Aalen, Stadt
Aalen (PLZ 73430) liegt im Ostalbkreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 69.147 Einwohner auf 146,6 km², das entspricht 472 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,70 € pro m², der Kaufpreis bei 3.396 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,49 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,3 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Aalen über dem Renditeniveau von 65 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,64 € auf 13,73 € pro m², im Mittel 4,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Ostalbkreis Rang 27 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 69, Stärkerang 26). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Essingen, Oberkochen und Hüttlingen an.
Immobilienpreise in Aalen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Aalen, Stadt
Aalen ist die größte Stadt des Ostalbkreises mit knapp 69.000 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt mit Angebotsmieten von 12,70 €/m² und Angebotskaufpreisen von 3.396 €/m² überdurchschnittliche Werte für die Region. Die Mieten sind seit 2018 um über 42 % gestiegen, die Kaufpreise verlaufen volatil mit einem moderaten Aufwärtstrend. Der Ostalbkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas auf Platz 27 von rund 400 Kreisen.
Marktüberblick
Aalen, die Kreisstadt des Ostalbkreises, ist mit rund 69.000 Einwohnern die größte Stadt der Region Ostwürttemberg und die siebtgrößte Stadt Baden-Württembergs nach Fläche (146,58 km²). Die Stadt liegt im Tal des oberen Kocher am nordöstlichen Rand der Schwäbischen Alb, etwa 70 Kilometer östlich von Stuttgart und 50 Kilometer nördlich von Ulm. Als Mittelzentrum versorgt Aalen den zentralen und östlichen Teil des Ostalbkreises mit städtischer Infrastruktur.
Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 12,70 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.396 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,29, die Bruttomietrendite bei 4,49 Prozent. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietspiel dar; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmieten in Aalen haben sich seit 2018 deutlich entwickelt. Lag der Wert damals noch bei 9,64 Euro pro Quadratmeter, beträgt er 2026 13,73 Euro. Das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 4,52 Prozent über den gesamten Zeitraum. Besonders dynamisch war der Anstieg in den Jahren 2022 bis 2026, wo die Mieten von 11,33 auf 13,73 Euro pro Quadratmeter stiegen.
Die Kaufpreise verlaufen weniger geradlinig. Von 3.214 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging der Wert 2020 auf 2.867 Euro zurück, erholte sich dann 2021 auf 3.284 Euro und erreichte 2023 mit 3.401 Euro einen ersten Höhepunkt. Im Jahr 2024 folgte ein Rücksetzer auf 3.167 Euro, bevor 2026 ein Wert von 3.585 Euro erreicht wurde. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 1,37 Prozent, was auf eine insgesamt moderate, aber volatile Entwicklung hindeutet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Aalen deutlich über dem Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 12,70 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt des Ostalbkreises (9,90 Euro) um rund 28 Prozent und den Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro) um 15 Prozent. Im deutschlandweiten Vergleich (8,92 Euro) liegt Aalen um 42 Prozent höher.
Auch bei den Kaufpreisen führt Aalen die Region an: 3.396 Euro pro Quadratmeter liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.789 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,29 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 23,63, was auf relativ höhere Preise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.
Bei der Bruttomietrendite erreicht Aalen 4,49 Prozent und liegt damit im oberen Drittel der baden-württembergischen Vergleichswerte (Perzentilrang 65,2). Im Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt Aalen bei den Mieten über Essingen (11,68 Euro), Oberkochen (11,10 Euro) und Hüttlingen (10,97 Euro), während Königsbronn mit 5,86 Prozent die höchste Rendite aufweist.
Der Ostalbkreis als Ganzes rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf dem Gesamtrang 27 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position bei den Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 24) sowie Stärke insgesamt (Rang 26). Bei der Dynamik (Rang 69) und der demografischen Entwicklung (Rang 169) zeigt sich hingegen Schwächere.
