Rosenberg

Marktüberblick

Rosenberg im Ostalbkreis bietet ein Immobilienangebot, das sich vom Bundesdurchschnitt abhebt: Die Angebotsmiete liegt bei 9,37 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.297 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,9 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,43.

Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der niedrige Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete führt zu einer überdurchschnittlich hohen Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 20,43 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 20,43-fachen der Jahresmiete entspricht — ein Wert, der unter dem Kreis- (23,63) und Landesdurchschnitt (23,49) liegt.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie bilden den aktuellen Markt ab, ohne amtlichen Charakter zu haben.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Rosenberg ist von starken Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete bewegte sich in der Zeitreihe zwischen 5,42 Euro (2019) und 13,75 Euro (2021) pro Quadratmeter. Der langfristige Trend zeigt einen Anstieg von 7,18 Euro (2018) auf 10,83 Euro (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,27 Prozent entspricht.

Der aktuelle Angebotsmietwert von 9,37 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 10,83 Euro für 2026. Dieser Unterschied zeigt, dass die Zeitreihe eine prognostizierte Entwicklung abbildet, während der aktuelle Marktwert eine niedrigere Ebene erreicht hat.

Beim Kaufpreis ist ein anderer Trend zu beobachten: Nach einem Höhepunkt von 3.082 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 1.696 Euro (2024). Die Reihe zeigt 2025 wieder einen Anstieg auf 2.115 Euro, bevor 2026 ein Wert von 1.829 Euro prognostiziert wird. Der langfristige CAGR von -2,76 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt den Abwärtsdruck wider, der sich in diesem Markt beobachten lässt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Rosenberg bei der Miete (9,37 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt des Ostalbkreises (9,90 €/m²) und deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 €/m²), übertrifft aber den deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Beim Kaufpreis (2.297 €/m²) liegt der Ort unter allen drei Bezugsgrößen — Kreis (2.789 €/m²), Bundesland (3.140 €/m²) und Deutschland (2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,9 Prozent liegt über dem Kreis- (4,33 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %), aber unter dem deutschen Wert (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 20,43 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreis- (23,63) und Landesdurchschnitt (23,49). Das bedeutet: Im Verhältnis zur Miete ist der Kaufpreis in Rosenberg im regionalen Vergleich besonders niedrig — ein Grund, warum die Rendite über dem regionalen Mittel liegt.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,5 Kilometern liegt Rosenberg bei der Miete im mittleren Bereich (Nachbarorte: 7,29 bis 10,47 €/m²), beim Kaufpreis im unteren Drittel (1.886 bis 3.276 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,9 Prozent ist die zweithöchste im Vergleich — nur Bühlerzell (5,14 %) liegt darüber.

Demografie und Arbeitsmarkt

Rosenberg hat 2.629 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 41,02 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 64 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2022 rückläufig: Von einem Höchststand von 2.690 Einwohnern im Jahr 2022 fiel die Zahl auf 2.629 im Jahr 2024. Seit 2015 ist die Bevölkerung insgesamt leicht gesunken (von 2.633 auf 2.629, minus 0,15 Prozent).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 26 Promille (2,6 Prozent). Dieser Wert ist im historischen Vergleich gestiegen — 2019 lag die Quote bei 19 Promille, 2020 und 2021 bei 28 bzw. 29 Promille. Die aktuelle Entwicklung entspricht damit dem Muster der Nach-Jahreszahlen.

Standortfaktoren

Der Ostalbkreis, dem Rosenberg angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 27 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist der Index Wettbewerb & Innovation mit Rang 24, gefolgt vom Index Wohlstand & Soziale Lage (Rang 62) und Arbeitsmarkt (Rang 50). Schwächer positioniert ist der Kreis beim Demografie-Index (Rang 169) und beim Dynamik-Index (Rang 69). Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Mehr als 60 Prozent des Gemeindegebiets sind bewaldet, die Siedlungsstruktur verteilt sich auf drei große und drei kleine Rodungsinseln mit 32 Dörfern, Weiler, Höfe und Häuser. Rosenberg gehört zur Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Ellwangen (Jagst). Die Gemeinde liegt zwischen Ellwangen im Südosten und Schwäbisch Hall im Nordwesten im Übergangsbereich von Ellwanger Bergen und Virngrund.