Schwäbisch Hall, Stadt
Schwäbisch Hall (PLZ 74523) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 42.743 Einwohner auf 104,2 km², das entspricht 410 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,84 € pro m², der Kaufpreis bei 3.266 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,35 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,0 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwäbisch Hall über dem Renditeniveau von 55 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,63 € auf 10,39 € pro m², im Mittel 1,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,3 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 10,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schwäbisch Hall Rang 102 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 135, Stärkerang 105). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Michelfeld, Untermünkheim und Rosengarten an.
Immobilienpreise in Schwäbisch Hall im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Schwäbisch Hall
Schwäbisch Hall ist eine Große Kreisstadt mit 42.743 Einwohnern im Nordosten Baden-Württembergs. Der Immobilienmarkt liegt mit Angebotsmieten von 11,84 Euro/m² und Kaufpreisen von 3.266 Euro/m² über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Mietpreise stiegen 2018–2025 um 26,5 %, die Kaufpreise erreichten 2021 ihren Höhepunkt. Das Bevölkerungswachstum von über 10 % seit 2015 unterstreicht die Attraktivität des Standorts. Der Landkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Gesamtrang 102 von rund 400 Kreisen.
Marktüberblick
Schwäbisch Hall ist eine Große Kreisstadt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs mit 42.743 Einwohnern auf 104,19 km². Die Stadt liegt im schroff eingeschnittenen Kochertal und bildet ein Mittelzentrum im Regionalverband Heilbronn-Franken, etwa 37 km östlich von Heilbronn und 60 km nordöstlich von Stuttgart. Das Stadtgebiet gliedert sich in 17 Stadtteile. Schwäbisch Hall ist historisch bedeutend als ehemalige staufische Königsstadt und Reichsstadt, deren Wirtschaft im Mittelalter maßgeblich von der Salzsiederei geprägt war.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 11,84 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.266 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,99, die Bruttomietrendite liegt bei 4,35 Prozent. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die Mietpreise entwickelten sich von 9,63 Euro/m² im Jahr 2018 auf 12,18 Euro/m² im Jahr 2025 – ein Anstieg um rund 26,5 %. Im Jahr 2026 ist ein Rückgang auf 10,39 Euro/m² zu verzeichnen, was einen deutlichen Korrekturschritt darstellt. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für Mieten beträgt 0,95 %.
Die Kaufpreise stiegen von 2.647 Euro/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 3.693 Euro/m² (2021), um dann auf 3.186 Euro/m² (2024) zu sinken. Im Jahr 2025 erholten sie sich wieder auf 3.559 Euro/m², bevor sie 2026 auf 3.427 Euro/m² zurückgehen. Der CAGR für Kaufpreise liegt bei 3,28 %.
Regionale Einordnung
Schwäbisch Hall liegt mit einer Angebotsmiete von 11,84 Euro/m² deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Schwäbisch Hall (9,87 Euro/m²) und leicht über dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro/m²) positioniert sich die Stadt als einer der teureren Märkte.
Beim Kaufpreis liegt Schwäbisch Hall mit 3.266 Euro/m² über dem Kreisdurchschnitt (2.711 Euro/m²), leicht über dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro/m²) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 22,99 liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 23,49.
In der Bruttomietrendite liegt Schwäbisch Hall mit 4,35 % nahe am Landesdurchschnitt (4,36 %) und damit im Perzentilrang 55,2 im Bundesland – also im oberen Mittelfeld. Im Vergleich zu den Nachbargemeinden sind die Preise in Schwäbisch Hall durchweg höher als in Michelfeld (10,07 Euro/m²), Michelbach an der Bilz (10,27 Euro/m²) oder Vellberg (10,02 Euro/m²). Höhere Mieten als in Schwäbisch Hall weisen nur Braunsbach (10,88 Euro/m²) und Rosengarten (10,48 Euro/m²) auf, wobei Braunsbach mit einem Kaufpreis von nur 2.150 Euro/m² deutlich günstiger ist.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung Schwäbisch Halls ist seit 2015 um über 10 % gewachsen – von 38.827 auf 42.743 Einwohner. Dieses Wachstum ist bemerkenswert für eine Stadt dieser Größe und deutet auf eine attraktive Lage hin. Die Bevölkerungsdichte von 410 Einwohnern je km² ist für eine Stadt dieser Größe angemessen.