Demografie und Wirtschaftsstruktur
Die Bevölkerung Aalens ist seit 2015 von 67.344 auf 69.147 Einwohner im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von 2,68 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 472 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt und acht Stadtbezirke, wobei Wasseralfingen mit rund 11.800 Einwohnern der größte Stadtbezirk ist.
Der Arbeitsmarkt zeigt eine positive Entwicklung: Die Zahl der Arbeitslosen ging von 1.437 im Jahr 2015 auf 1.369 im Jahr 2023 zurück, mit einem Tiefpunkt von 1.043 im Jahr 2018. Nach einem Anstieg während der Pandemie (1.536 im Jahr 2020) hat sich der Arbeitsmarkt wieder erholt.
Die Wirtschaftsstruktur Aalens wird durch Maschinenbau, Optik, Papier, Informatik und Textilien geprägt. Mit der Hochschule Aalen für Technik und Wirtschaft, an der rund 6.000 Studierende eingeschrieben sind, verfügt die Stadt über eine bedeutende Bildungseinrichtung. Aalen ist international als Typlokalität des Aaleniums, der ältesten Stufe des Mitteljura, in der Geologie bekannt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Aalen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Aalen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,64 €/m² |
| 2019 | 10,32 €/m² |
| 2020 | 10,78 €/m² |
| 2021 | 10,98 €/m² |
| 2022 | 11,33 €/m² |
| 2023 | 12,08 €/m² |
| 2024 | 12,42 €/m² |
| 2025 | 12,93 €/m² |
| 2026 | 13,73 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Aalen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.214 €/m² |
| 2019 | 3.187 €/m² |
| 2020 | 2.867 €/m² |
| 2021 | 3.284 €/m² |
| 2022 | 3.336 €/m² |
| 2023 | 3.401 €/m² |
| 2024 | 3.167 €/m² |
| 2025 | 3.306 €/m² |
| 2026 | 3.585 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Aalen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,60 % |
| 2019 | 3,89 % |
| 2020 | 4,51 % |
| 2021 | 4,01 % |
| 2022 | 4,08 % |
| 2023 | 4,26 % |
| 2024 | 4,71 % |
| 2025 | 4,69 % |
| 2026 | 4,60 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Aalen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 67.344 Einwohner |
| 2016 | 67.684 Einwohner |
| 2017 | 67.849 Einwohner |
| 2018 | 68.456 Einwohner |
| 2019 | 68.393 Einwohner |
| 2020 | 68.361 Einwohner |
| 2021 | 68.351 Einwohner |
| 2022 | 68.816 Einwohner |
| 2023 | 69.147 Einwohner |
| 2024 | 69.147 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Aalen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,35 % |
| 2016 | 3,08 % |
| 2017 | 2,63 % |
| 2018 | 2,44 % |
| 2019 | 2,63 % |
| 2020 | 3,60 % |
| 2021 | 3,28 % |
| 2022 | 2,88 % |
| 2023 | 3,21 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 27,00 Rang |
| Dynamik | 69,00 Rang |
| Stärke | 26,00 Rang |
| Demografie | 169 Rang |
| Arbeitsmarkt | 50,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 24,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 62,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Aalen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Aalen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Aalen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Aalen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Aalen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Aalen | 12,70 €/m² |
| Abtsgmünd | 11,70 €/m² |
| Essingen | 11,68 €/m² |
| Königsbronn | 11,67 €/m² |
| Oberkochen | 11,10 €/m² |
| Mögglingen | 11,04 €/m² |
| Hüttlingen | 10,97 €/m² |
| Rainau | 10,72 €/m² |
| Neuler | 10,47 €/m² |
| Westhausen | 10,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Aalen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Aalen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Königsbronn | 5,86 % |
| Mögglingen | 4,89 % |
| Essingen | 4,61 % |
| Oberkochen | 4,54 % |
| Aalen | 4,49 % |
| Neuler | 4,48 % |
| Abtsgmünd | 4,36 % |
| Rainau | 4,30 % |
| Hüttlingen | 3,81 % |
| Westhausen | 3,48 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Essingen | 5,6 km | 73457 | 11,68 € | 3.039 € | 4,61 % |
| Oberkochen, Stadt | 5,8 km | 73447 | 11,10 € | 2.936 € | 4,54 % |
| Hüttlingen | 6,5 km | 73460 | 10,97 € | 3.456 € | 3,81 % |
| Westhausen | 8,8 km | 73463 | 10,26 € | 3.538 € | 3,48 % |
| Abtsgmünd | 9,4 km | 73453 | 11,70 € | 3.224 € | 4,36 % |
| Mögglingen | 9,6 km | 73563 | 11,04 € | 2.707 € | 4,89 % |
| Königsbronn | 10,3 km | 89551 | 11,67 € | 2.391 € | 5,86 % |
| Neuler | 10,5 km | 73491 | 10,47 € | 2.803 € | 4,48 % |
| Rainau | 10,9 km | 73492 | 10,72 € | 2.989 € | 4,30 % |
Wo liegt Aalen?
