.

Die Arbeitslosenquote lag 2018 mit 2,6 Prozent auf einem sehr niedrigen Niveau und stieg bis 2023 auf 4,9 Prozent. Der Anstieg entspricht dem bundesweiten Trend der Pandemiejahre und der folgenden wirtschaftlichen Unsicherheit. Auch wenn die absoluten Werte niedrig bleiben, zeigt der Anstieg eine leichte Verschlechterung des lokalen Arbeitsmarkts.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Landkreis Schwäbisch Hall, auf den sich die Ränge beziehen, mit Platz 102 von rund 400 Kreisen im oberen Mittelfeld. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Demografie-Index mit Rang 55, was auf eine stabile Bevölkerungsstruktur hindeutet. Schwächer sind die Bereiche Arbeitsmarkt (Rang 137) und Wettbewerb und Innovation (Rang 151). Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 88 im oberen Drittel. Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Region, die zwar demografisch stabil ist, aber bei wirtschaftlicher Dynamik Rückstand hat.

Standortfaktoren

Michelbach an der Bilz verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Bildungseinrichtungen befinden sich in Schwäbisch Hall und Heilbronn. Der Ort ist Teil des Mittelbereichs Schwäbisch Hall, was bedeutet, dass die Bevölkerung für viele Alltagsbedürfnisse und Dienstleistungen auf die Kreisstadt zurückgreift.

Die Lage im Landkreis Schwäbisch Hall, der zum Regierungsbezirk Stuttgart und zum Regionalverband Heilbronn-Franken gehört, bietet eine gute Anbindung an das wirtschaftsstärkere Umfeld von Heilbronn und Stuttgart. Die Entfernung zur Kreisstadt Schwäbisch Hall beträgt etwa fünf Kilometer, was eine kurze Pendeldistanz ermöglicht.

Der Prognos-Rang im Bereich Dynamik (135) deutet darauf hin, dass der Landkreis im bundesweiten Vergleich bei Zukunftsfähigkeitsindikatoren im unteren Mittelfeld liegt. Dies spiegelt die typische Herausforderung ländlicher Räume wider: Stabilität bei gleichzeitig geringerer wirtschaftlicher Dynamik.