Der Landkreis Schwäbisch Hall erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 102 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik lag er auf Rang 135, im Index Stärke auf Rang 105. Besonders positiv fällt der Demografie-Index mit Rang 55 aus, während die Werte bei Arbeitsmarkt (Rang 137) und Wettbewerb & Innovation (Rang 151) schwächer sind. Diese Ränge gelten für den gesamten Landkreis, nicht nur für die Stadt Schwäbisch Hall.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die Stadt ist jedoch als Mittelzentrum im Regionalverband Heilbronn-Franken eingebunden, was eine gute Infrastruktur und Versorgungsfunktion für den Umlandbereich sicherstellt.
Bewertung und Einordnung
Der Immobilienmarkt in Schwäbisch Hall zeigt eine klare Zweiteilung: Während die Mietpreise zwischen 2018 und 2025 um über 26 % stiegen, folgte 2026 eine deutliche Korrektur auf 10,39 Euro/m². Bei den Kaufpreisen ist ein ähnliches Muster erkennbar – nach dem Höhepunkt 2021 bei fast 3.700 Euro/m² folgte ein Rückgang, gefolgt von einer Erholung 2025 und erneutem Sinken 2026.
Die Kaufpreise liegen mit 3.266 Euro/m² deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was die Sonderstellung der Stadt als Große Kreisstadt und Mittelzentrum widerspiegelt. Die Bruttomietrendite von 4,35 % ist im Landesvergleich durchschnittlich und im bundesweiten Kontext (5,10 %) eher niedrig, was die preistreibende Nachfrage in Baden-Württemberg unterstreicht.
Das starke Bevölkerungswachstum von über 10 % in neun Jahren ist ein positiver Indikator für die Attraktivität des Standorts. Die schwächeren Werte im Prognos-Index bei Arbeitsmarkt und Wettbewerb & Innovation deuten jedoch auf strukturelle Herausforderungen hin, die die langfristige Entwicklung beeinflussen könnten.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwäbisch Hall entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwäbisch Hall
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,63 €/m² |
| 2019 | 10,40 €/m² |
| 2020 | 10,27 €/m² |
| 2021 | 10,11 €/m² |
| 2022 | 10,74 €/m² |
| 2023 | 11,34 €/m² |
| 2024 | 11,28 €/m² |
| 2025 | 12,18 €/m² |
| 2026 | 10,39 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwäbisch Hall
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.647 €/m² |
| 2019 | 3.369 €/m² |
| 2020 | 3.299 €/m² |
| 2021 | 3.693 €/m² |
| 2022 | 3.608 €/m² |
| 2023 | 3.317 €/m² |
| 2024 | 3.186 €/m² |
| 2025 | 3.559 €/m² |
| 2026 | 3.427 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwäbisch Hall
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,37 % |
| 2019 | 3,70 % |
| 2020 | 3,74 % |
| 2021 | 3,28 % |
| 2022 | 3,57 % |
| 2023 | 4,10 % |
| 2024 | 4,25 % |
| 2025 | 4,11 % |
| 2026 | 3,64 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwäbisch Hall
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 38.827 Einwohner |
| 2016 | 39.328 Einwohner |
| 2017 | 39.818 Einwohner |
| 2018 | 40.440 Einwohner |
| 2019 | 40.538 Einwohner |
| 2020 | 40.679 Einwohner |
| 2021 | 41.141 Einwohner |
| 2022 | 41.898 Einwohner |
| 2023 | 42.743 Einwohner |
| 2024 | 42.743 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwäbisch Hall
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,66 % |
| 2016 | 2,64 % |
| 2017 | 2,58 % |
| 2018 | 3,11 % |
| 2019 | 3,13 % |
| 2020 | 4,04 % |
| 2021 | 3,96 % |
| 2022 | 3,70 % |
| 2023 | 4,07 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 102 Rang |
| Dynamik | 135 Rang |
| Stärke | 105 Rang |
| Demografie | 55,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 137 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 151 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 88,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Schwäbisch Hall liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Schwäbisch Hall im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwäbisch Hall ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwäbisch Hall ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwäbisch Hall
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Schwäbisch Hall | 11,84 €/m² |
| Braunsbach | 10,88 €/m² |
| Rosengarten | 10,48 €/m² |
| Michelbach an der Bilz | 10,27 €/m² |
