Jagstzell

Marktüberblick

Jagstzell weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch überdurchschnittliche Kaufpreise bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Bruttomietrendite auszeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 9,60 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.065 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,76 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 26,61.

Die niedrige Rendite entsteht, weil die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind. Mit einem Kaufpreisfaktor von 26,61 liegt Jagstzell deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Ostalbkreis (23,63) und dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (23,49). Die Bruttomietrendite von 3,76 Prozent platziert den Ort im unteren Sechzehntel aller 1.102 untersuchten Orte in Baden-Württemberg (Perzentilrang 16,8). Dieses Muster – hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten – entspricht dem Bild von Lagen, in denen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen die Mietnachfrage übersteigt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung mit zwei Phasen. Die Miete stieg von 6,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 12,50 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg von knapp 95 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2024 korrigierte sie auf 10,62 Euro, erholte sich 2025 auf 11,31 Euro und fiel 2026 auf 7,28 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.883 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 3.829 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg von über 100 Prozent in vier Jahren. 2026 korrigierte er auf 2.638 Euro.

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum liegen bei 1,86 Prozent für die Miete und 6,97 Prozent für den Kaufpreis. Diese Diskrepanz erklärt die niedrige Rendite: Die Kaufpreise sind strukturell schneller gestiegen als die Mieten.

Ein Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und der Zeitreihe: Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 26,61 basiert auf den aktuellen Angebotswerten (9,60 €/m² Miete, 3.065 €/m² Kaufpreis). Die Zeitreihe 2026 zeigt mit 7,28 €/m² Miete und 2.638 €/m² Kaufpreis einen niedrigeren Faktor von rund 30,2. Dieser Unterschied könnte darauf hindeuten, dass die Zeitreihenwerte 2026 eine andere Berechnungsgrundlage haben oder dass sich die aktuellen Angebotswerte von den historischen Reihen unterscheiden. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 9,60 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt des Ostalbkreis (9,90 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Der Kaufpreis von 3.065 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt (2.789 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,5 Kilometer zeigt sich ein unterschiedliches Bild. Mit 9,60 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete über der von Stimpfach (8,98 Euro), Rosenberg (9,37 Euro) und Fichtenau (9,00 Euro), unter der von Ellwangen (10,33 Euro), Ellenberg (9,89 Euro), Frankenhardt (10,01 Euro) und Neuler (10,47 Euro). Der Kaufpreis von 3.065 Euro liegt im oberen Drittel der Nachbarn – nur Frankenhardt (3.221 Euro), Stimpfach (3.276 Euro) und Ellwangen (3.114 Euro) liegen darüber. Die Bruttomietrendite von 3,76 Prozent ist damit eine der niedrigsten im direkten Umland; nur Frankenhardt (3,73 %) und Stimpfach (3,29 %) liegen darunter.

Die Nachbargemeinde Rosenberg (4,8 km) bietet mit 4,90 Prozent Rendite und einem Kaufpreis von nur 2.297 Euro pro Quadratmeter ein deutlich günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis. Fichtenau (9,1 km) liegt mit 5,31 Prozent Rendite und 2.033 Euro Kaufpreis noch günstiger.

Standortfaktoren

Jagstzell hat 2.375 Einwohner auf einer Fläche von 37,95 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 63 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung war von 2015 bis 2024 stabil bei rund 2.300 bis 2.375 Einwohnern mit einem leichten Anstieg von 2,46 Prozent über den Zeitraum. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,78 Prozent.

Der Ostalbkreis, dem Jagstzell angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 27 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 24 und im Arbeitsmarkt mit Rang 50. Der Demografie-Rang liegt mit Platz 169 deutlich niedriger, was auf strukturelle demografische Herausforderungen im Kreis hinweist. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Jagstzell.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Ellwangen und verfügt über eine Grundschule; weiterführende Schulen befinden sich in Ellwangen, Aalen und Crailsheim.

Die Infrastruktur ist durch den Bahnhof an der Oberen Jagstbahn zwischen Aalen und Crailsheim geprägt, an dem tagsüber im Zwei-Stunden-Takt Regionalbahnen verkehren. Die Bundesstraße 290 führt durch den Ort, die Bundesautobahn 7 streift das Gemeindegebiet im Osten. Die nächstgelegenen Autobahnanschlussstellen sind Dinkelsbühl/Fichtenau im Norden und Ellwangen im Süden.