Marktüberblick und Einordnung
Der Ostalbkreis mit 320.436 Einwohnern auf 1.511 Quadratkilometern ist flächenmäßig der drittgrößte Landkreis in Baden-Württemberg. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 2.789 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Miete bei 9,90 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kreis über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro bzw. 8,92 Euro), aber unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (3.140 Euro bzw. 11,08 Euro). Mit einem Kaufpreisrang von 34 von 44 Kreisen in Baden-Württemberg gehört er zum unteren Drittel der teureren Regionen.
Die Bruttomietrendite beträgt im Mittel 4,33 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,6. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Ostalbkreis auf Platz 27 von rund 400 deutschen Kreisen – ein sehr gutes Ergebnis, das auf eine starke Wettbewerbsposition (Rang 24) und gute soziale Lage (Rang 62) hinweist.
Die Bevölkerung wuchs von 312.650 im Jahr 2015 auf 320.436 im Jahr 2024, was auf eine positive Entwicklung des Standorts hindeutet. Die Mietpreise stiegen von 8,44 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,97 Euro im Jahr 2025. Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 2.601 Euro im Jahr 2018 und 2.961 Euro im Jahr 2025.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Ostalbkreis weist eine deutliche innere Struktur auf. Die Kaufpreise reichen von 2.044 Euro pro Quadratmeter in Tannhausen bis 3.908 Euro pro Quadratmeter in Göggingen – eine Spreizung von fast 90 Prozent. Auch bei der Miete liegt die Spanne zwischen 7,29 Euro in Adelmannsfelden und 12,70 Euro in Aalen.
Die teuersten Gemeinden liegen im Norden und Nordosten des Kreises. Göggingen (2.573 Einwohner) führt mit 3.908 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Westhausen (6.249 Einwohner, 3.538 Euro), Kirchheim am Ries (1.842 Einwohner, 3.472 Euro), Hüttlingen (6.218 Einwohner, 3.456 Euro) und der Kreisstadt Aalen (69.147 Einwohner, 3.396 Euro). Diese Gemeinden liegen im Bereich der Ellwanger Berge und des nördlichen Albvorlands.
Die günstigsten Gemeinden befinden sich im Süden und Südwesten des Kreises. Tannhausen (2.044 Euro), Wört (2.055 Euro), Stödtlen (2.229 Euro), Adelmannsfelden (2.231 Euro) und Spraitbach (2.255 Euro) bilden das untere Preissegment. Diese Gemeinden liegen weiter von den großen Zentren entfernt und haben geringere Einwohnerzahlen.
Die Rendite-Spanne reicht von 2,72 Prozent in Göggingen bis 5,33 Prozent in Mutlangen. Die teuerste Gemeinde Göggingen weist die niedrigste Rendite auf, während die günstigeren Gemeinden im Süden und Südwesten deutlich höhere Renditen bieten. Die beiden Mittelzentren Aalen und Schwäbisch Gmünd liegen mit 4,49 bzw. 5,06 Prozent in der Mitte der Spanne.
Die drei großen Städte Aalen (69.147 Einwohner), Schwäbisch Gmünd (62.726 Einwohner) und Ellwangen (25.372 Einwohner) bilden die Zentren des Kreises. Aalen weist die höchsten Mietwerte (12,70 Euro) und den niedrigsten Kaufpreisfaktor (22,3) auf, was auf eine hohe Nachfrage in der größten Stadt hindeutet. Schwäbisch Gmünd liegt mit 2.955 Euro pro Quadratmeter und 12,45 Euro Miete etwas unter Aalen, Ellwangen mit 3.114 Euro und 10,33 Euro Miete zeigt ein anderes Profil mit höheren Kaufpreisen aber niedrigeren Mieten.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaftsstruktur des Ostalbkreises ist durch eine Mischung aus High-Tech-Industrie, mittelständischem Maschinenbau und starken Dienstleistungssektoren geprägt. Drei große Arbeitgeber prägen den Kreis:
Die Carl Zeiss AG mit Sitz in Oberkochen ist das bedeutendste Unternehmen des Kreises. Das weltweit tätige High-Tech-Unternehmen beschäftigt 46.622 Mitarbeiter (Stand September 2025) und erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2024/25 einen Umsatz von 11,896 Milliarden Euro. Zeiss ist in den Bereichen Optische Industrie, Optoelektronik, Halbleitertechnologie, Medizintechnik und Messtechnik tätig. Der Standort Oberkochen (8.055 Einwohner) profitiert direkt von der Präsenz des Unternehmens, was sich in den relativ hohen Kaufpreisen von 2.936 Euro pro Quadratmeter und einer Mietrendite von 4,54 Prozent zeigt.
