Rosengarten

Marktüberblick

Rosengarten liegt im nordöstlichen Baden-Württemberg im Landkreis Schwäbisch Hall und umfasst 31 Quadratkilometer mit rund 5.288 Einwohnern. Die Gemeinde entstand 1972 durch den Zusammenschluss der Orte Westheim, Uttenhofen und Rieden. Die Bevölkerungsdichte von 171 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht der Struktur einer zusammengewachsenen Gemeinde mit mehreren Siedlungskernen. Westheim als größter Ortsteil liegt an der Mündung der Bibers in den Kocher und wird von der Bundesstraße 19 durchzogen, die Schwäbisch Hall mit Gaildorf verbindet. Der Ort liegt etwa 5 km südlich von Schwäbisch Hall und 8 km nördlich von Gaildorf – eine Lage, die ihn als Wohngemeinde für Pendler in beide Mittelzentren ausweist.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.893 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,48 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23, die Bruttomietrendite 4,35 Prozent.

Alle drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Kaufpreis liegt mit 2.893 Euro über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, die Miete mit 10,48 Euro ebenfalls über dem deutschen Mittel von 8,92 Euro. Da der Kaufpreis stärker über dem Bundesdurchschnitt liegt als die Miete (Faktor 1,20 gegenüber 1,18), ergibt sich eine Rendite von 4,35 Prozent, die unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Im Landesvergleich bewegt sich Rosengarten mit 4,35 Prozent knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent und erreicht den Perzentilrang 55 – damit genau im Mittelfeld der über 1.100 Orte im Land.

Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt ein konsistentes Muster: Michelbach an der Bilz weist mit 4,02 Prozent die niedrigste Rendite auf, weil der Kaufpreis mit 3.066 Euro über dem Rosengartener Niveau liegt, während die Miete mit 10,27 Euro darunter bleibt. Oberrot liegt mit 4,94 Prozent am höchsten, weil der Kaufpreis mit 2.443 Euro deutlich niedriger ist. Schwäbisch Hall teilt mit 4,35 Prozent exakt dasselbe Renditeniveau wie Rosengarten – der höhere Mietpreis von 11,84 Euro wird dort durch einen entsprechend höheren Kaufpreis von 3.266 Euro ausgeglichen. Rosengarten folgt damit dem regionalen Preismuster des Landkreises, in dem sich Kaufpreis und Miete die Waage halten.

Preisentwicklung

Die Mietpreise stiegen zwischen 2018 und 2026 von 6,51 auf 12,57 Euro pro Quadratmeter, was einer jährlichen Wachstumsrate von 8,57 Prozent entspricht. Der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 1.840 auf 2.722 Euro pro Quadratmeter, was einem CAGR von 5,01 Prozent entspricht.

Beide Reihen zeigen jedoch starke Schwankungen, die über einen einfachen Trend hinausgehen. Die Miete stieg von 2018 bis 2022 von 6,51 auf 9,39 Euro, fiel 2023 leicht auf 9,15 und 2024 deutlich auf 7,25 Euro, bevor sie 2025 auf 10,14 und 2026 auf 12,57 Euro anstieg. Der Kaufpreis folgte einem ähnlichen Muster: Von 1.840 Euro 2018 stieg er bis 2022 auf 3.270 Euro, fiel 2023 auf 2.688 und 2024 auf 2.613 Euro, stieg 2025 wieder auf 3.257 Euro und fiel 2026 auf 2.722 Euro. Die aktuellen Angebotswerte von 2.893 Euro (Kauf) und 10,48 Euro (Miete) liegen außerhalb der letzten beiden Zeitreihenjahre und spiegeln die aktuelle Angebotszusammensetzung wider, die nicht zwangsläufig dem Jahresdurchschnitt entspricht.

Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 von 5.107 auf 5.288 Einwohnern, ein Zuwachs von 3,5 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 77 Promille (7,7 Prozent). Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt stehen in einem Zusammenhang, der auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hindeutet.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schwäbisch Hall erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 102 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 55 im Bereich Demografie und Rang 88 bei Wohlstand und Sozialer Lage liegt der Kreis im oberen Drittel. Schwächere Positionen zeigen sich im Arbeitsmarkt (Rang 137), bei der Dynamik (Rang 135) und insbesondere im Wettbewerb und bei der Innovation (Rang 151). Diese Struktur entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise in Baden-Württemberg, die über eine gute Lebensqualität und stabile Demografie verfügen, aber in puncto Wirtschaftskraft und Innovationsdynamik hinter den städtischen Zentren zurückfallen.

Rosengarten selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Wohnraumnachfrage wird primär durch Pendler nach Schwäbisch Hall und Gaildorf bestimmt. Die Lage an der B 19 zwischen diesen beiden Mittelzentren ist der bestimmende Standortfaktor für die Gemeinde.