Stimpfach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Stimpfach, eine Gemeinde mit rund 3.092 Einwohnern im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs, zeigt einen Immobilienmarkt, der durch eine auffällige Diskrepanz zwischen Kaufpreisen und Mieten geprägt ist. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.276 Euro pro Quadratmeter und damit über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (3.140 Euro) sowie deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Schwäbisch Hall (2.711 Euro). Die Angebotsmiete von 8,98 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro) und dem Kreisdurchschnitt (9,87 Euro), liegt aber knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,29 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 30,4 – beide Werte liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 30,4 bedeutet, dass das 30,4-fache der Jahresbruttomiete für den Erwerb einer Immobilie aufgewendet werden muss. Die Rendite von 3,29 Prozent ist die niedrigste aller gemessenen Nachbarorte im Umkreis von bis zu 12 Kilometern.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Kaufpreisanstieg

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen überaus volatilen Markt, der sich nicht durch einen linearen Trend, sondern durch starke Schwankungen auszeichnet.

Der Angebotskaufpreis stieg von 1.567 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.273 Euro im Jahr 2026 – ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 13,36 Prozent. Dieser Anstieg verlief jedoch keineswegs stetig: Nach einem Rückgang auf 1.333 Euro im Jahr 2020 folgte ein steiler Anstieg auf 3.766 Euro im Jahr 2024, gefolgt von einem Einbruch auf 2.584 Euro im Jahr 2025 und einem erneuten Anstieg auf 4.273 Euro im Jahr 2026.

Die Miete entwickelte sich ähnlich volatil, von 6,28 Euro im Jahr 2018 auf 8,75 Euro im Jahr 2026 (jährliches Wachstum von 4,23 Prozent). Dabei gab es ein Hoch von 10,55 Euro im Jahr 2025 und ein Tief von 6,12 Euro im Jahr 2022.

Die starke Volatilität bei gleichzeitigem langfristigen Aufwärtstrend beim Kaufpreis – der weitaus stärker steigt als die Miete – deutet auf einen Markt hin, der von schwankender Nachfrage und begrenztem Angebot geprägt ist. Der Kaufpreis ist im Beobachtungszeitraum mehr als gestiegen, während die Miete nur moderat zulegte.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stabile Einwohnerzahlen

Die Bevölkerung Stimpfachs ist seit 2015 praktisch stabil geblieben. Von 3.095 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.092 im Jahr 2024 entspricht dies einer Veränderung von weniger als 0,1 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 93 Einwohner pro Quadratkilometer – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 135 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 2,7 Prozent im Jahr 2018 und 4,8 Prozent im Jahr 2020. Der Wert von 4,1 Prozent im Jahr 2023 liegt leicht über dem langfristigen Mittel der Reihe. Die Schwankungen sind beträchtlich und gehen einher mit den konjunkturellen Entwicklungen, insbesondere dem Anstieg während der Pandemie-Jahre 2020 bis 2021.

Regionale Einordnung: Zwischen Stadt und ländlichem Raum

Im regionalen Vergleich zeigt Stimpfach ein charakteristisches Muster: Der Ort liegt geografisch zwischen der Großen Kreisstadt Crailsheim (8,3 Kilometer entfernt) und ländlicheren Gemeinden wie Fichtenau und Rosenberg. Diese Lage schlägt sich in den Immobilienpreisen nieder.

Der Kaufpreis von 3.276 Euro pro Quadratmeter liegt auf einem ähnlichen Niveau wie in Crailsheim (3.373 Euro), obwohl Stimpfach keine städtische Infrastruktur bietet. Gleichzeitig erzielt Stimpfach mit 8,98 Euro pro Quadratrum eine deutlich niedrigere Miete als Crailsheim (11,24 Euro). Diese Diskrepanz erklärt die niedrige Rendite von 3,29 Prozent im Vergleich zu Crailsheim (4,0 Prozent).

Unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern weist Stimpfach die niedrigste Bruttomietrendite auf. Fichtenau bietet mit 5,31 Prozent die höchste Rendite – bei einem Kaufpreis von nur 2.033 Euro pro Quadratmeter und einer Miete von 9,00 Euro. Rosenberg liegt mit 4,9 Prozent Rendite bei einem deutlich niedrigeren Kaufpreis von 2.297 Euro pro Quadratrum.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Infrastruktur

Der Landkreis Schwäbisch Hall belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 102. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Besonders gut schneidet er im Bereich Demografie mit Rang 55 ab, während er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 151) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 137) schwächer positioniert ist. Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit 88 im oberen Drittel.

Stimpfach selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil einer Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft mit den Städten und Gemeinden Crailsheim, Frankenhardt und Satteldorf. Die Bundesstraße 290 führt durch den Ortsteil Randenweiler. Die Obere Jagstbahn durchquert das Gemeindegebiet, ohne dort einen Haltepunkt zu haben. Touristische Infrastruktur besteht durch den Kocher-Jagst-Radweg und den Württemberger Tälerradweg, die durch das Gemeindegebiet führen.