Die Maschinenfabrik Alfing Kessler GmbH in Aalen-Wasseralfingen beschäftigt circa 1.300 Mitarbeiter und erwirtschaftete 2024 einen Jahresumsatz von über 320 Millionen Euro. Das 1911 gegründete Unternehmen ist auf die Herstellung von Kurbelwellen, Hardening Machines und rotationssymmetrischen Bauteilen spezialisiert und beliefert Branchen wie Automotive, Energie, Marine, Bahntechnik und Aviation.
Die drei großen Städte Aalen, Schwäbisch Gmünd und Ellwangen bilden jeweils Mittelzentren mit umfangreicher Dienstleistungsinfrastruktur. Aalen bildet ein Mittelzentrum für den zentralen und östlichen Teil des Kreises, zu dem unter anderem Abtsgmünd, Bopfingen, Essingen, Hüttlingen, Kirchheim am Ries, Lauchheim, Neresheim, Oberkochen, Riesbürg und Westhausen gehören. Ellwangen bildet ein Mittelzentrum für den Norden des Kreises mit den Gemeinden Adelmannsfelden, Ellenberg, Jagstzell, Neuler, Rainau, Rosenberg, Stödtlen, Tannhausen, Unterschneidheim und Wört.
Die Industriezweige in Aalen umfassen neben Maschinenbau auch Optik, Papier, Informatik und Textilien. Schwäbisch Gmünd ist als frühere Reichsstadt und heutige Große Kreisstadt ein wichtiges Dienstleistungszentrum im Remstal.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Ostalbkreises wird maßgeblich durch die Bahnstrecke Stuttgart–Nürnberg (KBS 786) geprägt, an der Aalen ein ICE-Bahnhof ist. Von Aalen aus besteht eine Verbindung nach Stuttgart und nach Nürnberg. Zusätzlich verbindet die Strecke Aalen–Donauwörth (KBS 989) den Kreis mit dem südbayerischen Raum. Schwäbisch Gmünd und Ellwangen haben ebenfalls Bahnanschluss.
Die Remsbahn (Stuttgart–Schwäbisch Gmünd–Aalen–Nördlingen) stellt die direkte Schienenverbindung zur Landeshauptstadt Stuttgart her, die etwa 70 Kilometer westlich liegt. Aalen liegt zudem an der Strecke nach Ulm. Die geplante Erweiterung der S-Bahn Stuttgart bis Aalen und der Bau eines neuen Bahnhalt Aalen West sind weitere Infrastrukturmaßnahmen, die die Erreichbarkeit verbessern sollen.
Der Ostalbkreis grenzt an die Landkreise Schwäbisch Hall, Ansbach, Donau-Ries, Heidenheim, Göppingen und den Rems-Murr-Kreis. Die Lage an der Schnittstelle zwischen Stuttgart-Region und dem südbayerischen Raum bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen für die Pendlerstruktur.
Die drei Flussläufe Rems, Kocher und Jagst prägen die Siedlungsstruktur und verbinden die drei Zentren Aalen, Schwäbisch Gmünd und Ellwangen miteinander.
Bildung, Infrastruktur und Ausblick
Der Ostalbkreis verfügt über drei Hochschulen, die den Standort attraktiv machen: Die Hochschule Aalen – Technik und Wirtschaft mit rund 6.000 Studierenden, die Hochschule für Gestaltung Schwäbisch Gmünd und die Pädagogische Hochschule Schwäbisch Gmünd. Diese Bildungseinrichtungen stärken den Fachkräftenachwuchs und tragen zur Attraktivität der beiden größten Städte bei.
Die Kombination aus High-Tech-Industrie (Carl Zeiss), mittelständischem Maschinenbau (Alfing Kessler) und drei Hochschulen schafft eine stabile Wirtschaftsstruktur. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bestätigt diese Stärke mit dem Gesamtrang 27 von rund 400 deutschen Kreisen, wobei der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation bei 24 liegt.
Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 312.650 Einwohnern im Jahr 2015 auf 320.436 im Jahr 2024. Die Mietpreise stiegen von 8,44 Euro im Jahr 2018 auf 10,97 Euro im Jahr 2025, die Kaufpreise von 2.601 Euro auf 2.961 Euro. Diese Entwicklung entspricht dem Muster der ländlichen Räume in Baden-Württemberg, die von der Nähe zur Metropolregion Stuttgart profitieren.
Die hohe Spreizung der Immobilienpreise innerhalb des Kreises – von 2.044 bis 3.908 Euro pro Quadratmeter – zeigt, dass der Ostalbkreis kein homogener Markt ist. Die teuersten Gemeinden liegen im Norden und Nordosten, die günstigsten im Süden und Südwesten. Investoren sollten die jeweilige Gemeinde und ihre wirtschaftliche Struktur genau analysieren, da die Marktdynamik zwischen den Orten erheblich unterschiedlich ist.