Lage
Aalen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Aalen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,70 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.396 € |
| Bruttomietrendite | 4,49 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,3 |
| Einwohner | 69.147 |
| Einwohner je km² | 472 |
| Fläche (km²) | 146,6 |
| Arbeitslosenquote | 3,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #27 |
| Prognos Dynamikrang | #69 |
| Prognos Stärkerang | #26 |
| Koordinaten | 48,8351, 10,0923 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Aalen
Was kostet eine Wohnung in Aalen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 12,70 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 3.396 Euro pro Quadratmeter. Dabei handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Im Vergleich dazu kostet die Miete im Ostalbkreis durchschnittlich 9,90 Euro je Quadratmeter und in Baden-Württemberg 11,08 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Aalen entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 9,64 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,70 Euro im aktuellen Jahr gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,52 Prozent entspricht. Die Kaufpreise bewegten sich von 3.214 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.396 Euro (aktuell), mit einer deutlich geringeren jährlichen Steigerungsrate von etwa 1,37 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie teuer ist Aalen im Vergleich zum Kreis und Baden-Württemberg?
Aalen liegt bei den Angebotsmieten mit 12,70 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Ostalbkreises von 9,90 Euro und auch über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis liegt Aalen mit 3.396 Euro pro Quadratmeter ebenfalls über dem Kreiswert von 2.789 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,29 liegt leicht unter dem Kreiswert von 23,63 und dem Landesdurchschnitt von 23,49.
Welche Rendite bietet eine Kapitalanlage in Aalen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,49 Prozent und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,33 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Perzentilrang von 65,25 im Bundesland bedeutet, dass rund 65 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine niedrigere Rendite aufweisen. Im bundesweiten Vergleich liegt die deutsche Durchschnittsrendite bei 5,10 Prozent, Aalen liegt also darunter.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Aalen?
Die Einwohnerzahl stieg von 67.344 im Jahr 2015 auf 69.147 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 2,68 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 472 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 1.369 Personen.
Wie gut schneidet Aalen im Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Ostalbkreis, zu dem Aalen gehört, den 27. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 24 ab, während der Index Demografie mit Rang 169 schwächer abschnitt. Der Rang gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Aalen allein.
Woher stammen die Daten zu Aalen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Aalen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Aalen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Ostalbkreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Mutlangen | 73557 | 11,37 € | 2.558 € | 5,33 % |
| Wört | 73499 | 8,82 € | 2.055 € | 5,15 % |
| Tannhausen | 73497 | 8,72 € | 2.044 € | 5,12 % |
| Schwäbisch Gmünd, Stadt | 73525 | 12,45 € | 2.955 € | 5,06 % |
| Spraitbach | 73565 | 9,49 € | 2.255 € | 5,05 % |
| Rosenberg | 73494 | 9,37 € | 2.297 € | 4,90 % |
| Mögglingen | 73563 | 11,04 € | 2.707 € | 4,89 % |
| Durlangen | 73568 | 9,37 € | 2.320 € | 4,85 % |