Ellwangen (Jagst), Stadt

Marktüberblick

Ellwangen (Jagst) ist eine Große Kreisstadt im Osten Baden-Württembergs und nach Aalen sowie Schwäbisch Gmünd die drittgrößte Stadt des Ostalbkreises. Mit rund 25.400 Einwohnern auf 127,4 km² bildet sie ein Mittelzentrum für zehn umliegende Gemeinden und ist Sitz einer Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt und vier Stadtteile (Pfahlheim, Rindelbach, Röhlingen, Schrezheim), die in den 1970er Jahren eingegliedert wurden. Geografisch liegt Ellwangen am Oberlauf der Jagst auf einer Höhe von etwa 440 m ü. NHN, eingebettet in die Naturräume Östliches Albvorland und Schwäbisch-Fränkische Waldberge.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.114 €/m², die Angebotsmiete bei 10,33 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,13, die Bruttomietrendute 3,98 %. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Von 2.213 €/m² im Jahr 2018 stieg der Preis auf 3.927 €/m² im Jahr 2025, ehe er 2026 wieder auf 3.095 €/m² sank. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,28 %. Die Mietpreise entwickelten sich von 8,77 €/m² (2018) auf 11,24 €/m² (2026), was einem CAGR von 3,15 % entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.

Besonders auffällig ist der starke Anstieg der Kaufpreise zwischen 2018 und 2025, gefolgt von einem deutlichen Rückgang im Jahr 2026. Die Mieten zeigen hingegen eine durchgehend steigende Tendenz mit einer leichten Eintrübung 2025 (9,95 €/m²), gefolgt von einem neuen Höchstwert 2026.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ellwangen bei der Angebotsmiete (10,33 €/m²) knapp über dem Ostalbkreis-Durchschnitt (9,90 €/m²), aber unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m²). Beim Angebotskaufpreis (3.114 €/m²) liegt Ellwangen leicht über dem Kreisdurchschnitt (2.789 €/m²) und nahezu auf dem Landesniveau (3.140 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 25,13 liegt über dem Kreis- (23,63) und dem Landesdurchschnitt (23,49), was auf relativ hohe Preise im Verhältnis zu den Mietniveaus hindeutet. Die Bruttomietrendite von 3,98 % liegt unter dem Kreis- (4,33 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %) und befindet sich im Perzentil 29,1 des Bundeslandes – Ellwangen gehört also zu den Orten mit vergleichsweise niedriger Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 10 km zeigt sich ein heterogenes Bild: Rainau (3,9 km) liegt mit 10,72 €/m² bei der Miete leicht über Ellwangen, während Rosenberg (9,6 km) mit 4,9 % Rendite deutlich attraktiver erscheint. Jagstzell (7,9 km) weist mit 3,76 % die niedrigste Rendite auf.

Im bundesweiten Vergleich liegt Ellwangen mit 3.114 €/m² über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m², die Miete von 10,33 €/m² liegt ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m².

Standortfaktoren und Demografie

Ellwangen profitiert von einer starken Position im Prognos-Zukunftsatlas 2025: Der Ostalbkreis erreicht den Gesamtrang 27 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wettbewerb & Innovation (Rang 24) und im Index Stärke (Rang 26) ab. Im Index Dynamik liegt er auf Rang 69. Im Index Demografie (Rang 169) und Arbeitsmarkt (Rang 50) zeigt der Kreis mittlere bis gute Werte. Der Index Wohlstand & Soziale Lage erreicht Rang 62.

Diese Platzierungen deuten auf eine stabile wirtschaftliche Basis und gute Wettbewerbsfähigkeit hin. Allerdings gibt es keine Hochschulen am Ort, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler einschränken kann.

Die Bevölkerungsentwicklung war von einem Rückgang geprägt: Von 26.574 Einwohnern (2015) sank die Zahl auf 25.372 (2024), ein Verlust von 4,5 %. Besonders deutlich war der Einbruch von 2015 auf 2016 (von 26.574 auf 24.643), was auf Gebietsänderungen oder statistische Effekte hindeuten könnte. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl wieder bei rund 25.400.