Durlangen

Marktüberblick

Durlangen ist eine Gemeinde im Ostalbkreis, Baden-Württemberg, mit 10,44 km² Fläche und rund 2.800 Einwohnern. Sie liegt auf einem Höhenrücken nördlich des Leintals, etwa sechs Kilometer nördlich von Schwäbisch Gmünd. Die Gemeinde besteht aus den Dörfern Durlangen, Tanau und Zimmerbach sowie mehreren Weilern und Höfen und ist Mitglied des Gemeindeverwaltungsverbands Schwäbischer Wald mit Sitz in Mutlangen.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 9,37 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.320 Euro je Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,85 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 20,64. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Die Bruttomietrendite von 4,85 Prozent liegt im Bundesland Baden-Württemberg auf dem 81. Perzentil — sie ist damit höher als bei 81 Prozent der vergleichbaren Orte im Land. Das bedeutet: Die Miete steht im Verhältnis zum Kaufpreis in Durlangen günstiger als in den meisten anderen baden-württembergischen Gemeinden. Dieser Vorteil resultiert aus einem Kaufpreis, der unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro je Quadratmeter liegt, bei einer Miete, die zwar unter dem Landesmittel von 11,08 Euro, aber über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl Mieten als auch Kaufpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 7,50 Euro je Quadratmeter und erreichte 2026 einen Wert von 9,87 Euro — ein Anstieg um 32 Prozent in acht Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,5 Prozent entspricht.

Noch deutlicher fiel die Entwicklung bei den Kaufpreisen aus. Lag der Quadratmeterpreis 2018 noch bei 1.655 Euro, betrug er 2026 bereits 2.708 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 64 Prozent über den gleichen Zeitraum, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,4 Prozent entspricht.

Die Kaufpreisentwicklung war dabei nicht linear. Im Jahr 2020 sprang der Preis kurzzeitig auf 4.067 Euro, bevor er 2021 wieder auf 1.835 Euro fiel. Diese Volatilität deutet auf einen dünnen Markt mit einzelnen Ausreißern hin — bei einer Gemeinde dieser Größe kann bereits ein einzelnes Inserat mit ungewöhnlicher Größe oder Ausstattung die Durchschnittswerte stark verzerren.

Der Kaufpreisfaktor von 20,64 gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig wären, um den Kaufpreis zu decken. Ein Faktor von 20,64 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,63 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass sich ein Kauf in Durlangen rechnerisch schneller amortisiert als in den meisten anderen Orten des Landes.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit der Preisentwicklung. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 2.936 auf 2.806 gesunken — ein Rückgang von 4,4 Prozent. Trotz des Bevölkerungsrückgangs steigen die Preise.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Ostalbkreis liegt die Angebotsmiete von Durlangen mit 9,37 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 9,90 Euro. Der Kaufpreis von 2.320 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.789 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,85 Prozent übertrifft den Kreiswert von 4,33 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Miete von 9,37 Euro liegt über der von Täferrot (7,67 Euro) und Eschach (8,27 Euro), aber unter der von Mutlangen (11,37 Euro), Alfdorf (10,49 Euro) und Schwäbisch Gmünd (12,45 Euro). Der Kaufpreis von 2.320 Euro ist einer der niedrigsten im Umkreis — nur Spraitbach (2.255 Euro) liegt darunter. Eschach weist mit 3.296 Euro den höchsten Kaufpreis auf, bei gleichzeitig der niedrigsten Rendite von 3,01 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 4,85 Prozent liegt über der von Täferrot (3,89 Prozent), Alfdorf (4,09 Prozent) und Ruppertshofen (4,62 Prozent), aber unter der von Spraitbach (5,05 Prozent), Mutlangen (5,33 Prozent) und Schwäbisch Gmünd (5,06 Prozent). Durlangen liegt damit im mittleren bis oberen Bereich der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Durlangen verfügt über eine Grundschule; weiterführende Schulen (Realschule, Hauptschule mit Werkrealschule) befinden sich in Mutlangen, andere weiterführende Schulen in Schwäbisch Gmünd. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene Großstadt Schwäbisch Gmünd ist rund sechs Kilometer entfernt.

Die Bevölkerungsdichte von 269 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 42 (in der Einheit der Zeitreihe). Sie ist damit niedriger als die Werte der Vorjahre 2019 (55) und 2020 (58), aber höher als der Tiefstwert von 38 im Jahr 2022.

Die Gemeinde liegt auf einem Höhenrücken nördlich des Leintals im Osten des Naturraumes Welzheimer Wald. Diese Lage bietet naturräumlich attraktive Bedingungen, ist aber auch abseits der größeren Verkehrsachsen gelegen. Die Einbindung in den Gemeindeverwaltungsverband Schwäbischer Wald mit Sitz in Mutlangen bündelt Verwaltungskapazitäten mit den Nachbargemeinden.

Der Bevölkerungsrückgang von 4,4 Prozent seit 2015 ist ein Trend, der in vielen ländlichen Gemeinden Baden-Württembergs zu beobachten ist. Gleichzeitig zeigen die steigenden Immobilienpreise, dass der Ort weiterhin nachgefragt wird.