Neresheim, Stadt

Marktüberblick

Neresheim liegt im östlichsten Teil der Schwäbischen Alb im Ostalbkreis und zählt rund 8.050 Einwohner auf einer Fläche von 118,5 km². Die Stadt ist staatlich anerkannter Erholungsort und wird maßgeblich durch die Benediktinerabtei Neresheim geprägt, eines der bedeutendsten Spätbarockgebäude Deutschlands. Mit einer Bevölkerungsdichte von 68 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine ländlich strukturierte Mittelstadt mit sechs eingegliederten Stadtteilen.

Der lokale Immobilienmarkt weist mit 9,67 €/m² Angebotsmiete und 2.396 €/m² Angebotskaufpreis ein Preisniveau auf, das sich zwischen dem niedrigeren Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) und dem deutlich höheren Landes- bzw. Kreisniveau positioniert. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,84 %, der Kaufpreisfaktor bei 20,66. Damit liegt Neresheim im Bundesland im Perzentilrang 81 – der Markt bietet im Landesvergleich eine überdurchschnittliche Rendite bei gleichzeitig moderatem Preisniveau.

Preisentwicklung und Marktvolatilität

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen ein außergewöhnlich hohes Schwankungsniveau, das auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,37 €/m² (2022) und 10,17 €/m² (2026) – die Spanne beträgt fast das Doppelte. Beim Kaufpreis reicht die Bandbreite von 1.674 €/m² (2018) bis 3.022 €/m² (2020).

Ein Muster ist dennoch erkennbar: Der Kaufpreis erreichte 2020 mit über 3.000 €/m² einen ersten Höhepunkt, fiel dann 2021 auf unter 1.900 €/m² zurück und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 1.942 und 2.703 €/m² ein. Die Miete folgte einem ähnlichen, aber weniger ausgeprägten Muster mit einem Tief 2022 und einem aktuellen Niveau von über 10 €/m² (2026). Die Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet; die extreme Volatilität lässt jedoch darauf schließen, dass einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die CAGR-Werte von 6,38 % (Miete) und 6,17 % (Kaufpreis) über den verfügbaren Zeitraum deuten auf eine überdurchschnittliche Entwicklung hin, sind aber vor dem Hintergrund der hohen Schwankungen mit Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Neresheim bei der Angebotsmiete (9,67 €/m²) knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (Ostalbkreis: 9,90 €/m², Baden-Württemberg: 11,08 €/m²). Beim Kaufpreis (2.396 €/m²) liegt der Ort unter allen drei Bezugsgrößen: deutlich unter dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²), unter dem Kreisdurchschnitt (2.789 €/m²) und knapp unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 20,66 ist der niedrigste unter allen Vergleichswerten – Deutschland (ca. 23,5), Baden-Württemberg (ca. 23,5) und der Ostalbkreis (23,6). Das bedeutet, dass sich die Miete in Neresheim rechnerisch schneller amortisiert als in den Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite von 4,84 % liegt damit über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils ca. 4,3 %) und unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 km positioniert sich Neresheim im Mittelfeld. Der Kaufpreis liegt über dem von Forheim (1.573 €/m²) und Amerdingen (1.585 €/m²), unter dem von Zöschingen (2.953 €/m²) und Syrgenstein (3.452 €/m²). Die Miete liegt zwischen den Werten von Amerdingen (7,90 €/m²) und Nattheim (10,12 €/m²). Die Rendite von 4,84 % liegt ebenfalls im mittleren Drittel der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren und Demografie

Der Ostalbkreis, dem Neresheim angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 27 von rund 400 deutschen Kreisen eine sehr gute Position. Besonders hervorstechend sind die Teilindizes Wettbewerb & Innovation (Rang 24) und Stärke (Rang 26). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 69 ebenfalls im oberen Drittel, während die Indizes Demografie (Rang 169) und Wohlstand (Rang 62) schwächer abschneiden.

Die Bevölkerungsentwicklung Neresheims verläuft seit 2015 relativ stabil: Von 7.935 Einwohnern (2015) auf 8.049 (2024) entspricht das einem Wachstum von 1,44 %. Besonders deutlich war der Anstieg von 2019 auf 2022 (von 7.940 auf 8.064), gefolgt von einer leichten Stabilisierung. Die Arbeitslosenquote bewegte sich im Zeitraum 2015 bis 2023 zwischen 0,85 % und 1,21 % (angegeben in Hundertstel-Prozent), was auf eine sehr niedrige Arbeitslosigkeit im Vergleich zu bundesweiten Maßstäben hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabilisierender Bevölkerungsentwicklung, gutem Prognos-Rang des Kreises und moderatem Immobilienpreisniveau zeichnet Neresheim als einen ruhigen, ländlich geprägten Standort aus, der vor allem durch seine historische Substanz und Erholungsfunktion attraktiv ist.