Satteldorf

Marktüberblick: Teuer im Kreis, im Landesvergleich am oberen Rand

Satteldorf liegt im nordöstlichen Baden-Württemberg im Landkreis Schwäbisch Hall, knapp vier Kilometer nördlich der Stadt Crailsheim. Die Gemeinde erstreckt sich auf der Hohenloher Ebene an der Jagst und umfasst 25 Ortsteile sowie 31 Dörfer, Weiler und Höfe. Mit 5.835 Einwohnern auf 46,21 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 126 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 9,5 Prozent von 5.330 auf 5.835 gestiegen – ein deutliches Wachstum für eine ländliche Gemeinde in dieser Region.

Der Immobilienmarkt positioniert sich am oberen Ende der regionalen Skala. Die Angebotsmiete liegt bei 10,71 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, aber deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,87 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.514 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (2.711 Euro) um rund 30 Prozent und liegt auch über dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit markanten Schwankungen

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt einen starken, aber nicht ununterbrochenen Aufwärtstrend. Die Angebotsmiete stieg von 6,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,05 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 68 Prozent. Der größte Sprung erfolgte zwischen 2019 (6,30 Euro) und 2021 (9,88 Euro), gefolgt von einer Phase der Stabilisierung mit leichten Schwankungen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 6,69 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlicher: Von 2.511 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 3.936 Euro 2026 (CAGR: 5,78 Prozent). Auch hier war der Anstieg von 2019 (1.889 Euro) auf 2021 (4.386 Euro) besonders ausgeprägt, gefolgt von einem Rückgang 2022 auf 3.239 Euro und einem erneuten Anstieg ab 2023. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 27,35 ist der höchste unter allen erfassten Nachbarorten und liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (22,89) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Er drückt aus, dass der Kaufpreis das 27,4-Fache der jährlichen Nettokaltmiete beträgt – ein Indikator für einen Käufermarkt mit hohen Preisen im Verhältnis zur Miete.

Regionale Einordnung: Zweithöchste Miete, niedrigste Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Satteldorf in mehreren Kennzahlen ab. Die Angebotsmiete von 10,71 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter der von Crailsheim (11,24 Euro) und damit an zweiter Stelle der Nachbarorte. Satteldorfs Kaufpreis von 3.514 Euro übertrifft den von Crailsheim (3.373 Euro) und liegt damit am oberen Ende der Nachbarschaft.

Die Bruttomietrendite von 3,66 Prozent ist dagegen die niedrigste aller Nachbarorte – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,44 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Kirchberg an der Jagst weist mit 5,31 Prozent die höchste Rendite auf, was auf einen deutlich niedrigeren Kaufpreis (2.276 Euro) bei vergleichbarer Miete (10,07 Euro) zurückzuführen ist.

Die Kombination aus hoher Miete, hohem Kaufpreis und niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, in dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 27,35 bestätigt diese Entwicklung: Er liegt 19 Prozent über dem Kreis- und 16 Prozent über dem Landesdurchschnitt. Für Investoren bedeutet dies eine geringere jährliche Rendite bei gleichzeitig hohem Kapitalbindungsvolumen.

Standortfaktoren: Infrastruktur und Bevölkerungswachstum

Die Bevölkerungsentwicklung von Satteldorf ist ein deutlicher Ausreißer in der Region: Der Anstieg um 9,5 Prozent seit 2015 übertrifft die meisten ländlichen Gemeinden in Baden-Württemberg. Dieser Zuzug korreliert mit der infrastrukturellen Anbindung: Satteldorf liegt direkt an der A6 mit eigener Anschlussstelle und der B290. Seit September 2007 wird der Bahnhof wieder vom Personenverkehr der Westfrankenbahn bedient, was die Erreichbarkeit von Crailsheim, Würzburg und dem Raum Stuttgart verbessert.

Ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor ist das große Industriegebiet mit direktem Autobahnanschluss. Die Leonhard Weiss GmbH & Co. KG, ein regionales Bauunternehmen mit Hauptsitz in Satteldorf und Göppingen, ist einer der bedeutendsten Arbeitgeber der Gemeinde.

Auf Kreisebene schneidet der Landkreis Schwäbisch Hall im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang auf Platz 102 von rund 400 Kreisen ab. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 137) und der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 151) liegen dabei schwächer als der Demografie-Index (Rang 55) und der Wohlstands-Index (Rang 88). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,9 Prozent (79 Promille in der Zeitreihe) und ist damit über dem langjährigen Niveau von 2015 bis 2019 (5,2 bis 6,9 Prozent).