Dinkelsbühl, GKSt

Der Ort Dinkelsbühl

Dinkelsbühl ist eine Große Kreisstadt im südöstlichen Teil des Landkreises Ansbach in Mittelfranken und zählt zur Metropolregion Nürnberg. Die ehemalige Reichsstadt liegt an der Wörnitz im Südwestdeutschen Schichtstufenland auf einer Höhe von 442 m ü. NHN und hat eine Gemeindefläche von 75,16 km². Seit 1998 führt die Stadt den Titel Große Kreisstadt und ist seit 2013 Mitglied im Bayerischen Städtetag. Dinkelsbühl ist als bedeutender Tourismusort an der Romantischen Straße bekannt und wurde vom Focus als die „schönste Altstadt Deutschlands“ bezeichnet. Zusammen mit Rothenburg ob der Tauber und Nördlingen stand die Stadt von 1984 bis 1993 auf der Tentativliste der UNESCO für die Erhebung zum Weltkulturerbe.

Die Stadt liegt nahe der Grenze zu Baden-Württemberg und ist über die Bundesstraße 25 erreichbar. Im Gemeindegebiet gibt es 67 Gemeindeteile, davon entfällt der Großteil der Fläche auf ländliche Strukturen und den Dinkelsbühler Stadtwald Mutschach.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.030 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,91 Euro pro Quadratmeter (Stand 2024/2025). Der Kaufpreisfaktor beträgt 33,87, die Bruttomietrendite liegt bei 2,95 Prozent.

Die Mietpreise entwickelten sich von 7,25 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 9,91 Euro im Jahr 2024, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung (CAGR) von rund 3,93 Prozent entspricht. Im Jahr 2025 wurde mit 10,30 Euro pro m² ein neuer Höchstwert erreicht, bevor die Werte 2026 leicht auf 9,87 Euro pro m² zurückgingen.

Die Kaufpreise stiegen von 3.113 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 3.587 Euro im Jahr 2024 (CAGR: 5,10 Prozent). Besonders auffällig ist der Anstieg von 2020 (2.625 Euro) auf 2021 (4.622 Euro), gefolgt von einer Korrektur auf 3.412 Euro im Jahr 2022. Seitdem zeigt sich eine stabile Aufwärtsentwicklung bis 2025 (3.896 Euro), mit einem prognostizierten Wert von 4.634 Euro für 2026.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Dinkelsbühl ein deutliches Preisgefälle:

- Der Angebotskaufpreis von 4.030 Euro pro m² liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Ansbach (2.484 Euro pro m²) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro pro m²). - Die Angebotsmiete von 9,91 Euro pro m² liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro pro m²) und über dem Kreis- (8,94 Euro) sowie dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). - Die Bruttomietrendite von 2,95 Prozent ist im bundeslandweiten Vergleich sehr niedrig. Mit einem Perzentilrang von 9,7 % im Bundesland liegt Dinkelsbühl in der unteren Zehntel der verglichenen Orte – das bedeutet, die Renditen sind hier deutlich unterdurchschnittlich. - Der Kaufpreisfaktor von 33,87 übersteigt den Kreisdurchschnitt (23,26) und den bayerischen Durchschnitt (26,10) deutlich.

Im direkten Vergleich mit Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigen sich große Unterschiede: Während Dürrwangen mit einer Rendite von 7,93 Prozent und einem Kaufpreis von nur 1.452 Euro pro m² deutlich günstiger ist, liegt Wilburgstetten mit 3,39 Prozent Rendite und 2.812 Euro pro m² näher an Dinkelsbühl. Die Kaufpreise der Nachbarorte liegen generell zwischen 1.452 und 3.111 Euro pro m².

Die hohen Kaufpreise bei vergleichsweise moderaten Mietpreisen führen zu einer niedrigen Rendite, was Dinkelsbühl als eher konservatives, nachfrageorientiertes Marktumfeld kennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Dinkelsbühls wuchs von 11.538 Einwohnern im Jahr 2015 auf 12.272 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 6,36 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 163 Einwohner pro Quadratkilometer. Besonders stark fiel das Wachstum in den Jahren 2020 bis 2022 aus (von 11.882 auf 12.267), während sich die Entwicklung 2023 und 2024 mit jeweils 12.272 Einwohnern stabilisierte.

Die vorliegenden Daten zur Arbeitslosigkeit liegen als absolute Zahlen vor: Im Jahr 2015 waren 261 Personen arbeitslos gemeldet, 2019 sank die Zahl auf 200, stieg 2020 auf 240 und lag 2023 bei 237 Arbeitslosen. Eine direkte Arbeitslosenquote kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die moderate Zahl an Arbeitslosen deuten auf ein ausgewogenes lokales Arbeitsmarktgefüge hin, das durch die Tourismusbranche und die Funktion als Mittelzentrum mitgeprägt wird.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ansbach, zu dem Dinkelsbühl gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 folgende Platzierungen unter rund 400 deutschen Kreisen:

- Gesamtrang: 131 (Mittelfeld) - Dynamik-Rang: 88 (oberes Drittel) - Stärke-Rang: 156 (unteres Mittelfeld) - Demografie-Rang: 177 - Arbeitsmarkt-Rang: 227 - Wettbewerb und Innovation: 170 - Wohlstand und soziale Lage: 14 (sehr stark)

Der starke Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Platz 14) hebt sich deutlich von den schwächeren Platzierungen bei Arbeitsmarkt (227) und Demografie (177) ab. Die Dynamik mit Rang 88 zeigt, dass der Landkreis in punkto Entwicklungspotenzial überdurchschnittlich abschneidet.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen in den größeren Städten der Metropolregion Nürnberg.

Als bedeutender Tourismusort an der Romantischen Straße trägt Dinkelsbühl mit seiner gut erhaltenen mittelalterlichen Altstadt zur regionalen Wirtschaft bei. Die Stadt ist Geschäftsstellensitz der Arbeitsgemeinschaft „Romantische Straße".