Abtsgmünd

Marktüberblick

Abtsgmünd liegt im Ostalbkreis im östlichen Baden-Württemberg und ist mit 71,6 km² Fläche und rund 7.600 Einwohnern die größte Gemeinde des Kreises – sowohl nach Fläche als auch nach Einwohnerzahl, gemessen an allen nicht-städtischen Gemeinden. Der Hauptort liegt am Zusammenfluss von Lein und Kocher und ist staatlich anerkannter Erholungsort im Naturpark Schwäbisch-Fränkischer Wald. Die Gemeinde umfasst neben dem Hauptort fünf weitere Teilorte (Neubronn, Laubach, Untergröningen, Hohenstadt, Pommertsweiler) mit insgesamt fast 80 Dörfern, Weilern und Höfen, die im Zuge der Gemeindereform 1971 bis 1972 eingemeindet wurden.

Der Immobilienmarkt zeigt mit 11,70 €/m² Angebotsmiete und 3.224 €/m² Angebotskaufpreis ein Profil, das über dem Kreis- und Bundeslanddurchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor von 22,95 liegt jedoch leicht unter dem Kreis- (23,63) und Bundeslanddurchschnitt (23,49). Die Bruttomietrendite von 4,36 % entspricht fast exakt dem baden-württembergischen Mittelwert. Das bedeutet: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen überdurchschnittlich hoch, was auf eine starke Mietnachfrage bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung seit 2018 ist durch starke jährliche Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,89 €/m² (2018) und 19,01 €/m² (2026), der Kaufpreis zwischen 2.372 €/m² (2021) und 4.008 €/m² (2026). Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 13,53 % für die Miete und 4,51 % für den Kaufpreis.

Ein deutlicher Tiefpunkt bei den Kaufpreisen lag 2021 mit 2.372 €/m² – ein Rückgang von über 33 % gegenüber dem Vorjahreswert von 3.546 €/m². Dieser Einbruch spiegelt sich auch in der Miete wider, die 2021 mit 10,46 €/m² zwar nicht fiel, aber erst 2022 mit 12,89 €/m² einen neuen Höhepunkt erreichte. Seit 2023 folgen Kaufpreis und Miete einem ähnlichen Muster: Beide fielen zunächst (Kaufpreis 2024: 2.638 €/m², Miete 2025: 9,26 €/m²), bevor sie 2026 wieder deutlich anstiegen.

Die hohe Volatilität der Jahreswerte – insbesondere der Sprung der Miete von 9,26 €/m² (2025) auf 19,01 €/m² (2026) – weist darauf hin, dass die Jahreswerte stark von den jeweils angebotenen Objekten abhängen und nicht als stabiler Marktpreis interpretiert werden sollten. Die CAGR-Werte geben den langfristigen Trend wieder, verdecken aber die jährlichen Schwankungen.

Regionale Einordnung

Abtsgmünd gehört im regionalen Vergleich zu den teureren Gemeinden. Mit 11,70 €/m² Angebotsmiete liegt der Ort über allen acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9 km. Der nächstgelegene Nachbarort Neuler (6,2 km) weist mit 10,47 €/m² eine um 1,23 €/m² niedrigere Miete auf. Bei den Kaufpreisen liegt Abtsgmünd mit 3.224 €/m² über dem Mehrheitsanteil der Nachbarn, wird jedoch von Hüttlingen (7 km, 3.456 €/m²) und Göggingen (9,1 km, 3.908 €/m²) übertroffen. Göggingen fällt durch ein besonderes Muster auf: Der Kaufpreis ist der höchste aller Nachbarorte, die Miete mit 8,84 €/m² jedoch eine der niedrigsten – was sich in einer Rendite von nur 2,72 % niederschlägt.

Im Kreisvergleich liegt die Angebotsmiete von Abtsgmünd mit 11,70 €/m² über dem Ostalbkreis-Durchschnitt von 9,90 €/m². Der Kaufpreis von 3.224 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreis-Mittel von 2.789 €/m². Im Landesvergleich liegt die Miete knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 €/m², der Kaufpreis leicht darüber (3.140 €/m²). Gegenüber Deutschland (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²) liegt Abtsgmünd in beiden Werten deutlich über dem Bundesdurchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor von 22,95 liegt unter dem Kreis- (23,63) und Bundeslanddurchschnitt (23,49), was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen überdurchschnittlich hoch sind. Die Bruttomietrendite von 4,36 % entspricht dem Landesmittel und liegt damit im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 56).

Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Spektrum: Während Mögglingen (8,5 km) mit 4,89 % Rendite und Schechingen (6,6 km) mit 4,79 % die höchsten Renditen aufweisen, liegt Göggingen (9,1 km) mit 2,72 % weit darunter. Abtsgmünd liegt damit im mittleren Bereich der Nachbargemeinden bei der Rendite.

Standortfaktoren und Demografie

Der Ostalbkreis, dem Abtsgmünd angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 27 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Positionierung ist besonders durch die Teilindizes Wettbewerb/Innovation (Rang 24) und Stärke (Rang 26) geprägt. Im Bereich Demografie liegt der Kreis mit Rang 169 deutlich schwächer, was auf alternde Strukturen oder Bevölkerungsrückgang in Teilen des Kreises hindeutet. Die Dynamik liegt mit Rang 69 im oberen Mittelfeld.

Die Bevölkerung Abtsgmünds ist seit 2015 um 4,5 % gewachsen – von 7.293 auf 7.624 Einwohner (Stand 2024). Dieses Wachstum verlief über den gesamten Zeitraum kontinuierlich, mit einem beschleunigten Anstieg zwischen 2021 und 2022 (von 7.456 auf 7.582 Einwohner). Seit 2022 ist die Bevölkerung stabil bei 7.624 Einwohnern.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 107 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde im Ostalbkreis typisch ist. Die Gemeinde ist staatlich anerkannter Erholungsort im Naturpark Schwäbisch-Fränkischer Wald, was die Lage am Zusammenfluss von Lein und Kocher und den Anteil an den Naturräumen Östliches Albvorland und Schwäbisch-Fränkischer Waldberge widerspiegelt.