| Wolpertshausen | 10,19 €/m² |
| Michelfeld | 10,07 €/m² |
| Untermünkheim | 10,07 €/m² |
| Oberrot | 10,06 €/m² |
| Vellberg | 10,02 €/m² |
| Waldenburg | 9,96 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwäbisch Hall ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwäbisch Hall
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Braunsbach | 6,07 % |
| Oberrot | 4,94 % |
| Wolpertshausen | 4,75 % |
| Michelfeld | 4,52 % |
| Vellberg | 4,48 % |
| Schwäbisch Hall | 4,35 % |
| Rosengarten | 4,35 % |
| Michelbach an der Bilz | 4,02 % |
| Waldenburg | 3,79 % |
| Untermünkheim | 3,71 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Michelfeld | 4,4 km | 74545 | 10,07 € | 2.676 € | 4,52 % |
| Untermünkheim | 4,5 km | 74547 | 10,07 € | 3.259 € | 3,71 % |
| Rosengarten | 5,1 km | 74538 | 10,48 € | 2.893 € | 4,35 % |
| Michelbach an der Bilz | 5,2 km | 74544 | 10,27 € | 3.066 € | 4,02 % |
| Wolpertshausen | 10,0 km | 74549 | 10,19 € | 2.576 € | 4,75 % |
| Braunsbach | 10,4 km | 74542 | 10,88 € | 2.150 € | 6,07 % |
| Waldenburg, Stadt | 10,6 km | 74638 | 9,96 € | 3.153 € | 3,79 % |
| Vellberg, Stadt | 11,0 km | 74541 | 10,02 € | 2.685 € | 4,48 % |
| Oberrot | 12,2 km | 74420 | 10,06 € | 2.443 € | 4,94 % |
Wo liegt Schwäbisch Hall?
Lage
Schwäbisch Hall auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwäbisch Hall
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,84 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.266 € |
| Bruttomietrendite | 4,35 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,0 |
| Einwohner | 42.743 |
| Einwohner je km² | 410 |
| Fläche (km²) | 104,2 |
| Arbeitslosenquote | 4,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #102 |
| Prognos Dynamikrang | #135 |
| Prognos Stärkerang | #105 |
| Koordinaten | 49,1129, 9,7351 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwäbisch Hall
Was kostet eine Wohnung in Schwäbisch Hall?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 11,84 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.266 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Schwäbisch Hall (9,87 Euro bzw. 2.711 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt von Baden-Württemberg (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro). Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Schwäbisch Hall entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 9,63 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,18 Euro im Jahr 2025, lagen 2026 jedoch wieder bei 10,39 Euro. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.647 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.559 Euro (2025) und betrugen 2026 3.427 Euro. Die jährliche Wachstumsrate lag bei den Mieten bei rund 0,95 Prozent und bei den Kaufpreisen bei 3,28 Prozent.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwäbisch Hall?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,35 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,99. Die Rendite liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,44 Prozent und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,99 liegt leicht über dem Kreiswert von 22,89, aber unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49. Eine niedrige Rendite bei hohem Kaufpreisfaktor deutet auf ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwäbisch Hall?
Schwäbisch Hall hat aktuell 42.743 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 410 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Bevölkerung um rund 10,1 Prozent von 38.827 auf 42.743 gewachsen. Das Wachstum ist bemerkenswert und liegt über dem Durchschnitt vieler deutscher Städte.
Wie schneidet Schwäbisch Hall im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Schwäbisch Hall den 102. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik liegt er auf Rang 135, im Index Stärke auf Rang 105. Der Rang gilt für den Kreis, nicht für die Stadt Schwäbisch Hall. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Schwäbisch Hall?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwäbisch Hall sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwäbisch Hall führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |