Ellenberg

Der Ort

Ellenberg liegt im Ostalbkreis in Baden-Württemberg, etwa auf halber Strecke zwischen Stuttgart und Nürnberg. Die Gemeinde erstreckt sich auf 30,19 km² am Ostrand des Virngrunds auf einer Höhe von 574 m ü. NHN. Mit 21 Ortsteilen, von denen die meisten kleine Wohnplätze sind, konzentriert sich die Bevölkerung auf den Hauptort und den Ortsteil Breitenbach. Die Gemeinde ist Mitglied der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Ellwangen (Jagst). Die Einwohnerzahl wuchs von 1.692 im Jahr 2015 auf 1.862 im Jahr 2024, was einem Anstieg von über 10 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 62 Einwohner je Quadratkilometer.

Aktueller Immobilienmarkt

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,89 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.111 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,82 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 26,21. Im Vergleich zum Kreis Ostalbkreis liegt die Angebotsmiete mit 9,90 Euro nahezu auf dem Kreisdurchschnitt (9,90 Euro), der Kaufpreis von 3.111 Euro jedoch deutlich über dem Kreiswert von 2.789 Euro. Gegenüber dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis) liegt die Miete unter dem Landesniveau, der Kaufpreis liegt nahezu auf Landesniveau. Der Kaufpreisfaktor von 26,21 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 23,63 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,82 Prozent im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 4,33 Prozent und zum Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent ist eine direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete. Im Perzentilrang der Baden-Württembergischen Orte liegt Ellenberg bei 19,14 Prozent, was bedeutet, dass etwa 81 Prozent der verglichenen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Ellenberg außergewöhnliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,00 Euro/m² (2019) und 12,38 Euro/m² (2025), der Kaufpreis zwischen 1.898 Euro/m² (2023) und 3.894 Euro/m² (2025). Der Kaufpreis fiel von 3.477 Euro/m² (2021) auf 1.898 Euro/m² (2023) und stieg dann bis 2025 auf 3.894 Euro/m² an. Die Miete stieg von 6,00 Euro/m² (2019) auf 12,38 Euro/m² (2025), fiel dann aber 2026 wieder auf 8,50 Euro/m². Diese starken jährlichen Schwankungen können bei einer kleinen Gemeinde mit begrenztem Angebot und wenigen Transaktionen auftreten, wo einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die CAGR für die Miete liegt bei 5,10 Prozent, für den Kaufpreis bei 1,26 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die aktuellen Werte (Miete 9,89 Euro/m², Kaufpreis 3.111 Euro/m²) weichen von den Zeitreihenwerten für 2026 ab (Miete 8,50 Euro/m², Kaufpreis 3.701 Euro/m²). Dies zeigt, dass die Jahresreihenjahreswerte und die aktuellen Angebotskennzahlen unterschiedliche Stichtage und Berechnungsmethoden zugrunde legen können.

Demografie und Standortfaktoren

Ellenberg weist eine hohe Bevölkerungsdynamik auf: Die Einwohnerzahl stieg von 1.692 (2015) auf 1.862 (2024), ein Wachstum von 10,05 %. Besonders deutlich war der Anstieg von 1.786 auf 1.862 zwischen 2022 und 2023, während die Zahl 2023 und 2024 unverändert bei 1.862 lag. Die Arbeitslosenquote zeigt Werte zwischen 1,8 % (2017) und 2,9 % (2023), gemessen in zehntel Prozent. Der Ostalbkreis, dem Ellenberg angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 27 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis im Bereich Wettbewerb & Innovation (Rang 24) und bei der Stärke (Rang 26) ab. Im Bereich Demografie liegt der Kreis mit Rang 169 deutlich schwächer. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde unterhält eine eigene Grundschule mit rund 120 Schülern; weiterführende Schulen werden üblicherweise in Ellwangen besucht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Ellenberg eine Angebotsmiete von 9,89 Euro/m², die zwischen der von Fichtenau (9,00 Euro/m²) und Ellwangen (10,33 Euro/m²) liegt. Der Kaufpreis von 3.111 Euro/m² ist höher als in Wört (2.055 Euro/m²), Stödtlen (2.229 Euro/m²) und Fichtenau (2.033 Euro/m²), liegt aber über dem von Jagstzell (3.065 Euro/m²) und deutlich unter dem von Dinkelsbühl (4.030 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 3,82 Prozent liegt unter der von Wört (5,15 %), Fichtenau (5,31 %) und Mönchsroth (4,56 %), ist höher als die von Jagstzell (3,76 %), aber niedriger als die von Ellwangen (3,98 %). Das Muster zeigt, dass Ellenberg im regionalen Vergleich mittlere bis leicht überdurchschnittliche Kaufpreise bei mittleren Mieten aufweist, was zu einer der niedrigeren Renditen im Umland führt.